Жилищный фонд—общенародное достояние. Дома нужно беречь, вовремя ремонтировать, правильно эксплуатировать. Поэтому для успешного решения жилищной проблемы необходимы не только развитие темпов и.увеличение объемов нового жилищного строительства, но надлежащее управление имеющимся жилищным фондом.

В Основах жилищного законодательства имеется специальный раздел «Управления жилищным фондом». Статья 10 Основ устанавливает, что государственное управление в области использования и обеспечения сохранности жилищного фонда осуществляется Советом Министров СССР, Советами Министров союзных республик, исполнительными комитетами местных Советов народных депутатов, министерствами, го­сударственными комитетами и ведомствами.

Что касается органов, осуществляющих управление государственным жилищным фондом, то они определены статьей 11 Основ следующим образом:

– управление жилищным фондом местных Советов народных депутатов осуществляется их исполнительными комитетами и образуемыми ими органами управления;

– управление ведомственным жилищным фондом осуществляется министерствами, государственными комитетами, ведомствами и подчиненными им предприятиями, учреждениями, организациями.

Для эксплуатации государственного и общественного жилищного фонда, устанавливают Основы, создаются жилищно-эксплуатационные организации, деятельность которых осуществляется на основе хозяйственного расчета. Жилищно-эксплуатационные организации обеспечивают сохранность жилищного фонда и надлежащее его использование, высокий уровень обслуживания граждан, контролируют соблюдение гражданами правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории.

Жилой дом может эксплуатироваться только одной жилищно-эксплуатационной организацией. Если для эксплуатации домов ведомственного жилищного фонда не может быть создана жилищно-эксплуатационная организация, эксплуатация домов осуществляется непосредственно соответствующим предприятием, учреждением, организацией. Типовое положение о жилищно-эксплуатационной организации утверждается Советом Министров союзной республики или министерством, государственным комитетом, ведомством СССР.

Особо выделены в Основах жилищного законодательства вопросы государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда. Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, говорится в статье 17 Основ, имеет своей задачей обеспечить соблюдение всеми министерствами, государственными комитетами, ведомствами, государственными, кооперативными и другими общественными предприятиями, учреждениями, организациями, жилищно-строительными кооперативами, должностными лицами и гражданами порядка распределения жилой площади и предоставления гражданам жилых помещений, правил пользования жилищным фондом и содержания его в технически исправном состоянии.

Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда осуществляется Советами народных депутатов, их исполнительными и распорядительными органами, а также специально уполномоченными на то государственными органами. Местные Советы народных депутатов, выступая в качестве одного из владельцев жилищного фонда, вместе с тем занимают особое место среди других владельцев жилых домов. Они не только непосредственно управляют своим жилищным фондом, но и наделены специальными полномочиями в области жилищного хозяйства, имеют широкие права по отношению к другим владельцам. В статье 18 Закона РСФСР от 29 июля 1971 года «О городском, районном в городе Совете народных депутатов РСФСР» записано, что в области жилищного хозяйства Совет народных депутатов:

– руководит жилищным хозяйством, подчиненными Совету органами жилищного хозяйства; утверждает сводные перспективные и текущие планы развития жилищного хозяйства и контролирует их выполнение; обеспечивает надлежащее техническое состояние, капитальный и текущий ремонт жилищного фонда, находящегося в ведении Совета;

– осуществляет контроль за деятельностью органов, жилищного хозяйства вышестоящего подчинения, за состоянием и правильной эксплуатацией жилищного фонда, принадлежащего предприятиям, учреждениям и организациям, а также контроль за содержанием кооперативных жилых домов и жилых домов, находящихся в личной собственности граждан.

Функции местных Советов в области жилищного хозяйства широки и разнообразны. Наиболее важные вопросы рассматриваются и решаются на сессиях местных Советов народных депутатов. Большая роль в осуществлении задач в этой области принадлежит постоянным комиссиям местных Советов. Для повседневного выполнения возложенных на местные Советы задач по управлению жилищным фондом они образуют жилищные управления. В крупных городах из жилищных управлений исполкомов местных Советов были выделены жилищные отделы, которые впоследствии преобразованы в отделы учета и распределения жилой площади.

В Ленинграде наряду с жилищными управлениями исполкомов райсоветов имеются отделы учета и распределения жилой площади. Соответственно этому и в масштабе города есть Жилищное управление Исполкома Ленгорсовета и Управление учета и распределения жилой площади Исполкома Ленгорсовета. Функции отделов учета и распределения жилой площади ясны и не требуют пояснения. Что касается жилищных управлений, то они осуществляют эксплуатацию домов местных Советов и контроль за содержанием ведомственного жилищного фонда. Управлением жилыми домами местных Советов занимаются жилищно-эксплуатационные конторы и жилищные производственно-эксплуатационные тресты.

Улучшение использования, содержания и сохранности жилищного фонда требует повышения ответственности исполкомов местных Советов, министерств, ведомств, предприятий и организаций за состояние жилищного хозяйства. Важные вопросы развития жилищного хозяйства решены принятым постановлением Верховного Совета СССР от 24 июня 1981 года «О развитии жилищного хозяйства, улучшении использования и сохранности жилищного фонда». Во исполнение этого постановления осуществляется комплекс мер по расширению производственно-технической базы жилищного хозяйства, совершенствованию системы планирования и управления им.

Однако о сохранности жилья должны заботиться не только службы соответствующих государственных органов. Важная роль в этом деле отводится населению и общественности. Провозглашая право граждан на жилище, Конституция СССР особо подчеркнула, что граждане должны бережно относиться к предоставленному им жилищу. От каждого человека во многом зависит в конечном счете сохранность жилья. Задача состоит в том, чтобы воспитательной работой в трудовых коллективах, в учебных заведениях и по месту жительства обеспечить повышение ответственности граждан за переданную в их пользование социалистическую собственность.

Большую роль здесь призвана сыграть и наша общественность. Все шире в стране развертывается движение за высокую культуру быта, отличное содержание квартир, домов под девизом «Наши дома нам и беречь». Доброй традицией стали массовые смотры благоустройства. Жители городов и сел берут на общественную сохранность дома, участвуют в их ремонте и подготовке к зиме. Такая общественная инициатива заслуживает широкой поддержки.

В нашей стране одной из гарантий прав граждан на жилище является невысокая квартирная плата. И действительно, у нас плата за пользование жилым помещением и за коммунальные услуги самая низкая в мире. Квартирная плата составляет всего лишь 3 процента в среднем от бюджета семьи рабочего или служащего.

В Основах жилищного законодательства предусмотрено, что определение размеров платы за пользование жилым помещением и за коммунальные услуги относится к компетенции Союза ССР. Статья 27 Основ так и называется «Плата за пользование жилым помещением и за коммунальные услуги». В ней, в частности, указано, что размер квартирной платы устанавливается Советом Министров СССР, а плата за коммунальные услуги взимается по утвержденным в установленном порядке тарифам.

- Квартирная плата

В настоящее время действует размер оплаты жилых помещений, установленный еще в, конца 20-х годов. В РСФСР порядок исчисления квартирной платы был определен ВЦИК И’СНК РСФСР 14 мая 1928 года. На основании этого было издано постановление Ленсовета от 28 сентября 1928 года «О квартирной плате и порядке ее исчисления в Ленинграде». Указанные правовые акты предусматривают максимальный размер квартирной платы — 13,2 копейки за один квадратный метр жилой площади, который действует до сих пор.

К установленной ставке квартирной платы разрешено производить надбавку до 25 процентов в домах, построенных после 1924 года. Такая надбавка к квартирной плате предусмотрена постановлением ЦИК и СНК СССР от 4 января 1928 года и допускается в новых домах лишь тогда, когда приходно-расходная смета по дому не обеспечивает необходимых расходов по эксплуатации и текущему ремонту дома. Надбавка ограничена пределами, необходимыми для восполнения дефицита по смете, но не свыше 25 процентов. Поэтому предельная ставка квартирной платы в домах нового строительства составляет 16,5 копейки за один квадратный метр.

В 1960 году порядок применения этой надбавки был уточнен Советом Министров РСФСР следующим образом: «Надбавка к ставке квартирной платы до 25% должна быть сохранена в тех домах, построенных после 1 января 1924 года, в которых она применяется в настоящее время. В будущем такую надбавку следует вводить во всем государственном фонде (то есть в фонде местных Советов, министерств и ведомств) только как временную меру, при убыточности домохозяйства, решением соответствующих исполкомов, если мотивированное ходатайство управления домами по этому вопросу поддерживается общественным домовым комитетом».

В Ленинграде 25-процентная надбавка к квартирной плате применяется лишь в ведомственном фонде. В домах местных Советов она не используется. В связи с передачей ведомственных жилых домов в фонд местного Совета возник вопрос о взимании надбавки в тех домах, которые были приняты от ведомств. Решением Исполкома Ленгорсовета от 3 июля 1967 года № 594 установлено: не применять надбавку в раз­мере 25 процентов к квартирной плате в домах местных Советов, которые били ранее принята от ведомств и будут приниматься впредь.

Как по действующему законодательству, так и согласно статье 27 Основ жилищного законодательства определение квартирной платы связано с нормой жилой, площади, то есть исчисление ее размера зависит и от количества членов семьи нанимателя, проживающих на оплачиваемой жилой площади. Наниматель оплачивает по существующим ставкам квартирной платы в одинарном (однократном) размере жилую площадь, занимаемую им и членами его семьи, в пределах жилищной нормы (9 кв. метров на человека). Кроме того, на всю семью рабочего и служащего независимо от количества ее членов (даже на одинокого нанимателя) предоставляется право льготной, то есть в одинарном размере, оплаты половины жилищной нормы — 4,5 кв. метра. Остальные излишки оплачиваются сейчас нанимателем в трехкратном размере, а согласно статье 27 Основ жилищного законодательства они будут оплачиваться «в повышенном размере, устанавливаемом Советом Министров СССР и Советом Министров союзной республики».

При установлении излишков, подлежащих оплате в повышенном размере, временные жильцы и поднаниматели в расчет не принимаются. В то же время учитываются временно

отсутствующие члены семьи, сохраняющие право на жилую площадь. Дополнительная жилая площадь оплачивается в одинарном размере по общему правилу в пределах не свыше 10 кв. метров.

Льготы по квартирной плате, согласно статье 27 Основ жилищного законодательства, могут быть установлены только законодательством СССР. В настоящее время жилищное законодательство предусматривает льготный порядок оплаты занимаемой жилой площади для некоторых категорий лиц.

Такая льгота установлена для инвалидов Отечественной войны и семей погибших. В статье 17 Положения о льготах для инвалидов Отечественной войны и семей погибших военнослужащих записано, что жилая площадь, занимаемая инвалидами Отечественной войны и проживающими совместно с ними членами их семей, а также семьями, получающими пенсии по случаю потери кормильца за погибшего военнослужащего, оплачивается:

– в пределах нормы (9 кв. метров в РСФСР) на каждого члена семьи — в размере 50 процентов квартирной платы, исчисленной по ставкам для рабочих и служащих;

– излишняя жилая площадь (до 15 кв. метров) — в одинарном размере.

На льготных условиях оплачивается жилая площадь персональными пенсионерами и членами их семей — в размере 50 процентов квартирной платы в пределах 9 кв. метров на каждого члена семьи и часть излишка в размере 4,5 кв. метра на всю семью. Полагающаяся персональному пенсионеру дополнительная жилая площадь, а также излишняя площадь в размере до 15 кв. метров оплачивается в одинарном размере.

Оплачивают жилые помещения по льготным ставкам и военнослужащие. В соответствии с постановлением ЦИК и СНК СССР от 17 апреля 1936 года офицерский состав Советской Армии, а также Министерства внутренних дел и Комитета государственной безопасности оплачивает занимаемую жилую площадь, в том числе и излишки жилой площади, по льготному тарифу.

В Положении о льготах для военнослужащих, военнообязанных, лиц, уволенных с воинской службы в отставку, и их семей установлено, чго:

– военнослужащие сверхсрочной службы, прапорщики, мичманы и лица офицерского состава, состоящие на действительной военной службе, оплачивают занимаемую ими жилую

- площадь по льготным ставкам согласно действующему законодательству. При этом лица офицерского состава, состоящие на действительной военной службе, излишки жилой площади оплачивают в одинарном размере.

За лицами офицерского состава, безупречно прослужившими на военной службе не менее 25 календарных лет, уволенных с действительной службы по возрасту или болезни, сохраняется право на льготную оплату жилой площади.

Семьи военнослужащих действительной срочной военной службы, если в составе семьи нет лиц, имеющих самостоятельный заработок, оплачивают занимаемую ими жилую площадь по существующей минимальной ставке квартирной платы, установленной действующим законодательством.

Военнослужащие (кроме военнослужащих действительной срочной военной службы), направленные на курсы, а также находящиеся в учебном центре, лагере, длительной командировке или на стажировке, оплачивают жилую площадь, занимаемую ими как в месте постоянного жительства, так и в месте временного пребывания, в размере 50 процентов установленной для военнослужащих квартирной платы. Эта льгота предоставляется при условии, если военнослужащим не предоставлено бесплатно жилое помещение в месте временного пребывания.

Пользование жилищем за невысокую плату — право гражданина. Но этому праву соответствует и обязанность — вносить квартирную плату в установленном размере и своевременно. Об этом записано в статье 27 Основ жилищного законодательства: «Наниматель обязан своевременно вносить квартирную плату и плату за коммунальные услуги».

В Гражданском кодексе РСФСР содержится следующее указание: «Наниматель обязан вносить квартирную плату за занимаемое по договору жилое помещение ежемесячно не позднее десятого числа следующего за прожитым месяца».

При нашей невысокой квартирной плате внесение платежей за жилое помещение в текущем месяце вполне посильно для всех граждан. Своевременная оплата жилья способствует лучшей хозяйственной деятельности жилищно-эксплуатационной конторы.
Наряду с квартирной платой наниматель жилого помещения также производит оплату и коммунальных услуг (тепловая энергия, водоснабжение, электрическая энергия, газ, телефон). Взимание платы за коммунальные услуги происходит по утвержденным в установленном порядке тарифам. При этом тарифы могут быть установлены в виде твердых ставок или исчисляться в зависимости от определенных по­казателей.

- Плата за центральное отопление

Условия оплаты за центральное отопление определены постановлением СНК РСФСР от 4 мая 1927 года «О порядке оплаты за пользование центральным отоплением». Согласно ему, оплата за пользование центральным отоплением производится не в виде твердых ставок, которые установлены по республике или городу, а начисляется из расчета стоимости центрального отопления для данного жилого дома или группы домов.

Для установления размера платы за центральное отопление надо сначала уточнить, что входит в состав стоимости центрального отопления, а затем распределить ее между нанимателями жилых помещений. Стоимость центрального отопления складывается из стоимости топлива (дрова, уголь, теплоэнергия); стоимости доставки топлива на место потребления и удаления отбросов горения; из расходов на содержание обслуживающего персонала и прочих расходов (вода, электроэнергия, уборочный инвентарь, Спецодежда и т. п.). Установленная таким образом стоимость центрального отопления подлежит распределению между нанимателями жилых поме­щений.

По постановлению СНК РСФСР от 4 мая 1927 года это распределение происходит пропорционально вносимой квартирной плате, но в пределах 40 процентов. Если же стоимость центрального отопления превысит этот процент квартирной платы, то излишек распределяется между нанимателями в соответствии с размером занимаемой ими жилой площади.

В Ленинграде распределение стоимости центрального отопления между нанимателями жилых помещений производится несколько иначе. Дело в том, что в указанном постановлении предусмотрена возможность другого порядка распределения стоимости центрального отопления между нанимателями. Решением Исполкома Ленгорсовета от 10 июня 1953 года «О порядке исчисления платы за пользование центральным отоплением в жилых домах»’ установлено сохранить действующую в Ленинграде равномерную систему платы за пользование центральным отоплением, исходя из размера жилой площади, занимаемой нанимателями. Следовательно, в Ленинграде стоимость центрального отопления распределяется между нанимателями жилых помещений пропорционально занимаемой ими площади.

Обычно отопительный сезон продолжается 6—8 месяцев, но плата за пользование центральным отоплением начисляется ежемесячно равными частями в течение всего года одновременно с квартирной платой.

Смета расходов по центральному отоплению составляется жилищно-эксплуатационной конторой на год одновременно с составлением хозяйственно-финансового плана. Если действительные расходы не совпадут с составленной сметой, то перерасход или экономия включаются в смету будущего года.

Отсутствующие наниматели, независимо от срока и причин их отсутствия, от оплаты за центральное отопление не освобождаются. Лица, вселившиеся в дом с центральным отоплением в летний период, обязаны вносить плату за центральное отопление наравне со всеми остальными жильцами.

-Плата за горячее водоснабжение

Плата за пользование горячим водоснабжением также производится не по твердым ставкам, а исходя из стоимости этого вида коммунальных услуг.

Она исчисляется по фактической его стоимости и распределяется между нанимателями жилых помещений по числу проживающих, включая детей, домашних работниц, временных жильцов и поднанимателей.

С временно отсутствующих (свыше одного ’месяца) плата за пользование горячим водоснабжением не взимается, но при условии их выписки из домовой книги. В тех случаях, когда при временном выезде выписка по действующим правилам не производится, для освобождения от платы за горячую и холодную воду необходимо письменно известить жилищно-эксплуатационную контору, а по возвращении представить справку о временной прописке (временном проживании в другой местности). Так как принцип распределения стоимости центрального отопления и горячего водоснабжения различен — по занимаемой площади и по числу проживающих, сметы для них составляются раздельно, но порядок составления этих смет одинаковый.

Следует отметить, что каждое лето в жилых домах на несколько недель отключают горячую воду. Это необходимо для того, чтобы привести в порядок напряженно проработавшие всю зиму теплоисточники (котельные, электростанции) и теплосети. Но оплата всех расходов, связанных с подачей горячей воды в квартиры, а также с эксплуатацией и ремонтом теплосетей, делится поровну на двенадцать месяцев. Так же как и за отопление, хотя оно прекращается на четыре с лишним месяца в году. Если бы оплата исчислялась только за месяцы пользования горячей водой, она была бы соответственно выше.

- Плата за воду

Порядок оплаты за пользование водой в жилых домах устанавливается местными Советами.

В Ленинграде плата за воду определена решением Исиолкома Ленгорсовета от 5 апреля 1966 года «О порядке оплаты за пользование водой из городского водопровода». Им предусмотрены твердые единые по городу ставки платы за воду в жилых домах. Эти ставки разработаны на основе существующих тарифов за пользование водой из городского водопровода и средних норм потребления воды на человека в день. Такие средние нормы, естественно, определены в зависимости от степени благоустройства дома. Совершенно очевидно, например, что в домах, оборудованных ваннами, воды потребляется значительно больше, чем в домах, не имеющих ванн.

С учетом степени благоустройства домов и квартир установлена следующая дифференцированная плата за пользование водой с человека в месяц:

– в квартирах с центральным горячим водоснабжением: при наличии ванн — 27 копеек, без ванн — 22 копейки;

– в квартирах, оборудованных водопроводом и канализацией: при наличии ванн с газовыми колонками — 25 копеек, при наличии ванн с дровяными колонками—18 копеек, без ванн— 15 копеек;

– в квартирах, оборудованных водопроводом, но без канализации, а также при пользовании водой от уличной водоразборной колонки — 8 копеек.

- Плата за электроэнергию

Тарифы за пользование электроэнергией установлены постановлением правительства, а плата производится на основе показаний электросчетчика.

В коммунальных квартирах при отсутствии иного соглашения распределение расходов между жильцами за электроэнергию происходит в следующем порядке:

– в жилых комнатах — пропорционально мощности световых точек и энергии, потребляемой бытовыми приборами;

– в местах общего пользования — пропорционально количеству жильцов.

Участие каждого жильца в оплате за электроэнергию определяет ответственный по квартире. Гражданин, который не согласен с произведенным распределением, должен оплатить свою долю, а затем уже обратиться в товарищеский суд для решения конфликта.

- Плата за газ

Первоначально плата за пользование производилась по показателям газовых счетчиков, а затем была установлена в виде твердых ставок. При этом учитывается не только количество проживающих, но и используемая газовая аппаратура.

В Ленинграде решением Исполкома Ленгорсовета от 29 октября 1962 года № 1231 «О тарифах за пользование газом» утверждены тарифы на газ (трубный) по всему жилому фонду города независимо от его ведомственной принадлежности. На основе этого решения управление «Ленгаз» разработало инструкцию, которая установила порядок расчетов с населением за пользование газом.

Плата за пользование газом в домах без горячего водоснабжения производится с каждого человека в месяц:

– при наличии в квартирах газовых плит (таганов) или газовых плит (таганов) и кухонных водогрейных аппаратов — 20 копеек;

– при наличии в квартирах газовых плит (таганов), кухонных водогрейных аппаратов и газовой ванной колонки — 30 копеек.

Плата за пользование газом в домах с горячим водоснабжением производится с каждого человека в месяц:

– при наличии газовых плит (таганов) —15 копеек;

– при наличии газовых плит (таганов) и газовой ванной колонки — 30 копеек.

- Плата за телефон

За пользование телефоном плата производится по установленным тарифам. Распределение расходов в коммунальной квартире за пользование общим телефоном, при отсутствии иного соглашения, производится по числу жильцов, фактически пользующихся телефоном, независимо от количества переговоров и возраста.

Временно выбывшие жильцы, независимо от причин и срока отсутствия, от платы за телефон не освобождаются. Также не освобождаются от платы за телефон граждане, временно проживающие на маневренной жилой площади в связи с капитальным ремонтом дома и желающие сохранить за собой телефон (хотя они и не пользуются телефоном, но номер телефона остается занятым).

Согласно статье 27 Основ жилищного законодательства, льготы по оплате коммунальных услуг устанавливаются только законодательством СССР. В настоящее время, льготами по оплате коммунальных услуг пользуются:

– инвалиды Отечественной войны и семьи, получающие пенсию в связи с потерей кормильца из числа военнослужащих;

– персональные пенсионеры.

Этим гражданам и проживающим совместно с ними членам их семей предоставляется скидка в размере 50 процентов с установленной платы за пользование следующими видами коммунальных услуг: отоплением, водопроводом, включая горячее водоснабжение, газом и электроэнергией. Льготы по оплате, коммунальных услуг предоставляются коммунальными и другими предприятиями во всех домах, в том числе жилищно-строительных кооперативов.

Одна из обязанностей нанимателя жилого помещения состоит в соблюдении бытового распорядка в жилых домах. Поэтому в «Правилах пользования жилым помещением» не только подчеркивается обязанность граждан содержать в чистоте и порядке занимаемое жилое помещение и места общего пользования в квартире, но и уделяется большое внимание бытовому распорядку. В Правилах выделен специальный раздел «Распорядок в квартирах», который регулирует вопросы совместного пользования квартирой несколькими семьями, или, как говорится в бытовой речи, коммунальной квартирой.

«Правила пользования жилым помещением» не являются исчерпывающими. Полностью регламентировать отношения жильцов коммунальной квартиры невозможно, так как нельзя все возникающие в жизни случаи сформулировать в виде пунктов и параграфов каких-либо правил или инструкций. Но и надобности в этом нет. Сейчас, когда советские люди, в труде и быту руководствуются нормами коммунистической морали, подобная регламентация поведения граждан в коммунальной квартире вряд ли была бы полезной. Именно поэтому в Правилах содержатся основные, отправные положения.

Рассмотрим некоторые положения Правил, по которым обычно возникают вопросы.

- Пользование подсобными помещениями квартиры

Бытовой распорядок в коммунальных квартирах в значительной степени связан с использованием подсобных помещений. К подсобным помещениям, или, как чаще их называют, местам общего пользования, относятся прихожая, кухня, ванная комната, кладовая и т. п.

В «Правилах пользования жилым помещением» записано: «В квартирах, занятых несколькими семьями, все жильцы имеют равные права на пользование подсобными помещениями и оборудованием квартиры». Поэтому они должны использоваться по их прямому назначению. Каждый из жильцов квартиры может распоряжаться подсобными помещениями лишь в таких пределах, чтобы не мешать другим жильцам нормально пользоваться ими.

Часто возникает, например, вопрос о курении в местах общего пользования коммунальной квартиры. В Правилах прямого указания о запрещении курения в местах общего пользования нет. Однако это вовсе не означает, что можно беспрепятственно курить в кухне или в ванной комнате коммунальной квартиры. Напротив, курение в местах общего пользования возможно только с согласия всех жильцов квар­тиры. Нарушители этого порядка должны привлекаться к ответственности товарищеским судом.

С совместным пользованием подсобными помещениями связан и другой, не менее важный вопрос: должны ли места общего пользования распределяться соответственно количеству членов семьи нанимателя, размеру занимаемой каждым нанимателем жилой площади или же делиться поровну между всеми нанимателями независимо от размера занимаемой площади и количества членов семьи? Ответ на него должен быть такой: места общего пользования в квартире могут распределяться при согласии всех жильцов по любому принципу и в любом порядке. Если не достигнуто общее согласие, нужно исходить прежде всего из назначения подсобных помещений.

Помещение кухни, например, предназначено для приготовления пищи. Члены одной семьи, как правило, питаются вместе. Поэтому площадь кухни для установки столов и других бытовых предметов распределяется по семьям независимо от количества членов семьи и тем более размера занимаемой жилой площади. Отметим также, что нельзя устраивать в кухне столовую или принимать гостей, если возражают другие жильцы.

Порядок пользования ванными, напротив, должен устанавливаться с учетом численного состава семьи. Понятно, что многосемейные наниматели пользуются ванными комнатами чаще, чем наниматели малосемейные.

При распределении кладовых и антресолей надо учитывать не только количество членов семьи, но и метраж жилой площади. У одинокого нанимателя, проживающего в большой по размерам комнате, потребность в пользовании кладовой несомненно меньше, чем у семьи, живущей в одной небольшой комнате,

- Стирка белья в квартирах

В «Правилах пользования жилым помещением» говорится, что стирать белье в квартирах разрешается. Однако это не означает, что стирка белья может производиться без каких-либо ограничений. Прежде всего, Правила разрешают стирку белья только в ванных комнатах, но не в самой ванне, а при отсутствии таковых стирка допускается на кухне лишь в то время, когда там не готовится пища. Кроме того, как и другие действия жильцов коммунальной квартиры, связанные с использованием подсобных помещений, стирка белья должна производиться в соответствии с установленным распорядком и правилами социалистического общежития.

Следует также учитывать при этом и возросший уровень бытового обслуживания населения. В условиях крупного города, где имеется большое количество коммунальных прачечных и прачечных в жилых домах, жильцы квартиры вправе требовать ограничения стирки белья. Разумеется, при этом не следует впадать и в другую крайность — по заявлению одного из жильцов полностью запрещать стирку. Каждому ясно, что стирка, например, белья для маленьких детей или белья из синтетических тканей в домашних условиях представляет собой нормальное жизненное явление. Напротив, стирка постельного белья не вызывается необходимостью, приводит к разрушению жилищного фонда и причиняет большие неудобства жильцам квартиры.

Конфликты, возникающие в связи со стиркой белья в коммунальных квартирах, подлежат рассмотрению в домовых комитетах и товарищеских судах. Их задача заключается в том, чтобы всемерно поддерживать жильцов, которые выступают за ограничение стирки белья. При наличии прачечной в доме следует вообще запрещать стирку крупного и среднего белья, а также стирку белья с кипячением. Если прачечная в доме отсутствует, нужно с учетом конкретных обстоятельств рассматривать и решать вопросы об ограничении стирки белья. Надо требовать от жильцов проведения специальной внеочередной уборки после стирки, текущего ремонта мест общего пользования и т. д. Несомненно, что широкая разъяснительная работа общественности, а в необходимых случаях и применение мер воздействия через товарищеские суды обеспечат ограничение стирки белья в квартирах до жизненно необходимого минимума.

- Содержание кошек и собак

В пункте 12 «Правил пользования жилым помещением» записано: допускается содержание кошек и собак в отдельных квартирах, занятых одной семьей, при условии соблюдения правил санитарии и ветеринарии, а в квартирах, занятых несколькими семьями, кроме того, лишь при наличии согласия всех проживающих. Такое согласив всех жильцов коммунальной квартиры необходимо даже тогда, когда животное содержится в комнате самого владельца и в места общего пользования не выпускается.

В Ленинграде и ею пригородах по санитарным соображениям и с учетом местных условий ограничено количество кошек и собак, содержание которых разрешается владельцам Решением Исполкома Ленгорсовета от 5 апреля 1982 года (Бюллетень. Ленгорсовета, 1982, № 13) установлено, что с 1 января 1983 года разрешено гражданам иметь на одну семью не более одной собаки и одной кошки (с приплодом) до трехмесячного возраста).

Иногда в коммунальных квартирах возникают конфликты в связи с тем, что первоначально соседи дали согласие на содержание кошки или собаки, а потом стали предъявлять требования об удалении животного из квартиры. Рассматривая подобные конфликты, домовые комитеты и товарищеские суды должны внимательно изучить дело и установить, имеются ли действительно достаточно серьезные основания для предъявленного требования или, как бывает в коммунальных квартирах, требование возникло в результате ненормальных взаимоотношений между соседями, не имеющих никакого касательства к содержанию животных. К обоснованным причинам несомненно следует отнести нарушения правил содержания кошек и собак (нельзя мыть животных в ванной, а посуду, из которой их кормят, над кухонной раковиной; собака не должна длительное время оставаться одна в комнате или на балконе и своим лаем мешать жильцам и т. п.).

Рассказывая о содержании кошек и собак в жилых помещениях, нужно вместе с тем подчеркнуть обязанности их владельцев в части соблюдения правил санитарии не только в самой квартире, но и вне ее. Так, например, нельзя выпускать кошек из квартиры, так как они при этом пачкают лестницы и дворы. Выгул собак разрешен лишь на специально отведенных для этой цели территориях. Также недопустимо выводить собак на прогулку без поводка или намордника (они необходимы и для собак комнатно-декоративной породы). За загрязнение дворовых и уличных территорий на владельцев собак налагается штраф как за нарушение правил благоустройства (на месте до одного рубля и через административные комиссии до десяти рублей).

- Соблюдение тишины

В жилых квартирах устанавливают «Правила пользования жилым помещением», с 23 до 7 часов должна соблюдаться тишина. Пользоваться всякого рода громкоговорителями в это время можно, лишь уменьшив слышимость до степени, не нарушающей покой жильцов. Разумеется, такое указание не следует понимать в том смысле, что в остальное время допускается шум. Даже в дневное и вечернее время, то есть с 7 до 23 часов, при пользовании радиоприемниками, телевизорами и магнитофонами звук не должен превышать нормальной громкости. Сила звука должна быть такая, чтобы обеспечить нормальное его восприятие в своей комнате, а не в принудительном порядке «развлекать» соседей. Поэтому требования жильцов об уменьшении слышимости подлежат удовлетворению и в дневное время в случае излишне громкого звучания радио, радиол и т. п.

Специально оговорено в Правилах запрещение пользоваться магнитофонами, радиолами и другими громкоговорящими установками на балконах или на подоконниках при открытых окнах. Лица, занимающиеся музыкой на дому (пение, игра па музыкальных инструментах), обязаны по просьбе соседей или по требованию общественности регламентировать часы занятий, используя время, более подходящее для жильцов дома. В этих случаях рекомендуется также принимать меры по звукоизоляции комнаты или отдельных стен, устанавливать музыкальные инструменты не у внутренних стен, а у наружных.

Эти общие положения о соблюдении тишины в квартирах, как и другие нормы пользования жилым помещением, не могут охватить и предусмотреть все возникающие в жизни случаи. Например, в Правилах говорится о соблюдении тишины в квартире после 23 часов. Но даже из этого общего правила могут быть исключения. Каждый гражданин отмечает в семейном кругу общенародные и свои личные праздники, и было бы неразумно со стороны какого-либо жильца, становясь лишь на формальную точку зрения, требовать прекращения праздника ровно в 23 часа. Вместе с тем, конечно, и самому гражданину не нужно злоупотреблять подобными исключениями.

- Проживание по месту прописки

Существующая у нас паспортная система требует прописки граждан в органах милиции соответствующего населенного пункта. Категорически воспрещается проживание граждан без прописки вообще или с пропиской, но в другом населенном пункте. Виновные в этом лица привлекаются к ответственности в установленном законом порядке. Но иногда граждане, имеющие прописку в данном населенном пункте, проживают не по адресу прописки, а в другом месте того же населенного пункта. В практике это называется проживанием не по месту прописки. С точки зрения действующей паспортной системы, проживание граждан не по месту их прописки является нарушением. Поскольку прописка производится в населенном пункте по определенному адресу, граждане должны жить в том месте (районе, доме и квартире), где они прописаны. Подобное положение прямо соответствует и «Правилам пользования жилым помещением».

Проживание не по месту прописки, представляя собой исключение из общего правила, изредка все же может иметь место. В жизни возникают случаи, когда такое временное проживание вызывается уважительными причинами. Например, живущая отдельно от родителей взрослая дочь из-за болезни матери вынуждена временно проживать у нее. После выздоровления матери она возвращается на жительство по месту прописки. Или молодые супруги до подыскания подходящего варианта обмена проживают по месту жительства одного из них.

Однако временное проживание без прописки подлежит согласованию с жильцами квартиры. В случае их возражения вопрос решается домовым комитетом или товарищеским судом. Общественность должна рассмотреть как причины, обусловливающие необходимость проживания не по месту прописки, так и доводы возражающих лиц, тщательно взвесить их и принять объективное решение. Это решение будет обязательно для обеих сторон. Наниматель, который не выполнит решения общественности о запрещении проживания у него гражданина без прописки, может быть привлечен к ответственности товарищеским судом.

По требованию жильцов, а при конфликте — по решению товарищеского суда временно проживающие не по месту прописки участвуют в общих расходах в коммунальной квартире, в уборке мест общего пользования как по месту фактического жительства, так и по месту прописки.

- Распределение общих расходов

Порядок распределения общих расходов на освещение, ремонт мест общего пользования, оплату телефона и коммунальных услуг в квартирах, занятых несколькими семьями, регулируется «Правилами пользования жилым помещением».

Согласно Правилам, распределение общих расходов производится по соглашению между нанимателями жилых помещений. При отсутствии соглашения между ними расходы рас­пределяются:

– плата за электроэнергию в жилых комнатах при общем счетчике — пропорционально мощности световых точек и бытовых электроприборов каждого нанимателя;

– плата за общий телефон — по числу лиц, пользующихся телефоном, независимо от количества переговоров;

– плата за ремонт и освещение мест общего пользования — по числу жильцов, включая детей, домашних работниц, временных жильцов и поднанимателей.

Когда отдельные жильцы отсутствуют больше месяца, плата за электроэнергию за это время с них не взимается. От оплаты за телефон и ремонт мест общего пользования отсутствующие лица не освобождаются.

Также по взаимному соглашению жильцов квартиры устанавливается очередность уборки мест общего пользования. Если соглашение между ними достигнуто не будет, то участие в уборке происходит пропорционально количеству жильцов, проживающих в квартире. При этом учитываются дети (независимо от их возраста), домашние работницы (кроме приходящих, которые участвуют в уборке по месту их жительства) и временные жильцы (соответственно времени их проживания). По просьбе отдельных жильцов нужно учитывать их отсутствие свыше одного месяца, а также нахождение детей в интернатах и круглосуточных яслях, соответственно снижая долю участия в уборке мест общего пользования.

Вопросов, связанных со взаимоотношениями жильцов коммунальных квартир, возникает много. Поэтому в заключение нужно еще раз подчеркнуть — ответы на все вопросы нельзя найти в каких-либо правилах, инструкциях и решениях. Отношения жильцов квартиры должны строиться не только на основе пунктуального соблюдения статей и параграфов. Они должны регулироваться самими жильцами прежде всего и главным образом на основе правил социалистического общежития и требований коммунистической морали.

Наряду с выполнением правил эксплуатации жилого помещения на нанимателя возложено также проведение текущего ремонта жилых комнат и мест общего пользования. Капитальные вложения на благоустройство и ремонт жилых домов не достигнут своей цели, если в жилых помещениях не будет своевременно проводиться текущий ремонт. В запущенной квартире появляются сырость и плесень, начинается гниение полов и балок, обрушивается штукатурка и т. п. Поэтому проведение текущего ремонта жилых помещений является не личным делом нанимателя, а его обязанностью.

Эта обязанность нанимателя жилого помещения теперь закреплена в Основах жилищного законодательства. В статье 47 Основ, которая определяет обязанности граждан по обеспечению сохранности жилых домов, сказано: «Наниматели жилых помещений на условиях и в порядке, определяемых законодательством союзных республик, должны производить за свой счет текущий ремонт жилых помещений».

Говоря о текущем ремонте жилых помещений, следует подчеркнуть, что и здесь наше государство берет на себя значительно большую долю расходов. На нанимателя возложено проведение лишь части текущего ремонта жилых помещений, а другая, наиболее существенная выполняется жилищно-эксплуатационной организацией.

Конкретизированы обязанности граждан по проведению текущего ремонта жилых помещений «Правилами пользования жилым помещением» и «Типовым договором найма жилого помещения». В Правилах сказано, что наниматели жилых помещений обязаны производить за свой счет текущий ремонт занимаемых ими жилых помещений и мест общего пользования. К текущему ремонту, выполняемому нанимателем за свой счет, относятся следующие работы: побелка потолков, окраска стен и оклейка их обоями, окраска полов и дверей, оконных переплетов с внутренней стороны, окраска подоконников, вставка стекол, замена оконных и дверных приборов, ремонт электропроводки начиная от входа в квартиру. При этом отмечено: если ремонт вызван неисправностью частей здания либо домового оборудования или связан с производством капитального ремонта дама, то он производится за счет жилищно-эксплуатационной организации.

Указаны в Правилах и работы по текущему ремонту жилых помещений, которые должны производиться жилищно-эксплуатационной организацией. К ним относятся: замена вследствие нормального износа дверей и окон, исправление полов с частичной сменой досок (паркета) или их переборкой, текущий ремонт домового оборудования (приборов и сетей центрального отопления, водопровода, канализации, газового и ванного оборудования).

Сроки проведения текущего ремонта нанимателем жилого помещения в Правилах не определены. Практически текущий ремонт жилых комнат и мест общего пользования должен производиться не реже одного раза в течение трех-пяти лет. Конкретные сроки работ по текущему ремонту устанавливаются жилищно-эксплуатационной конторой совместно с домовым комитетом и нанимателем жилого помещения. В ком­мунальной квартире ремонт мест общего пользования производится нанимателями совместно. Согласно «Правилам пользования жилым помещением», общие расходы, при отсутствии иного соглашения, распределяются между всеми жильцами, включая детей независимо от их возраста, поднанимателей и временных жильцов.

Вопрос о проведении текущего ремонта в связи с выездом нанимателя, который часто возникает на практике, требует специального рассмотрения. Ни в «Типовом договоре найма жилого помещения», ни в «Правилах пользования жилым помещением» прямого ответа на него мы не найдем. Однако в статье 47 Основ жилищного законодательства сказано, что при освобождении жилых помещений наниматели обязаны их сдать в надлежащем состоянии. Отсюда можно сделать вывод — нет формальной обязанности ремонтировать жилое помещение при выезде, а есть обязанность оставить освобождаемое помещение в исправном состоянии.

Когда наниматель выезжает из жилого помещения, представители жилищно-эксплуатационной организации и домового комитета производят у него приемку освобождаемого жилого помещения. Эта приемка должна оформляться составлением акта, который подписывается также нанимателем жилого помещения. В нем фиксируются повреждения помещения и необходимые работы по текущему ремонту. Таким образом, если наниматель своевременно не производил текущего ремонта или ко времени выезда помещение по своему состоянию нуждается в текущем ремонте, он обязан сделать его за свой счет или оплатить стоимость ремонта освобождаемой площади. На практике вопрос о текущем ремонте жилого помещения при выезде нанимателя часто решается путем, соглашения между выезжающим и въезжающим гражданами. Такое соглашение позволяет въезжающему получить деньги на ремонт от выезжающего и сделать его по своему усмотрению Разумеется, жилищно-эксплуатационная организация должна быть поставлена в известность о подобном соглашении и дать на него разрешение.

Текущий ремонт жилых помещений бывает связан с выездом нанимателя, больного туберкулезом. В этих случаях текущий ремонт возложен на жилищно-эксплуатационные организации и производится за их счет. В решении Исполкома Ленгорсовета от 24 ноября 1966 года «О мероприятиях по дальнейшему усилению борьбы с туберкулезом» говорится: «Предложить жилищно-эксплуатационным конторам производить косметический ремонт в квартирах больных активными формами туберкулеза после дезинфекции (как во время проживания, так и после выезда) за счет средств, выделяемых на эксплуатационные расходы». Сроки дезинфекции, а следовательно, и текущего ремонта устанавливаются санэпидстанцией. Поскольку дезинфекции подлежит не только помещение, где проживал больной, по и места общего пользования, то текущий ремонт производится и в них.

К, вопросу о текущем ремонте жилых помещений близки и вопросы об исправлении повреждений и возмещении убытков. В результате естественного износа и по вине отдельных жильцов возникают неисправности в жилых помещениях и оборудовании дома. О всех этих неисправностях наниматель должен немедленно сообщать в жилищно-эксплуатационную организацию. Заявления подобного рода заносятся работниками конторы в специальную книгу, с указанием причин неисправностей. Повреждения аварийного характера и неисправности, вызывающие порчу жилых помещений, подлежат устранению безотлагательно или в кратчайший срок.

Если повреждение жилого помещения или оборудования дома произошло по вине жильцов, оно исправляется самими жильцами или жилищной организацией за их счет. В таких случаях представитель конторы совместно с ответственным по квартире составляет акт, в котором наряду с установлением факта повреждения указываются фамилия нанимателя, виновного в причинении ущерба, и сумма расхода на исправление этого повреждения.

Излагая обязанности граждан по текущему ремонту жилых помещений, нужно остановиться также на правовых вопросах переустройства и перепланировки жилых помещений. Нанимателю предоставлена возможность производить переустройство и перепланировку квартиры во всех домах местных Советов и в ведомственном жилищном фонде, за исключением домов-новостроек и домов после капитального ремонта.

«Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда», утвержденные приказом министра коммунального хозяйства от 31 декабря 1968 года № 455, содержат специальный раздел «Переустройство и перепланировка жилых домов», в котором установлен перечень таких работ. К ним относятся, в частности, следующие виды работ по переустройству и перепланировке жилых помещений и мест общего пользования в квартире:

– установка, перенос и разборка перегородок;

– перенос дверей и печей;

– устройство вновь, расширение и заделка оконных и дверных проемов;

– устройство и переоборудование тамбуров;

– установка и перенос нагревательных, газовых и других приборов

Основы жилищного законодательства, говоря о переоборудовании и перепланировке жилых помещений, подчеркивают необходимость получения разрешения на это. В статье 51 Основ указано, что лица, виновные в самовольном переоборудовании и перепланировке жилых помещений, привлекаются к ответственности. «Типовой договор найма жилого помещения» и «Правила пользования жилым помещением» также категорически запрещают нанимателям и проживающим совместно с ними лицам производить какие бы то ни было переустройства и перепланировки в квартире -без разрешения жилищных органов. Самовольные переустройства и перепланировки рассматриваются как разрушение жилищного фонда, и виновные в этом граждане привлекаются к ответственности. Согласно пункту 16 «Правил пользования жилым помещением», наниматели., допустившие самовольное переоборудование жилых помещений и мест общего пользования, обязаны привести помещения в прежнее состояние за свой счет, а в случае невыполнения этого требования стоимость работ взыскивается с них в принудительном порядке.

Разрешение исполкома местного Совета как обязательное условие проведения переустройства и перепланировки прямо оговорено и в «Правилах технической эксплуатации жилищного фонда». Такое разрешение требуется для контроля за соблюдением строительных, противопожарных и санитарных норм. От имени исполкома местного Совета разрешение на переоборудование квартиры выдает междуведомственная комиссия.

В Ленинграде междуведомственные комиссии имеются при жилищных управлениях исполкомов райсоветов и при Жилищном управлении Исполкома Ленгорсовета. Положение об их работе утверждено решением Исполкома Ленгорсовета от 20 июля 1970 года № 524. Свои решения междуведомственные комиссии вносят после обследования на месте и оформляют их актом. В случае несогласия с решением заинтересованное лицо может обратиться в Жилищное управление Исполкома Ленгорсовета с просьбой передать дело на рассмотрение городской, междуведомственной комиссии, заключение которой является окончательным. Это обстоятельство следует особо подчеркнуть, — отказ в переустройстве и перепланировке по техническим причинам обжалуется не в судебном порядке, а в административном. Такие споры суду не подведомственны.

Для перепланировки нужно также согласие всех совершеннолетних членов семье нанимателя и других нанимателей квартиры, если затрагиваются их интересы. Споры между членами семьи и другими нанимателями жилых помещений подлежат разрешению суда как споры о гражданском праве. Но при рассмотрении таких дел суды должны, как разъяснял Верховный Суд РСФСР, учитывать разрешение исполкома местного Совета, имея в виду, что при отсутствии разрешения никакое переоборудование жилых и подсобных помещений не допускается. Поэтому к участию в рассмотрении дел, возникающих в связи с перепланировкой и переустройством помещений, привлекаются органы жилищно-коммунального хозяйства.

В Основах имеется специальный раздел, который так и называется — «Обеспечение сохранности жилищного фонда, ею эксплуатация и ремонт». Начинается этот раздел со статьи 46, устанавливающей обязанности государственных организаций по обеспечению сохранности жилищного фонда. «Государственные и общественные органы, предприятия, учреждения, организации, должностные лица обязаны заботиться о сохранности жилищного фонда и повышении его благоустройства». Статья 47 определяет обязанности другой стороны и называется — «Обязанности граждан по обеспечению сохранности жилых домов».

В этом разделе также освещаются вопросы организаций эксплуатации и ремонта жилищного фонда, финансирований затрат на содержание, капитальный и текущий ремонт жилищного фонда. Общеизвестно, что низкая квартплата в нашей стране ни в коей мере не покрывает расходов на содержание жилищного фонда. Поэтому финансирование затрат на эксплуатацию и ремонт (текущий и капитальный) жилищного фонда местных Советов народных депутатов осуществляется за счет средств жилищно-эксплуатационных организаций, а в случае недостатка этих средств — за счет государственного бюджета. Что касается финансирования ведомственного жилищного фонда, то оно производится за счет средств жилищно-эксплуатационных организаций, подчиненных предприятиям, учреждениям, организациям, а в случае недостатка этих средств — за счет средств соответствующих предприятий. Капитальный ремонт ведомственного жилищного фонда осуществляется за счет предназначенных на эти цели средств соответствующих предприятий.

Вопросы эксплуатации жилищного фонда были специально рассмотрены на пятой сессии Верховного Совета СССР, которая приняла Основы жилищного законодательства. В постановлении Верховного Совета СССР от 24 июня 1981 года «О развитии жилищного хозяйства, улучшении использования и сохранности жилищного фонда» местным Советам народных депутатов было, в частности, предложено:

– совершенствовать систему эксплуатации и ремонта находящегося в их ведении жилищного фонда;

– более полно использовать свои полномочия по контролю за надлежащим состоянием и правильной эксплуатацией жилищного фонда, находящегося на их территории;

– оказывать всемерную помощь предприятиям и организациям, жилищно-строительным кооперативам, а также владельцам индивидуальных жилых домов в техническом обслуживании жилья и его ремонте;

– активизировать деятельность постоянных комиссий, депутатских групп и депутатов в избирательных округах, а также органов общественной самодеятельности населения в деле сохранности жилищного фонда и повышения ответственности граждан и должностных лиц за выполнение требований жилищного законодательства.

Проявляя постоянную заботу об улучшении жилищно-бытовых условий трудящихся, Советское государство вместе с тем требует от каждого гражданина соблюдения установленных правил содержания занимаемых им жилых помещений. Правильная эксплуатация и сохранение жилищного фонда — обязанность не только работников жилищного хозяйства, но и всех трудящихся. В статье 44 Конституции СССР записано: «Граждане СССР должны бережно относиться к предоставленному им жилищу».

В Основах жилищного законодательства также закреплена обязанность граждан бережно относиться к дому, в котором они проживают, использовать "жилое помещение в соответствии с его назначением, соблюдать правила пользования жилыми помещениями и правила социалистического общежития, экономно расходовать воду, газ, электрическую и тепловую энергию.

В статье 47 Основ записано: «Граждане обязаны обеспечивать сохранность жилых помещений, бережно относиться к санитарно-техническому и иному оборудованию, к объектам благоустройства, соблюдать правила содержания жилого дома и придомовой территории, правила пожарной безопасности, соблюдать чистоту и порядок в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и в других местах общего пользования».

Большинство советских людей сознательно и добросовестно относятся к своим обязанностям по содержанию жилых помещений. Они берегут жилищный фонд как всенародное достояние, образцово содержат занимаемые ими жилые помещения и поддерживают в них должный порядок. Однако до сих пор имеются еще отдельные нерадивые наниматели жилых помещений, которые небрежно относятся к вверенному

им государственному имуществу, разрушают и портят его. Для таких нарушителей жилищным законодательством установлены меры ответственности.

В Основах жилищного законодательства предусмотрена ответственность граждан за ненадлежащее использование жилищного фонда и другие нарушения жилищного законодательства. В статье 51 Основ сказано, что несут уголовную, административную или иную ответственность в соответствии с законодательством Союза ССР и союзных республик лица, виновные:

– в нарушении правил пользования жилыми помещениями, санитарного содержания мест, общего пользования, лестничных клеток, лифтов, подъездов, придомовых территорий;

– в самовольном переоборудовании и перепланировке жилых домов и жилых помещений и использовании их не. по назначению;

– нарушении правил эксплуатации жилых домов, жилых помещений и инженерного оборудования, в бесхозяйственном их содержании;

– в порче жилых домов, жилых помещений, их оборудования и объектов благоустройства.

Вместе с тем в Основах жилищного законодательства определена и гражданско-правовая ответственность граждан. Статья 52 Основ гласит: «Граждане, причинившие ущерб жилым домам, жилим помещениям, инженерному оборудованию, объектам благоустройства и зеленым насаждениям на прилегающих к домам участках, обязаны возместить причиненный ущерб». При этой в Основах подчеркивается, что совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора найма жилого помещения.

Обязанности граждан по содержанию жилых помещений конкретно раскрыты в «Типовом договоре найма жилого помещения» и в «Правилах пользования жилым помещением». Оба эти документа утверждены постановлением Совета Министров РСФСР от 18 октября 1962 года «О повышении ответственности за сохранность и содержание в исправном состоянии жилищного фонда».

Предоставляя право пользования жилым помещением, наше жилищное законодательство требует от нанимателя и проживающих совместно с ним лиц (членов его семьи, временных жильцов и поднанимателей) строгого выполнения Установленных правил эксплуатации и санитарии, обеспечивающих поддержание должного порядка в жилых комнатах и местах общего пользования. В «Правилах пользования жилым помещением» указано, что наниматель жилого помещения, в частности, обязан:

– содержать в чистоте (своевременно производить уборку) жилые комнаты и места общего пользования;

– систематически проветривать жилые помещения и места общего пользования;

–аккуратно пользоваться водопроводом и канализацией, не допуская их засорения;

– своевременно проводить текущий ремонт жилых комнат и мест общего пользования, который возложен на нанимателя жилого помещения.

Обеспечение сохранности жилищного фонда является задачей исключительной важности, вытекающей из указания XXVI съезда КПСС. Ее решение зависит прежде всего от своевременного и качественного проведения ремонта жилищною фонда, надлежащей эксплуатации жилых домов Известно, что из-за плохого ухода многие здания преждевременно «стареют», их инженерное оборудование выходит из строя, а это приносит ущерб государству и создает неудобства населению.

Комплекс основных мероприятий по решению указанной задачи был определен еще постановлением Совета Министров СССР от 4 сентября 1978 года «О мерах по дальнейшему улучшению эксплуатации и ремонта жилищного фонда». В ряде городов улучшилась организация технической эксплуатации зданий Больше внимания уделяется модернизация инженерного оборудования, механизации ремонтных работ. Однако нередко текущий и капитальный ремонт домов производится несвоевременно и некачественно, сроки его проведения затягиваются, что ведет к преждевременному износу зданий. В ряде случаев инженерное оборудование домов работает с перебоями Все это создает значительные неудобства дня граждан и вызывает их справедливые нарекания

Заботой о советских людях, об улучшении их жилищно-бытовых условий объясняется то большое внимание, которое уделяют Основы жилищного законодательства вопросам эксплуатации и обеспечения сохранности жилищного фонда

Важной государственной задачей, определяют Основы, является обеспечение сохранности жилищного фонда, увеличение срока его службы, повышение уровня благоустройства жилых домов. В решении этой задачи активное участие принимают общественные организации и граждане. Конституция СССР обязывает граждан бережно относиться к предоставленному им жилищу. Советское жилищное законодательство призвано содействовать обеспечению права граждан на жилище, эффективному использованию и охране жилищного фонда.

В последние годы одновременно с увеличением государственного жилищного строительства большое развитие получило кооперативное строительство. Естественно, что бурный рост жилищно-строительной кооперации вызывает большой интерес к вопросам организации и деятельности жилищных кооперативов.

Особенности пользования жилой площадью в домах жилищно-строительных кооперативов обусловили наличие специальной главы в Основах жилищного законодательства, посвященной жилищно-строительной кооперации. Эта глава так и называется: «Обеспечение граждан жилыми помещениями в домах жилищно-строительных кооперативов и пользование ими». Необходимость такого выделения вопросов жилищной кооперации очевидна.

В статье 42 Основ сказано: «Граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, вправе вступить в жилищно-строительный кооператив и получить в нем квартиру. Порядок учета граждан, желающих вступить в жилищно-строительный кооператив, а также условия приема граждан в члены кооператива устанавливаются законодательством Союза ССР и союзных республик».

До принятия этого нового законодательства порядок приема в жилищно-строительные кооперативы регулируется местными нормами, то есть решениями’ исполкомов местных Советов народных депутатов.

В Ленинграде понятие нуждаемости в улучшении жилищных условий как необходимое условие приема в жилищно-строительный кооператив установлено решением Исполкома Ленгорсовета и Леноблсовпрофа от 10 марта 1969 года, которым было предложено принимать на учет по обеспечению кооперативной жилой площадью следующие категория граждан:

– стоящих на очереди по предоставлению жилой площади в исполкомах райсоветов;

– инвалидов Отечественной войны и труда;

– имеющих 6 кв. метров и менее на человека;

– проживающих в городе с довоенного времени в больших коммунальных квартирах и имеющих жилую площадь до 9 кв. метров на человека.

В дальнейшем для ряда граждан были установлены льготы при приеме на учет в жилищно-строительные кооперативы. Решением Исполкома Ленгорсовета от 27 августа 1979 года «О дополнительных мерах по дальнейшему улучшению материально-бытовых условий участников Отечественной войны, проживающих в Ленинграде», предусмотрено, что принимаются на учет участники Отечественной войны, проживающие:

– в коммунальных квартирах — независимо от размера занимаемой площади;

– в отдельных квартирах — при наличии двух и более самостоятельных семей, состоящих в родственных отношениях (взрослые дети с детьми и т. п.).

Также принимаются на учет в жилищно-строительные кооперативы, согласно решению Исполкома Ленгорсовега и Леноблсовпрофа от 13 марта 1978 года № 199/21, занимающие в коммунальной квартире до 9 кв. метров на человека:

– граждане, проживавшие в Ленинграде весь период блокады;

– ветераны труда, проработавшие на одном предприятии 20 и более лет.

Льготой по приему на учет в ЖСК пользуются и семьи лиц, погибших в Великою Отечественную войну.

Преимущественным правом вступления в жилищно-строительные кооперативы пользуются граждане, дома которых (принадлежащие им на праве личной собственности) подлежат сносу в связи с отводом земельного участка под капитальное строительство. Разумеется, эта льгота может быть использована гражданами лишь в том случае, когда они отказались от предоставления им государственной жилой площади и получили денежную компенсацию за сносимые дома.

Особо регулируется вопрос о приеме на учет по обеспечению кооперативной жилой площадью военнослужащих. Решением Исполкома Ленгорсовета от 19 февраля 1973 года «О приеме военнослужащих в жилищно-строительные кооперативы Ленинграда» разрешен прием в кооперативы на общих основаниях с другими гражданами военнослужащих:

– проходящих службу в Ленинграде и имеющих право на прописку в городе после увольнения из армия;

– проходящих службу за границей, в районах Крайнего Севера и имеющих право на прописку в Ленинграде после увольнения (эти военнослужащие принимаются в первоочередном порядке, если они достигли предельного возраста пребывания, на военной службе или им осталось не более трех лет до достижения предельного возраста).

Изложенными положениями о приеме на учет по обеспечению кооперативной жилой площадью руководствуется Управление жилищно-строительных кооперативов Исполкома Ленгорсовета. Эго Управление специально создано для проведения всей работы, связанной с образованием жилищно-строительных кооперативов. В частности, на Управление ЖСК возложены прием и рассмотрение заявлений граждан, желающих получить кооперативную площадь, а также учет граждан, подлежащих обеспечению жилой площадью в коопера-1ИВИЫХ домах. Кроме Управления ЖСК деятельностью жилищно-строительных кооперативов занимаются и другие организации Исполкома Ленгорсовета. Поэтому решением от 18 июля 1975 года «О мерах по улучшению строительства и эксплуатации кооперативных жилых домов и усилению конт­роля за деятельностью жилищно-строительных кооперативов в Ленинграде» Исполком утвердил распределение функциональных обязанностей между Управлением учета и распределения жилой площади, Главным управлением капитального строительства, Жилищным управлением и Финансовым отделом.

Из состоящих на очереди в Управлении ЖСК и образуются кооперативы. Ежегодно в соответствии с планом кооперативного жилищного строительства на последующий год организуется соответствующее количество кооперативов. Комплектование создаваемых кооперативов производится Управлением ЖСК из числа граждан, состоящих на учете в Управлении. Порядок комплектования кооперативов определяется ежегодно решением Исполкома Ленгорсовета и Леноблсовпрофа. При этом учитывается несколько критериев — дата приема на учет, имеющиеся льготы и наличие квартир по количеству комнат. Так, например, решением Исполкома Ленгорсовета и Ленобл» совпрофа от 5 апреля 1982 года, которым был утвержден план распределения жилой площади на 1982 год, Управлению учета и распределения жилой площади предложено направив в жилищно-строительные кооперативы строительства 1Ь83 года граждан, состоящих на учете по обеспечению жилой площадью в исполкомах районных Советов:

до 1 июля 1978 года — на однокомнатные квартиры,

до 1 января 1979 года — на двухкомнатные квартиры,

до 1 июля 1979 года — на трехкомнатные квартиры,

до 1 января 1980 года — на четырехкомнатные квартиры.

Также подлежали приему в кооперативы следующие категории граждан, состоящих на учете в Управлении ЖСК:

а) инвалиды Отечественной войны, принятые на учет до 1 января 1982 года — на все квартиры;

б) семьи военнослужащих, погибших при защите СССР, принятые на учет до 1 июля 1981 года,— на все квартиры;

в) участники Отечественной войны, принятые на учет:

до 1 января 1979 года — на однокомнатные квартиры,

до 1 января 1980 года — на двухкомнатные квартиры,

до 1 июля 1980 года — на трехкомнатные квартиры,

до 1 июля 1981 года — на четырехкомнатные квартиры:

г) инвалиды труда, принятые на учет:

до 1 июля 1979 года — на однокомнатные квартиры,

до 1 января 1980 года — на двух-, трех-, четырехкомнатные квартиры;

д) ветераны труда, проработавшие 20 и более лет на одном предприятии, граждане, проработавшие весь период блокады в Ленинграде и принятые на учет:

до 1 января 1978 года — на однокомнатные квартиры;

до 1 января 1979 года — на двух-, трех-, четырехкомнатные квартиры;

е) граждане, занимающие до 6 кв. метров жилой площади на одного человека и принятые на учет:

до 1 января 1970 года — на однокомнатные квартиры,

до 1 января 1974 года — на двухкомнатные квартиры,

до 1 сентября 1975 года — на трехкомнатные квартиры,

до 1 января 1976 года — на четырехкомнатные квартиры. Порядок предоставления жилых помещений членам кооператива закреплен в статье 43 Основ жилищного законодательства: «Лицу, принятому в члены жилищно-строительного кооператива, по решению общего собрания членов кооператива, утвержденному исполнительным комитетом районного, городского, районного в городе Совета народных депутатов предоставляется отдельная квартира, состоящая из одной или нескольких комнат, в соответствии с количеством членов семьи, суммой его паевого взноса и предельным размером жилой площади, предусматриваемым примерным уставом жилищно-строительного кооператива. Заселение квартир в доме жилищно-строительного кооператива производится по ордерам, выдаваемым исполнительным комитетом районного, городского, районного в городе Совета народных депутатов». Природа жилищно-строительного кооператива как добровольного объединения граждан для строительства и последующей эксплуатации жилого дома на личные средства обусловливает и специфику пользования жилой площадью в кооперативных домах по сравнению с жилищным фондом местных Советов и ведомственной жилой площадью. Дело в том, Что права и обязанности члена жилищно-строительного кооператива, а также членов его семьи, условия пользования и основания прекращения пользования жилыми помещениями определяются уставом кооператива.

В нашей республике действует Примерный устав, утвержденный постановлением Совета Министров РСФСР от 2 октября 1965 года № 1143’. В нем содержится ряд правовых положений, регулирующих деятельность жилищно-строительных кооперативов, а также определяющих права и обязанности членов кооператива. Так, например, в жилищной кооперации не применяется норма жилой площади. К членам жилищно-строительных кооперативов не относится и правило о сохранении жилой площади за временно отсутствующими лишь в течение шести месяцев. Эго правило неприменимо также к лицам, которым принадлежит доля паенакопления, но в случае их выбытия на другое постоянное местожительство они могут быть признаны утратившими право на жилую площадь в кооперативном доме. Однако эти лица при признании их утратившими право на жилую площадь вправе требовать выплаты им членом кооператива денежной компенсации за принадлежавшую им долю паенакопления.

Проживающие с членами жилищно-строительных кооперативов члены их семей имеют право пользования помещением в кооперативном доме. Прекращение семейных отношений с членом кооператива само по себе не создает права на выселение проживающих с ним лиц. Выселение этих лиц может иметь место лишь в случаях, предусмотренных Примерным уставом или применительно к положению о выселении с государственной жилой площади. Также не могут быть выселены из занимаемого помещения несовершеннолетние наследники умершего члена кооператива, проживавшие совместно с ним в кооперативной квартире.

Пай, являющийся общим совместным имуществом супругов, может быть разделен по суду независимо от размера принадлежащей каждому из супругов доли паенакопления лишь в случае расторжения брака и когда каждому из супругов возможно выделить отдельную комнату (или, при возможности, две и более комнат, с учетом проживающих с супругом лиц) в занимаемой ими квартире, хотя бы и не изолированную, если Примерными уставами жилищно-строительных кооперативов не предусмотрено иное. В случае, когда квартира состоит из двух или более смежных не изолированных комнат, суд по просьбе одного из супругов вправе рассмотреть вопрос, при наличии спора, о переоборудовании их в изолированные. Придя к выводу, что переустройство не ухудшит жилищные условия сторон и членов их семьи, и удовлетворяя иск, суд, в зависимости от установленных конкретных обстоятельств дела, вправе возложить обязанность по переоборудованию на одну или обе стороны.

В случае признания за одним из бывших супругов при разделе пая права на пользование помещением, стоимость которого превышает размер его доли в пае, суд, учитывая интересы несовершеннолетних детей или заслуживающие внимания интересы этого супруга, может отступить от начала равенства долей сторон в их общем имуществе. Если суд не найдет оснований для увеличения доли пая указанного супруга, в пользу другого, супруга в виде компенсации взыскивается соответствующая денежная сумма.

В тех случаях, когда разделить пай невозможно, с супруга, являющегося членом кооператива, может быть взыскана соответствующая денежная компенсация в пользу другого супруга по его просьбе об этом и лишь при условии, когда он изъявит согласие освободить жилое помещение. Взыскивая в пользу супруга, не являющегося членом кооператива, денежную компенсацию, суд одновременно выносит решение об удовлетворении требования о его выселении с занимаемой кооперативной жилой площади.

По иску одного из супругов (бывших супругов) суд может признать за ним право на определенную часть паенакопления, являющегося общим совместным имуществом супругов (бывших супругов), без раздела пая. Такое требование может быть разрешено судом и в бракоразводном процессе, если по делу выносится решение о расторжении брака. В то же время, если в бракоразводном процессе заявлено требование о разделе пая, рассмотрение иска в этой части должно быть выделено в отдельное производство, поскольку разрешением его затрагиваются интересы кооператива.

Обмен жилой площади в домах жилищно-строительной кооперации также имеет определенную специфику. Члену кооператива предоставлено право производить обмен занимаемого им жилого помещения на другую жилую площадь как в домах государственного жилищного фонда, так и в домах жилищно-строительной кооперации. Но этот обмен по своей юридической природе отличается от обычного обмена, где происходит взаимная передача прав и обязанностей по договору найма жилою помещения. Обмен кооперативной жилой площади возможен только при условии приема в члены кооператива того лица, которое получает по обмену площадь в кооперативном доме. Другим обязательным условием является разрешение исполкома местного Совета на обмен.

Вопрос о паевом взносе при обмене решается в зависимости от того, какой обмен происходит — на другую кооперативную площадь или на государственную. При обмене одной кооперативной жилой площади на другую члены кооператива взаимно передают равные суммы паенакоплений. Разница в паенакоплениях должна быть внесена вновь принятым в соответствующий кооператив, а выбывшим — получена от этого кооператива. Если же производится обмен кооперативной жилой площади на государственную, то выбывающему члену кооператива возвращается стоимость пая, а вступающий в члены кооператива вносит паевой взнос, размер которою не может быть меньше паенакоплення выбывающего члена кооператива. Возвращение стоимости пая выбывшему члену кооператива происходит после внесения пая вновь принятым членом кооператива.

Споры об обмене занимаемою членом кооператива жилого помещения на другое жилое помещение подведомственны суду, если общее собрание членов кооператива выразило согласие принять в члены кооператива лицо, обменивающее жилое помещение, а исполком местного Совета народных депутатов не дает разрешения на обмен. Суд вправе рассмотреть дело об обмене жилых помещений по иску члена кооператива также в том случае, если исполком местного Совета народных депутатов, отказывая в разрешении на обмен, отменяет решение общего собрания членов кооператива по вопросу о приеме в кооператив лица, выразившего желание обменять занимаемую им жилую площадь на жилое помещение в доме кооператива Судебному рассмотрению подлежит и спор об обмене жилых помещений, возникший между членами одного и того же кооператива и жилищно-строительным кооперативом, возражающим против обмена. При рассмотрении вопросов об обмене кооперативной жилой площади следует иметь в виду, что законом предусмотрены случаи, когда обмен жилых помещений не допускается, и расширительному толкованию они не подлежат.

Нужно сказать и об особенностях пользования жилой площадью в домах жилищно-строительной кооперации, имеющих частый характер: постановлением Совета Министров СССР 25 августа 1979 года № 807 участники Великой Отечественной войны освобождены от уплаты процентов по ссудам, выданным на строительство кооперативных домов. Затем было решено освободить также и жен (мужей) участников Отечественной войны, совместно с ними проживающих В этой связи Министерство финансов СССР, Госбанк СССР и Стройбанк СССР 31 октября 1980 года дали необходимые разъяснения. Ими предусмотрено, что жены (мужья) участников Отечественной войны, являющиеся членами жилищно-строительного кооператива, в случае смерти мужа (жены) продолжают пользоваться полученной льготой. Жены (мужья), принятые в кооператив после смерти мужа (жены)—участника Отечественной войны, льготой не пользуются. При расторжении брака право на пользование льготой не сохраняется.

Министерство финансов СССР освободило от оплаты государственной пошлины супругов, родителей и детей наследодателя за выдачу им свидетельства на наследство паенакопления, если они проживали и продолжают проживать в этих кооперативных квартирах после смерти наследодателя.

Что касается судебной практики о применении законодательства по вопросам жилищно-строительной кооперации, то она обобщена в постановлении пленума Верховного Суда СССР от 16 июня 1978 года № 6 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и жилищно-строительными кооперативами». В постановлении, в частности, предусмотрено, что гражданин вправе обратиться в суд с иском о защите нарушенного или оспариваемого права на пользование жилым помещением, выделенным ему как члену кооператива по решению общего собрания членов кооператива. Такой иск подведомствен суду и в случаях отказа в выдаче члену кооператива ордера на жилое помещение, отмены исполкомом местного Совета народных депутатов решения общего собрания членов кооператива о приеме гражданина в члены кооператива либо отмены решения общего собрания о предоставлении члену кооператива в порядке улучшения жилищных условий освободившегося жилого помещения в доме того же кооператива.

Подведомствен суду также иск члена жилищно-строительного кооператива о праве на получение в порядке улучшения жилищных условий освободившейся квартиры в доме того же кооператива или комнаты в той же квартире, в которой он проживает, если ему в этом отказано, в частности, в связи с предоставлением общим собранием членов кооператива квартиры лицу, вновь принятому в члены данного кооператива, а указанной комнаты — любому лицу. Право на получение в первую очередь оказавшейся свободной квартиры в доме того же кооператива член кооператива приобретает и в случае возникновения у него нуждаемости в улучшении жилищных условий (например, в связи с увеличением состава его семьи, возникновением права на дополнительную площадь) в период строительства дома. Вместе с тем суду не подведомствен спор между членами кооператива, нуждающимися в улучшении жилищных условий, о том, кто из них имеет право на получение освободившейся квартиры в первую очередь либо кому из проживающих в общей квартире, членов кооператива должна быть передана освободившаяся комната,

Суды могут разрешать и другие споры между жилищно-строительным кооперативом и членами кооператива, между последними и членами их семей, вытекающие из гражданско-правовых отношений. В частности, судом могут быть рассмотрены:

– иски лиц, исключенных из кооператива, о признании решения об их исключении необоснованным и о праве на дальнейшее пользование жилым помещением;

– требования граждан, имеющих преимущественное право на вступление в кооператив, о признании неправильным отказа в приеме их в члены данного кооператива и о праве на пользование жилым помещением;

– иски членов кооператива о взыскании с кооператива сумм, излишне выплаченных в счет паенакопления;

– споры между членами кооператива и членами их семей (в том числе и бывшими членами семьи) о порядке пользования жилыми помещениями в занимаемой ими квартире;

– иски кооперативов о взыскании с членов кооператива задолженности по очередным паевым взносам, взносам на содержание и эксплуатацию дома, взносам в специальные фонды, если кооператив лишен возможности получить в нотариальном органе исполнительную надпись о взыскании с члена кооператива суммы задолженности;

– иски кооперативов о выселении из кооперативной жилой площади исключенных из кооператива и проживающих с ними лиц.

Однако судам не подведомственны споры между членами кооператива и кооперативом, не являющиеся гражданско-правовыми. Суды не вправе, в частности, рассматривать вопросы о распределении жилых помещений между членами кооператива, об установлении размера вступительного и паевого взносов, взносов членов кооператива на содержание и эксплуатацию дома, а также о приеме в члены кооператива, за исключением случаев, когда названные в Примерных уставах жилищно-строительных кооперативов лица имеют преимущественное право на вступление в члены кооператива и сохраняют право дальнейшего пользования жилым помещением кооперативном доме.

В Основах жилищного законодательства вопросы пользования общежитиями, как и служебными жилыми помещениями, выделены в самостоятельный раздел. Это несомненно обусловлено самой природой общежитий. Статья 39 Основ следующим образом говорит об общежитиях: «Для проживания рабочих, служащих, студентов, учащихся, а также других граждан в период работы или учебы могут использоваться общежития. Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей жилые дома».

Всякое общежитие как в специально построенном доме, так и организуемое в существующем здании может быть заселено только после предварительного осмотра органами санитарного надзора и с их разрешения. Порядок открытия и содержания общежитий регулируется «Санитарными правилами устройства, оборудования и содержания общежитий для рабочих, студентов, учащихся техникумов и профессионально-технических училищ», которые 16 июня 1972 года утверждены заместителем главного санитарного врача СССР по согласо­ванию с ВЦСПС. Согласно этим Правилам, каждое общежитие должно иметь санитарный паспорт. Этим общежитие формально отличается от обычной ведомственной жилой площади.

Прописка в общежитии производится милицией лишь после выдачи разрешения на его заселение с указанием количества мест в соответствии с санитарными нормами. Заселение общежития без санитарного паспорта и сверх установленного количества мест категорически запрещается, а виновные в этом лица привлекаются к ответственности.

Статья 39 Основ также определяет, что порядок предоставления жилой площади в общежитиях и пользования ею устанавливается законодательством СССР и союзных республик. В настоящее время в РСФСР действует «Примерное положение об общежитиях», утвержденное постановлением Совета Министров РСФСР от 30 марта 1967 года № 229 по согласованию с ВЦСПС и ЦК ВЛКСМ.

Примерное положение представляет собой основной документ, регламентирующий порядок проживания в общежитиях. В нем, в частности, говорится, что общежитие предназначается для проживания одиноких рабочих и служащих в период их работы на данном предприятии, в организации или учреждении, а также для проживания студентов высших учебных заведений и учащихся техникумов и профессионально-технических училищ в период обучения в учебном заведении. В общежитии должны быть созданы необходимые условия — для проживания, занятий, отдыха и проведения воспитательной работы среди проживающих.

Предоставление жилой площади в общежитии производится по совместному решению администрации, фабзавместкома и комитета комсомола предприятия или учебного заведения, в ведении которых находится общежитие. На основании этого решения администрация выдает ордер на жилую площадь в общежитии. Вселение в общежитие производится с соблюдением норм жилой площади, установленных санитарными правилами. Проживание семей в общежитиях не допускается. Внутренний распорядок в общежитии определяется правилами, утвержденными администрацией по согласованию с общественными организациями.

В «Примерном положении об общежитиях» предусмотрены права и обязанности проживающих в общежитиях рабочих, служащих и учащихся, а также подробно регламентируются обязанности администрации предприятия, организации ила учебного заведения, в ведении которого находится общежитие. В частности, в Положении говорится, что администрация обязана:

Укомплектовать общежития мебелью, постельными принадлежностями и другим инвентарем по установленным нормам. Эту обязанность подробно рассматривают специальные «Типовые нормы оборудования общежитий мебелью, постельными принадлежностями и другим инвентарем, нормы износа мебели, постельных принадлежностей и другого инвентаря, нормы расхода средств на их приобретение, а также на текущий ремонт общежитий», утвержденные Госпланом СССР, Госстроем СССР и Министерством финансов СССР 30 декабря 1976 года.

Согласовывать переселение проживающих из одной комнаты в другую с советом общежития, а в другое общежитие — с фабзавместкомом и комитетом комсомола. Подобная обязанность имеет существенное значение для уточнения правового положения проживающих в общежитиях лиц. Значит, администрация вправе производить переселение как в одном общежитии из комнаты в комнату, так и в другое общежитие без обращения в суд или прокуратуру. Такое переселение нельзя рассматривать как выселение с предоставлением другого жилого помещения, которое производится в судебном порядке.

В Ленинграде на основе Примерного положения решением Исполкома от 6 мая 1968 года № 369 по согласованию с Ленинградским областным советом профсоюзов и горкомом ВЛКСМ утверждено «Положение об общежитиях предприятий и организаций городского хозяйства».

В случае прекращения работы на предприятии, предоставившем общежитие., гражданин подлежит выселению без предоставления другой жилой площади. Выселение с ведомственной площади, как уже отмечалось, производится теперь, после принятия Основ жилищного законодательства, только с предоставлением другого жилья. Что касается выселения без предоставления жилой площади, то оно сохранено лишь для служебных жилых помещений и общежитий. При выселении из общежитий Основами установлены существенные, по сравнению с ранее действовавшим законодательством, льготы для граждан.

Порядок выселения из общежития регулируется статьей 41 Основ. Прежде всего, в ней определено выселение временных работников и учащихся: «Прекратившие работу сезонные, временные работники и лица, работавшие по срочному трудовому договору, а также лица, обучавшиеся в учебных заведениях и выбывшие из них, подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения из общежития, которое было им предоставлено в связи с работой или учебой». Из текста видно, что выселение в этих случаях производится без каких-либо ограничений. Объясняется подобное положение спецификой работы, имеющей кратковременный период, и временным характером учебы.

Следующая часть статьи 41 устанавливает общее положение о выселении из общежитий: «Другие работники предприятий, учреждений, организаций, поселившиеся в общежитии в связи с работой, могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения в случае увольнения по собственному желанию без уважительных причин, за нарушение трудовой дисциплины или совершение преступления». Значит, по общему правилу из общежитий подлежат выселению только те работники, которые прекратили трудовые отношения с предприятием по причинам, зависящим лишь от них самих,—по собственному желанию без уважительных причин, за нарушение трудовой дисциплины или совершение преступления.

Если прекратившие трудовые отношения по указанным причинам подлежат выселению из общежитий без предоставления другого жилого помещения, то логично предположить — уволившиеся по другим причинам не могут быть выселены без жилья. Именно так и гласит последняя часть статьи 41 Основ, которая устанавливает льготы для отдельных категорий граждан- «Лица, прекратившие работу по иным основаниям, а также лица, перечисленные в части второй статьи 40 настоящих Основ, могут быть выселены лишь с предоставлением им другого жилого помещения».

Упомянутая вторая часть статьи 40 предусматривает льготы для ряда лиц при выселении из служебных жилых помещений Сюда относятся инвалиды Отечественной войны, инвалиды груда I и II групп, участники Отечественной войны, члены семей погибших и другие категории граждан. Полный перечень их приведен в разделе «Служебные жилые помещения», и потому нет необходимости воспроизводить его вновь. Нужно лишь подчеркнуть главное: лица, перечисленные во второй части статьи 40 Основ, не подлежат выселению из общежитий без предоставления другого жилья независимо от причин их увольнения Даже в случае увольнения по собственному желанию без уважительных причин они могут быть выселены из общежитий только с предоставлением другого жилого помещения.

Таким образом, согласно Основам жилищного законодательства, выселение из общежитий и служебных жилых помещений ограничено рядом условий. Именно в этом, в частности, и проявляется демократизм Основ: они сохраняют выселение без предоставления другой жилой площади только в порядке исключения При этом возможность такого выселения из общежитий и служебных жилых помещений представляет собой исключение по сравнению с выселением из ведомственного жилищного фонда, где подобное выселение прекращено вообще. С другой стороны, установленные Основами многочисленные ограничения выселения из общежитий и служебных помещений приводят к тому, что общее правило о возможности выселения из этих категорий жилищного фонда по существу превращается на практике в исключение, а предусмотренные статьями 40 и 41 исключения в сущности становятся правилом.

Освещая правовые вопросы пользования общежитиями, нужно отметить то новое, что зафиксировано в Основах жилищного законодательства

Прежде всего, в статье 39 сказано: под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей жилые дома. Между тем известно, что раньше под общежития использовались не только специальные жилые дома, но и отдельные этажи или секции жилых домов, а подчас даже и отдельные квартиры. Поэтому, очевидно, в новых нормативных актах будет предусмотрено запрещение открывать общежития в не приспособленных для этого домах, в отдельных квартирах и этажах жилых домов. Под общежития в дальнейшем можно будет использовать только специаально построенные или переоборудованные для этих целей жилые дома, как это и предусмотрено Основами.

Далее, ни в статье 39, ни в статье 41 Основ жилищного законодательства, где речь идет об общежитиях, ничего не говорится о том, что общежития предназначены для проживания в них одиночек. Ведь по нормативным актам, действовавшим до принятия Основ, общежития могли использоваться только для одиноких рабочих и служащих. Надо полагать, что впредь общежития можно будет создавать как для оди­ноких рабочих и служащих, так и для семейных. В подтверждение такого соображения сошлемся на пункт 9 постановления ЦК КПСС, Совета Министров СССР и ВЦСПС от 13 декабря 1979 года № 1117 «О дальнейшем укреплении трудовой дисциплины и сокращении текучести кадров в народном хозяйстве», В нем записано: строительство общежитий осуществлять главным образом гостиничного типа, в том числе для молодых семей.

Наконец, нужно подчеркнуть и следующее обстоятельство, относящееся к вопросу о выселении из общежитий. В прежнем законодательстве предусматривалось выселение из общежитий без предоставления другой жилой площади лишь сезонных и временных работников. В статье 41 Основ установлено, что выселению также подлежат и лица, работавшие по срочным трудовым договорам, то есть заключившие трудовой договор на срок до трех лет.

Все указанные моменты ни в коем случае не следует упускать из виду, характеризуя правовое положение общежитий. Теперь, когда выселение из ведомственного жилищного фонда без предоставления другого жилья прекращено, использование общежитий несомненно будет практиковаться гораздо шире. При этом, конечно, станут организовываться общежития для семейных рабочих и служащих, а также больше пре­доставляться общежития для работников, заключивших срочные трудовые договоры.

Особой разновидностью жилой площади являются служебные жилые помещения. Если жилая площадь в домах местных Советов и в ведомственных домах различается по ее принадлежности, то служебная жилая площадь — площадь особого назначения. Поэтому служебные жилые помещения есть и в жилищном фонде местных Советов, и в ведомственном фонде. Принадлежность жилищного, фонда не имеет зна­чения для существования служебного жилого помещения и даже для его правового положения.

Согласно статье 39 Основ жилищного законодательства, служебные жилые помещения представляют собой специальную жилую площадь, которая может быть дана не всякому работнику предприятия, учреждения или организации, а лишь определенной категории рабочих и служащих. В статье 39 написано: «Служебные жилые помещения предназначаются для заселения гражданам, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы или вблизи от него».

Из статьи 39 видно, что пользование служебными жилыми помещениями имеет некоторое сходство с пользованием ведомственной жилой площадью. В обоих случаях жилое помещение дается гражданину при условии «го работы в организации, предоставившей жилую площадь. Но право пользования служебными жилыми помещениями является более ограниченным по сравнению с правом пользования жилой площадью в ведомственных домах и тем более в домах местных Советов. Это обусловлено спецификой самих служебных жилых помещений.

Служебные жилые помещения предназначены для удовлетворения потребности в жилье работников предприятий и учреждений, как это имеет место при заселении ведомственной жилой площади. Но другое, более важное назначение служебных помещений в том, чтобы обеспечить надлежащее выполнение работником предприятия своих обязанностей. Эти помещения предоставляются работнику не только потому, что он трудится на данном предприятии, а в связи с особенностями его трудовых обязанностей, которые требуют предоставления ему жилого помещения по месту работы.

Основы жилищного законодательства не устанавливаю какого-либо единого перечня категорий работников, которым может предоставляться служебное жилое помещение. В статье 39 Основ сказано. «Перечень категорий работников, которым могут быть предоставлены служебные жилые помещения, а также порядок предоставления этих помещений и пользования ими устанавливаются законодательством Союза ССР и союзных республик».

Впредь до установления такого перечня вопрос о выделении служебной жилой площади тому или иному работнику той или иной организации должен решаться в соответствии со статьей 39 Основ, то есть с учетом характера трудовых отношений данного работника и применительно к условиям труда в конкретной организации.

Под характером трудовых отношений, дающих право работнику на служебное жилое помещение, следует понимать выполнение им таких трудовых обязанностей, когда его рабочий день разбит на несколько частей неопределенной длительности или когда необходимость его вызова на производство может возникнуть в любое время суток. Что касается самого служебного жилого помещения, то оно должно находиться но месту работы, то есть в служебном здании или на территории предприятия, учреждения, организации. Помещение, предоставляемое работнику вне территории организации, может быть отнесено к служебным только при условии, если оно находится в непосредственной близости от обслуживаемого работником объекта (на расстоянии, обеспечивающем оперативное обслуживание им этого объекта в любое время суток).

Как в жилищном фонде местных Советов, так и в ведомственных жилых домах наиболее широкая категория paботников, которым предоставляются служебные жилые помещения,— это работники, обслуживающие жилищный фонд. Не случайно некоторые исполкомы местных Советов устанавливают процент отчислений жилой площади для различных организаций, обслуживающих жилищный фонд, и утверждают перечни работников жилищного хозяйства, которым может быть предоставлено служебное жилое помещение.

Так, например, решением Исполкома Ленгорсовета от 6 октября 1975 года № 712 «О выделении служебной жилой площади в домах нового строительства» установлено, что в домах нового строительства местных Советов Ленинграда выделяется жилая площадь для использования ее в качестве служебной:

– Жилищному управлению Исполкома Ленгорсовета (для жилищных производственно-эксплуатационных трестов, жилищных контор и треста «Лифтреммонтаж»)—1,58 процента жилой площади и дополнительно 0,4 процента жилой площади в домах, обслуживаемых котельными, и 1 процент жилой площади от количества вводимой в эксплуатацию площади в домах жилищно-строительных кооперативов для обслуживания кооперативного жилищного фонда;

– управлению «Водоканал» — 0,1)3 процента;

– Главному топливно-энергетическому управлению—0,29 процента от вводимой жилой площади и 0,4 процента от отапливаемой площади;

– управлению «Ленэнерго»— 0,4 процента от вводимой жилой площади, которая отапливается ТЭЦ «Ленэнерго»;

– линейным работникам управления «Спецтранс» — 0,3 процента;

– Жилищному управлению и исполкомам райсоветов — до 2,2 процента жилой площади в домах после капитального ремонта под служебные жилые помещения работникам жилищного хозяйства, имеющим право на служебную площадь. Перечень работников жилищного хозяйства, которым может быть предоставлено служебное жилое помещение, содержится в решении Исполкома Ленгорсовета от 22 января 1965 гоца № 44 «О служебных жилых помещениях». Этим решением утверждено «Положение о порядке предоставления и использования служебных жилых помещений в жилищно-эксплуатационных конторах жилищных управлений исполкомов райсоветов». В положении определена номенклатура работников, которым может быть дана служебная жилая площадь на время их работы в жилищно-эксплуатационных конторах в соответствии с жилищным законодательством. К таким работникам относятся:

– старшие дворники, дворники, водители ТУМов, уборщицы, рабочие по обслуживанию мусоропроводов;

– рабочие текущего ремонта по штатному расписанию;

– машинисты котлов (кочегары) независимо от вида топлива, лифтеры, операторы на диспетчерском обслуживании лифтов;

– слесари по наладке автоматики, электрослесари по автоматике и контрольно-измерительным приборам;

– главный инженер, старшие инженеры, инженеры, техники, делопроизводители-паспортисты;

– начальники участка, мастера участка;

– начальники службы, мастера службы.

Положением также предусмотрено — в каждой жилищно-эксплуатационной конторе (жилищном производственно-эксплуатационном тресте) устанавливается лимит необходимой служебной жилой площади с учетом действующего штатного расписания, имеющегося фонда служебных жилых помещений и потребности в нем. В соответствии с этим лимитом исполком райсовета утверждает для каждой конторы (тре­ста) план обеспечения служебными жилыми помещениями. В плане определяется ежегодное выделение служебной жилой площади для пополнения недостающей, для замены непригодной и исключаемой из служебной в связи с закреплением за уволенными, а также правильная организация фонда служебной жилой площади (размещение в одной квартире, на первых этажах, вблизи ворот и парадных входов).

Использование помещений в жилых домах под служебную жилую площадь для работников жилищного хозяйства ограничено Основами жилищного законодательства. Статья 39 Основ устанавливает: «Под служебные жилые помещения выделяются, как правило, отдельные квартиры». Поэтому, говоря о размещении служебных жилых помещений в одной квартире, надо остановиться на вопросе предоставления слу­жебной жилой площади в коммунальных квартирах.

В Ленинграде еще раньше было запрещено выделение в коммунальных квартирах служебных жилых помещений для дворников, водопроводчиков и электромонтеров В дальнейшем это запрещение использования коммунальных квартир под служебные жилые помещения было сформулировано шире и закреплено в «Правилах приема на учет и предоставления жилой площади в Ленинграде». В пункте 42 Правил, которые содержат специальный раздел «Порядок предоставления служебной жилой площади», сказано следующее: «Служебная хилая площадь в коммунальных квартирах лицам, Обязанным по своей работе с вызовом в ночное время, не предоставляется». Этим же пунктом правил запрещено производить переоформление служебной жилой площади в коммунальных квартирах чаще одного раза в пять лет. Если служебное жилое помещение освобождается ранее пятилетнего срока, но оно подлежит изъятию из служебного жилого фонда

Рассмотренное «Положение о порядке предоставления я использования служебных жилых помещений» распространяется не только на жилищный фонд местных Советов Ленинграда Исполком Ленгорсовета рекомендовал и ведомственным организациям города применять это Положение к работникам своего жилищного хозяйства.

В решении Исполкома Ленгорсовета от 22 января 1965 года «О служебных жилых помещениях» освещен также вопрос о предоставлении служебной жилой площади другим категориям работников городского хозяйства. В пункте 4 решения говорится, что предоставление служебных жилых помещений работникам квартальных котельных, рабочим аварийной службы треста «Лифтреммонтаж», рабочим ремонтно-строительиьк участков по ремонту квартир за счет средств граждан и другим категориям работников городского хозяйства производится по номенклатуре, утверждаемой соответствующими руководителями управлений и отделов Исполкома Ленгорсовета в соответствии с законом. Следовательно, в системе городского хозяйства номенклатура работников, которым может быть предоставлено служебное жилое помещение, для жилищно-эксплуатационных контор и трестов определена в централизованном порядке Исполкомом Ленгорсовета, а для всех остальных отраслей она устанавливается управлеииямии отделами Исполкома.

Такая номенклатура может быть самостоятельно разработана и ведомственными организациями, не входящими в систему Исполкома. Разумеется, во всех случаях при разработке и утверждении перечня работников по предоставлению служебных жилых помещений следует руководствоваться требованиями статьи 39 Основ жилищного законодательства.

Для некоторых категорий работников городского хозяйства предоставление служебных жилых помещений предусмотрено отдельными решениями Исполкома Ленгорсовета, В частности, служебная жилая площадь предоставляется:

– педагогам — организаторам воспитательной работы с детьми и подростками по месту жительства;

– младшему и среднему, медицинскому персоналу домов ребенка;

– персоналу, обслуживающему общественные туалеты.

Специфика служебных жилых помещений как особой разновидности жилищного фонда не только в том, что они даются определенным категориям работников Основы жилищного законодательства устанавливают также и специальный порядок оформления служебной жилой площади. В статье 39 Основ сказано: «Жилое помещение включается в число служебных решением исполнительного комитета районного, городского в городе Совета народных депутатов».

Это предписание Основ об особом порядке оформления служебных жилых помещений существовало в прежнем законе. Поэтому оно было конкретизировано в Ленинграде применительно к местным условиям. Исполком Ленгорсовета в решении от 22 января 1965 года «О служебных жилых помещениях» детально разработал порядок оформления, служебной жилой площади в Ленинграде. Основные его положения выглядят так:

1. Жилые помещения включаются в число служебных решением исполкома райсовета по представлению отдела учета и распределения жилой площади, а для жилищно-эксплуатационных контор (трестов) местных Советов — жилищного Управления,

Ведомственные организации, а также организации городского подчинения направляют свои ходатайства о включении жилых помещений в число служебных непосредственно в отдел учета и распределения жилой площади по месту нахождения этих помещений, а организации районного подчинения — в соответствующие отделы исполкомов райсоветов (отдел народного образования, отдел здравоохранения и т. д.).

Вместе с ходатайством представляется также заключение междуведомственной комиссии о пригодности данного помещения для проживания.

2. Возможность отнесения помещений к служебным и вопрос о категории поселяемых лиц решается исполкомом райсовета в соответствии с законом и с учетом конкретных обстоятельств.

По жилищно-эксплуатационным конторам (трестам) исполкомы руководствуются указанным «Положением о порядке предоставления и использования служебных жилых помещений», а по организациям городского хозяйства — утвержденными соответствующими управлениями и отделами Исполкома Ленгорсовета перечнями работников, пользующихся правом на получение служебной жилой площади.

3 Выдача ордера на служебное жилое помещение производится на основании распоряжения исполкома райсовета по представлению отдела учета и распределения жилой площади.

Организации, ходатайствуя о выдаче ордера работнику на служебную жилую площадь, должны представить в отдел учета и распределения жилой площади заявление работника, справку с места его прежнего жительства или разрешение на прописку, данные о составе семьи.

4. На служебное жилое помещение выдается специальный ордер, на основе которого с гражданином заключается договор найма жилого помещения на все время его работы в данной должности.

Оформляя служебное жилое помещение новому работнику взамен уволившегося, организация должна представить в отдел учета и распределения жилой площади и ранее выданный ордер.

Исключение помещений из числа служебных (закрепление за уволившимся работником, непригодность и т. д.) оформляется решением исполкома райсовета.

5. Картотека служебных жилых помещений по организациям системы исполкома райсовета и регистрация в ней выдаваемых ордеров ведутся отделом учета и распределения жилой площади, а по жилищно-эксплуатационным конторам местных Советов — жилищным управлением.

Указанные особенности предоставления и оформления служебных жилых помещений обусловливают и специфику пользования ими. Учитывая специальное назначение служебной жилой площади, законодательство устанавливает и определенные ограничения для лиц, проживающих на ней. К пользованию служебной жилой площадью не применяются следующие правила:

– о бронировании жилого помещения;

– об изменении договора найма по требованию члена семьи нанимателя;

– об изменении договора по требованию нанимателей, объединяющихся в одну семью;

– об изменении договора вследствие признания нанимателем другого члена семьи;

– о поднайме жилого помещения;

– об обмене жилыми помещениями.

Оплачивается служебное помещение так же, как и обычное—по тем же ставкам и в аналогичном порядке; на нанимателя открывается финансовый лицевой счет и выписывается извещение об оплате.

Главная особенность пользования служебными жилыми помещениями состоит в порядке выселения. Если с ведомственной жилой площади выселение без предоставления другого жилого помещения прекращено с принятием Основ жилищного законодательства, то выселение из служебных жилых помещений сохранено. Статья 40 Основ гласит: «Рабочие и служащие, прекратившие трудовые отношения с предприятием, учреждением, организацией, а также, граждане, которые исключены из членов колхоза или вышли из колхоза по собственному желанию, подлежат выселению из служебного жилого помещения со всеми проживающими с ними лицами без предоставления другого жилого помещения». Такой более жесткий порядок объясняется тем, что служебные жилые помещения являются особой разновидностью жилой площади, имеющей строго целевое назначение.

Сохраняя выселение из служебных жилых помещений после прекращения трудовых отношений, Основы жилищного законодательства вместе с тем устанавливают льготу многим категориям граждан. Ограничения в выселении существовали по ранее действовавшему законодательству, но Основы значительно расширили перечень лиц, которые не подлежат выселению без предоставления другой жилой площади. Статья 40 Основ устанавливает: «Без предоставления другого жилого помещения в этом случае не могут быть выселены:

– инвалиды войны и другие инвалиды из чиста военнослужащих, ставшие инвалидами вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при защите СССР п*ш при исполнении иных обязанностей военной службы, либо вследствие заболевания, связанного с пребыванием на фронте;

– участники Великой Отечественной войны, пребывавшие в составе действующей армии;

– семьи военнослужащих и партизан, погибших или пропавших без вести при защите СССР или при исполнении иных обязанчостей военной службы;

– семьи военнослужащих:

– инвалиды из числа лиц рядового и начальствующего состава оргатов Министерства внутренних дел СССР, ставшие инвалидами вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении служебных обязанностей;

– лица, гроработавшие на предприятии, в учреждении, организации, предоставивших им служебное жилое помещение, не менее десяти лет;

– лица, освобожденные от должности, в связи с которой им было предоставлено жилое помещение, но не прекратившие трудовых отношений с предприятием, учреждением, организацией, предоставившими это помещение;

– лица, уволенные в связи с ликвидацией предприятия, учреждения, организации либо по сокращению численности или штата работников;

– пенсионеры по старости, персональные пенсионеры;

– члены семьи умершего работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение;

– инвалиды труда I и II групп, инвалиды I и П групп из чиста военнослужащих и приравненных к ним лиц;

– одинокие лица с проживающими вместе с ними несовершеннолетними детьми».

Правовой режим служебной жилой площади не всегда соблюдается. В нарушение закона иногда жилые помещения предоставляются в качестве служебных тем работникам, которым по характеру их деятельности нет необходимости проживать по месту работы (бухгалтерам, счетоводам, экономистам и т. п.). Имеют место случаи, когда к служебным жилым помещениям приравнивают помещения, настолько удаленные от предприятия или обслуживаемого работником объекта, что предоставление их в качестве служебных практически лишено смысла. Бывает также, что вопрос об отнесении жилых помещений к служебным решается руководителями организаций по их личному усмотрению, а заселение этих помещений производится на основании «удостоверений», «соглашений», «договоров» и других не предусмотрен­ных законом документов.

Нарушение установленных законом требований при предоставлении гражданам служебных жилых помещений осложняет порядок их освобождения от лиц, утративших трудовую связь с владельцем площади, а иногда вообще не дает возможности выселения. Но дело не ограничивается затруднениями в оперативном использовании служебных жилых помещений или утратой владельцем площади права на выселение. При этом затрагиваются интересы граждан. В частности, искусственное распространение правового режима служебные жилых помещений на обычную ведомственную жилую площадь приводит к нарушению жилищных прав граждан. К ним предъявляются необоснованные требования о выселения по мотивам утраты ими трудовых отношений.

Нарушаются права граждан и в ряде случаев, когда к ним не предъявляется требование о выселении. Речь идет о той категории лиц, которая может быть выселена только с предоставлением другой жилой площади (например, пенсионеры). Если занимаемая этими лицами жилая площадь нужна жилищно-эксплуатационной конторе для дальнейшего использования как служебная, то они в случае прекращения трудовых отношений подлежат выселению с предоставлением другого жилого помещения. Если же данное помещение не нужно жилищно-эксплуатационной конторе, то оно должно быть закреплено за гражданином, которому выдается обменный ордер. Однако на практике жилищные органы часто затягивают решение вопроса. Тем самым они не только тормозят оперативное использование служебного фонда, но и создают большие трудности для граждан, которые длительное время остаются в неопределенном правовом положении и потому лишаются целого ряда жилищных прав (обмен, бронирование, раздел жилой площади и т. п.). Подобные случаи являются нарушением закона и не должны допускаться.

Одной из юридических гарантий права граждан на жилище является статья 36 Основ жилищного законодательства, в которой закреплено важнейшее положение советского жилищного права — выселение граждан с занимаемой ими жилой площади производится по общему правилу лишь С предоставлением другого жилого помещения.

Хотя в Основах нет специальной статьи, содержащей перечень условии, которым должно удовлетворять предоставляемое жилое помещение при выселении, но надо полагать, что сюда относятся общие положения Основ о предоставлении жилья нуждающимся в улучшении жилищных условий гражданам. В частности, нужно обратиться к статье 18 Основ и в особенности к статье 23, которая называется «Требования, предъявляемые к жилым помещениям». Кроме того, можно прибегнуть и к Гражданскому законодательству, которое, устанавливая обязанность предоставления другого жилою помещения, не ограничивается общим указанием, а приводит перечень требований, которым должно удовлетвори, помещение, предоставляемое при переселении. В нем говорится, что предоставляемое жилое помещение должно находиться в черте данного населенного пункта, в доме капитального типа, быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта и размером не меньше того, которое занимает выселяемый» Если наниматель занимал отдельною квартиру или более одной комнаты, ему, соответственно, должна быть предоставлена отдельная квартира или помещение, состоящее из того же числа комнат. Если наниматель имел излишки жилой площади, помещение предоставляется в соответствии с нормами.

Указанные положения Основ и Гражданского законодательства имеют большое значение как для жилищных органов, так и для граждан. Они содержат перечень условий, которым должно удовлетворять предоставляемое жилое помещение, а тем самым способствуют предотвращению возможных осложнений при выселении. Судебная практика показывает, что конфликты и споры, которые возникают при выселении с предоставлением другого жилого помещения, касаются обычно не самого права истца на выселение (против этого ответчики в большинстве случаев не возражают), а различных вопросов, связанных с предоставляемым помещением (местонахождение, размер, благоустроенность и т. п.).

- Предоставление жилого помещения в черте населенного пункта

Требование о предоставлении жилого помещения в черте данного населенного пункта довольно ясно. Практическое его значение в условиях города с районным делением состоит в том, что предоставление жилой площади ограничено не районом, а городской чертой. Следовательно, при выселении жилое помещение может быть предоставлено не обязательно в том же районе, где проживал выселяемый, а в любом из районов города. Можно понять, конечно, нежелание иных граждан переселяться из центра на окраину. Однако предоставление всем жилой площади в центральных районах или в районе по выбору выселяемого невозможно. Кроме того, у исполкома райсовета, осуществляющего выселение, может и не быть жилой площади в районах, где хочет получить ее выселяемый гражданин. Тем более это относится к случаям, когда выселяющей стороной выступает ведомственная организация, получающая жилую площадь от местного Совета в порядке долевого участия лишь в определенном доме.

В Правилах приема на учет и предоставления жилой площади в Ленинграде записано, что не подлежит обязательному удовлетворению требование гражданина о  предоставлении жилой площади в определенном доме или районе города. Вместе с тем там говорится, что при наличии возможности жилая площадь предоставляется в районах новостроек, близлежащих к месту работы граждан.

Указанное требование применительно к условиям Ленинграда означает также следующее. Как известно, Ленинград состоит из городских районов и пригородов В городскую черту входят только городские районы (Василеостровский, Выборгский, Дзержинский и т. д), а города Колпино, Кронштадт, Петродворец, Пушкин и другие с подчиненными им территориями являются пригородами и в городскую черту не входят Поэтому жителю городских районов Ленинграда жилая площадь должна быть предоставлена лишь в пределах городской черты, но не в пригородах. Выселение из города в пригород и наоборот может быть произведено только с согласия самого гражданина.

- Предоставление помещения в доме капитального типа

В статье 23 Основ жилищного законодательства, в частности, говорится, что предоставляемое жилое помещение должно отвечать установленным техническим требованиям. Действительно, совершенно недопустимо, чтобы предоставляемое жилое помещение находилось в бараке или в каркасно-засыпном доме.

Жилое помещение должно находиться не только в доме капитального типа, но и быть предоставлено постоянно. Гражданин вправе отказаться от предоставления ему жилой площади временного характера. Если даже истец примет на себя обязательство в определенный срок предоставить гражданину другое помещение для постоянного проживания, в суде такой иск не будет удовлетворен. Значит, недопустимо предоставление жилой площади в доме, подлежащем капитальному ремонту или сносу.

Только с согласия самого гражданина можно предоставить жилое помещение для временного проживания, с последующей заменой его постоянной жилой площадью. Например, У истца в настоящее время нет подходящей для переселяемого площади, и тот согласен ждать получения жилья, которое его устроит. А пока он будет временно жить па площади, не отвечающей соответствующим требованиям по размеру, благоустроенности или другим показателям. Если истец не выполнит своего обязательства в обусловленный срок, то переселившийся на временную площадь имеет право обратиться в суд, В соответствии с пунктом 2 постановления пленума Верховного Суда СССР от 25 марта 19G4 года №3 суды вправе рассматривать споры о предоставлении жилой площади, когда они основаны на гражданско-правовом обязательстве.

- Благоустроенность жилого помещения

В статье 23 Основ жилищного законодательства сказано, что предоставляемое жилое помещение должно отвечать установленным санитарным требованиям.

Под благоустроенностью понимается совокупность определенных жилнщно-бытовых удобств (вода, канализация, газ, центральное отопление и т. п.). Но ведь прежде чем говорить об удобствах предоставляемого помещения, нужно убедиться в том, что оно попросту пригодно для жилья. В самом деле, жилое помещение может быть благоустроено, но вместе с тем непригодно для проживания (например, со всеми удобствами, но темное или сырое). Значит, прежде всею надо выяснить вопрос о пригодности жилого помещения для проживания.

Статья 23 Основ жилищного законодательства предусматривает благоустроенность предоставляемого помещения применительно к условиям данного населенного пункта. Объясняется это тем, что уровень благоустройства жилищного фонда в разных городах неодинаков. Подобная оговорка Основ имеет и другое значение. Закон не ставит предоставление благоустроенною жилого помещения в зависимость от степени благоустройства того помещения, которое занимал выселяемый. Поэтому неправильно сопоставлять благоустройство ранее занимаемого и предоставляемого помещения,

Понятие благоустроенности жилого помещения нельзя толковать расширительно. Некоторые граждане, отказываясь от предоставляемого жилого помещения, выдвигают претензии относительно недостаточного размера мест общего пользования квартиры (кухня, коридор и т. п ). При этом они ссылаются на то, что имеют подсобную площадь значительно большего размера. Такие доводы и соображения неосновательны. Ни законом, ни иными нормативными актами не установлены минимальные размеры площади кухни и других подсобных помещений квартиры, которые должны предоставляться при переселении.

Закон говорит только о размере и благоустроенности жилого помещения, а благоустроенность не может быть связана с размером кухни и других мест общего пользования. Этаж, балкон, солнечная сторона и т. д. также нe входят в понятие благоустроенности и жилого помещения. Они являются так называемыми дополнительными условиями, о которых будет сказано далее.

- Размер предоставляемого жилого помещения

В Основах жилищного законодательства нет прямою указания о размере жилой площади, которая предоставляется при выселении. Поэтому надо руководствоваться действующими законами. Предоставляемое при выселении жилое помещение должно быть размером не меньше того, которое занимал выселяемый, а если он имел излишки жилой площади, то помещение предоставляется в пределах жилищной нормы—9 кв. метров на человека. Первоначально это требованиеe выполнялось в буквальном смысле слова в отношении минимального размера предоставляемого жилого помещения. Однако впоследствии судебная практика установила другое, более благоприятное для выселяемых граждан положение: «В том случае, когда наниматель занимает помещение меньшего размера, чем это предусмотрено нормой, по которой я жилая площадь предоставляется гражданам, состоящим на 5 чете по улучшению жилищных условий в соответствии с Правилами учета граждан, нуждающихся в жилье, принятым» исполкомами местных Советов, предоставляемая ему жилая площадь не может быть меньше этой нормы на каждого члена семьи».

Во многих городах, в том числе и в Ленинграде, норма предоставления жилой площади для граждан, состоящих на учете в исполкомах райсоветов, установлена в размере от 7 до 9 кв. метров на человека. Она и должна учитываться при выселении как минимальный размер предоставляемого жилого помещения; то есть предоставляемая жилая площадь должна быть равноценной, но не менее 7 кв. метров.

При определении размера жилого помещения, предоставляемою при выселении, принимается во внимание право на дополнительную жилую площадь. Однако обязательным условием м является наличие не только самого права на дополнительную жилую площадь, но и фактическое пользование дополнительной площадью в помещении, из которого выселяется гражданин. Естественно, что при выселении также учитывается доля жилой площади члена семьи, временно отсутствующего, но сохраняющего права на жилую площадь. При наличии же внутрикомнатных излишков выселяемый получает не равноценное по размерам жилое помещение, а в пределах жилищной нормы—9 кв. метров на человека.

Рассмотренные положения о размере предоставляемого жилого помещения говорят о том, что жилищные права граждан при выселении в части размера жилого помещения разумно и справедливо гарантированы.

- Предоставление квартир и комнат

Закрепляя право граждан на получение жилого помещения, Основы жилищного законодательства в статье 18 устанавливают, что жилая площадь предоставляется, как правило, в виде отдельной квартиры на семью. Точно так же происходит и при выселении с предоставлением другого жилого помещения—но общему правилу на семью дается отдельная квартира.

В обязательном порядке отдельная квартира предоставляется выселяемому лишь в том случае, если он имеет таковую. Разумеется, в домах нового строительства многие переселяемые граждане получают отдельные квартиры, хотя они их и не имели. Но требовать предоставления отдельной квартиры вправе только те, кто ранее пользовался отдельной квартирой.

Что касается количества комнат, предоставляемых при выселении, то здесь дело обстоит следующим образом. Если наниматель занимал более одной комнаты, то ему должное быть предоставлено жилое помещение, состоящее из того же количества комнат. Конечно, на практике при выселении многим гражданам улучшаются жилищные условия путем предоставления большего количества комнат, чем они имели раньше. Жилищные органы учитывают, что создаются новые самостоятельные семьи, и по возможности выделяют им отдельные комнаты (например, разведенные супруги, два брата, имеющие семьи, и т. п.). Но обязательности такого улучшения нет. Выселяемые не могут претендовать на получение жилой площади с большим количеством комнат.

Статья 23 Основ устанавливает: при предоставлении жилых помещений не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов. Это положение относится не только к предоставлению жилой площади состоящим на очереди, но и к предоставлению площади в связи с выселением. Значит, при выселении взрослым разнополым лицам должны быть предоставлены отдельные комнаты независимо от того, что до выселения они их не имели.

- Другие условия предоставления жилого помещения

Рассмотренный перечень требований, которым должно отвечать предоставляемое при выселении жилое помещение, является исчерпывающим. Однако у граждан возникает много других пожеланий, связанных с сохранением существующих удобств или получением дополнительных. К ним относятся, в частности, изолированные или, напротив, смежные комнаты, невысокий этаж, балкон. При возможности, конечно, такие просьбы удовлетворяются. Но каждому ясно, что выполнить все пожелания граждан невозможно (в домах, на­пример, пришлось бы заселять только квартиры, выходящие на солнечную сторону).

Обязательному удовлетворению дополнительные пожелания и требования граждан подлежат лишь тогда, когда они существенны и обоснованы. Именно это и имеет в виду пункт 13 постановления пленума Верховного Суда РСФСР or 10 августа 1971 года № 59: «При разрешении дел о выселении суды должны принимать во внимание конкретные обстоятельства, затрудняющие нормальное пользование пре­доставляемым жилым помещением, например состояние здоровья нанимателя или членов его семьи, которым, согласно медицинскому заключению, противопоказано проживание на том или ином этаже дома.

Жилищные органы должны строго соблюдать требования закона, а граждане — не предъявлять необоснованных претензий к количеству и качеству жилых помещений. Такое взаимное выполнение своих обязанностей облегчает процесс переселения для обеих сторон, позволяет обойтись без обращения в суд.

В тех же случаях, когда согласие сторон о предоставляемом житом помещении не достигнуто, дело подлежит рассмотрению в судебном порядке. Жилищные органы обязаны указать в исковом заявления на конкретное жилое помещение, которое предоставляется выселяемому. Такое указание необходимо потому, что оно обеспечивает реальность выселения Суды обязаны в резолютивной части решения указать, какое конкретно жилое помещение предоставляется выселяемому, обозначить улицу, номера дома и квартиры.

Указание в исковом заявлении на предоставляемое жилое помещение дает возможность суду также оценить обоснованность возражений ответчика о характере предоставляемого ему жилого помещения, проверить соответствие предоставляемой жилой площади требованиям закона.

Выселение граждан с занимаемой ими жилой площади, как устанавливают Основы жилищного законодательства, производится по общему правилу лишь с предоставлением другого жилого помещения. Однако гарантия предоставления выселяемому другого жилого помещения вовсе не означает, что наниматель может быть выселен из занимаемого им помещения но усмотрению наимодателя, лишь бы была предоставлена другая жилая площадь. Выселение даже с предоставленной площади происходит не по любым основаниям, а только в предусмотренных законом случаях.

В жилищном законодательстве имеется точный перечень оснований, по которым граждане могут быть выселены с предоставлением им другого жилого помещения. Он содержится в статье 37 Основ, которая называется «Выселение с предоставлением гражданам другого жилого помещения». Статья 37 гласит, что граждане выселяются из жилых домов годарственного и общественного жилищного фонда с пре­доставлением другого благоустроенного жилого помещения, если:

– дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

– дом (жилое помещение) грозит обвалом;

– дом (жилое помещение) подлежит переоборудованию в нежилой.

Кратко охарактеризуем эти три наиболее типичных случая выселения с предоставлением другого жилого помещения и дадим необходимые пояснения по каждому из них.

Выселение в связи со сносом дома часто бывает из-за естественного износа домов, которые нецелесообразно капитально ремонтировать. Кроме того, не всегда жилищное строительство можно осуществлять на свободных земельных участках. Иногда возникает потребность в строительстве на участках, где расположены жилые дома старой застройки. Это обусловливается экономической целесообразностью, так пак выгоднее снести небольшие и малоценные дома, чем проводить инженерное оборудование новых территорий, требующее больших капитальных вложений и материальных ресурсов

Возможность выселения в связи со сносом дома была предусмотрена и Гражданским кодексом. Там указывалось следующее если дом, в котором находится жилое помещение, предназначен к сносу в связи с отводом земельного участка для государственных надобностей, то договор найма жилого помещения расторгается в судебном порядке и нанимаетелю предоставляется другое благоустроенное жилое помещение.

Выселение при угрозе обвала дома наряду с Основами было также оговорено и Гражданским кодексом: договор найма жилого помещения расторгается, и нанимателю предоставляется другая жилая площадь, если дому, в котором он проживает, угрожает обвал.

Аварийное состояние дома должно быть удостоверено актом междуведомственной комиссии, утвержденным исполкомом райсовета. Жилая площадь предоставляется владельцем дома — местным Советом или ведомствам. Выселение производится в административном порядке.

Выселение в связи с переоборудованием дома в нежилой теперь законодательно закреплено. Раньше оно не было предусмотрено в Гражданском кодексе. Поэтому пленум Верховного Суда СССР в постановлении от 25 марта 1964 года «О судебной практике по гражданским жилищным делам» указал, что выселение с предоставлением другого жилого помещения может происходить и тогда, когда жилое помещение не сносится, а предназначается для государственных (общественных или производственных) надобностей. В дальнейшем пленум Верховного Суда РСФСР разъяснил, что суды должны рассматривать такие дела применительно к порядку, установленному статьей 332 Гражданского кодекса, так как отношения по выселению граждан в случае изменения целевого назначения помещения сходны с отношениями, возника­ющими при сносе домов. Общественная или производственная надобность наглядно выступает, когда жилое помещение превращается в нежилое. Действительно, часто жилые помещения, находящиеся на первых этажах жилых домов, передаются для оборудования в них магазина, аптеки, библиотеки, детского учреждения и т. п. Разумеется, общественная или производственная необходимость должна быть удостоверена решением соответствующего компетентного органа, например исполнительного комитета.

Выселение из ведомственных домов. Согласно статье 37 Основ жилищного законодательства, с предоставлением другого жилого помещения могут быть также выселены рабочие и служащие (вместе с проживающими с ними лицами), прекратившие трудовые отношения с предприятиями, учреждениями, организациями важнейших отраслей народного хозяйства, предоставившими жилое помещение, в связи с увольнением по собственному желанию без уважительных причин, или за нарушение трудовой дисциплины, или за совершение преступления. Списки таких предприятий, учреждений, организаций утверждаются Советом Министров СССР и Советами Министров союзных республик.

Прежним законодательством предусматривалось выселение без предоставления жилой площади из ведомственных домов работников предприятии, уволившихся по собственному желанию, за нарушение трудовой дисциплины или в связи с совершением преступления. Подобное выселение обусловливалось необходимостью закрепления кадров, а жилье при этом использовалось как один из способов. Основы жилищного законодательства исходят из того, что в новых социальных условиях такое выселение без предоставления другого жилого помещения противоречило бы Конституции СССР, закрепленному ею праву граждан на жилище. Поэтому Основы разрешают выселять таких работников только с предоставлением другого жилья.

Согласно пункту 6 Указа Президиума Верховного Совета СССР от 7 декабря 1981 года «О порядке введения в действие Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных; республик», впредь до утверждения новых списков на право выселения нужно руководствоваться прежними. Разумеется, при этом надо иметь в виду, что прежние списки были утверждены для использования их в целях выселения без предоставления другого жилого помещения, а новые будут действовать только для выселения с предоставлением жилья. Кроме того, отметим и другое обстоятельство — в соответствии с Основами уволившиеся по собственному желанию, в отличие от прежнего порядка, могут быть выселены лишь при условии, что увольнение не было вызвана уважительными причинами.

Подобное право выселения е ведомственной жилой площади при условии предоставления другого жилого помещения на первый взгляд может показаться не имеющим практического значения. В действительности это, конечно, не так. Дело в том, что зачастую жилищный фонд предприятия возводится непосредственно около самого производства. Поэтому целесообразно переселить утративших трудовые отношения лиц с этой площади в дома, находящиеся вдали oт предприятия, а сюда поселить рабочих и служащих предприятия, создавая тем самым для них благоприятные условия, не заставляя их тратить время на поездки.

Имеются и другие причины для того, чтобы пользоваться правом выселения с ведомственной жилой площади даже и при условии предоставления жилья. Прежде всего, при всяком выселении с предоставлением другого жилого помещения у выселяемого теряются излишки жилой площади, ибо ему предоставляется другое помещение в пределах жилищной нормы, то есть 9 кв. метров на человека. Дело в том, что по общему правилу при выселении с предоставлением другого аиюго помещения выселяемому должно быть, как записано в Основах, дано «благоустроенное жилое помещение». Между тем это слово—«благоустроенное» — пропущено в третьей части статьи 37 Основ, где говорится о выселении из ведомственного жилищного фонда. И пропуск, разумеется, не случаен. В действительности он означает следующее: в преду­смотренных указанной нормой случаях предоставляемое жилое помещение не обязательно должно быть благоустроенным. Конечно, такое помещение должно быть пригодным к житью, то есть отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, но наличие всех элементов благоустройства применительно к условиям данного населенного пункта вовсе не обязательно. Указанная разница в формулировке Основ, когда в одних случаях имеется слово «благоустроенное», а в других его нет, глубоко обоснована и справедлива. Нельзя ставить в одинаковое положение честного труженика, который выселяется, например, в связи со сносом дома, и лицо, совершившее преступление, нарушителя трудовой дисциплины либо того, кто ставит свои интересы выше интересов предприятия, на котором он работает, увольняясь по собственному желанию без уважительных причин. Естественно, что выселяемый по объективным причинам должен быть в лучшем положении, чем выселяемый по собственной вине.

Специально оговорена в статье 37 Основ возможность выселения из военных городков. Офицеры, прапорщики и мичманы, военнослужащие сверхсрочной службы Вооруженных Сил СССР и приравненные к ним лица, уволенные с действительной военной службы в отставку или в запас, а также проживающие совместно с ними лица могут быть выселены из занимаемых ими жилых помещений в военных городках с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения. В таком же порядке подлежат выселению из военных городков другие лица, утратившие связь с Вооруженными Силами СССР.

В качестве особой разновидности выселения с предоставлением другого жилого помещения можно рассматривать обеспечение жилыми помещениями граждан, дома которых подлежат сносу в связи с изъятием земельных участков.

В случае сноса находящихся в личной собственности граждан жилых домов в связи с изъятием земельных участков для государственных нужд указанным гражданам, членам их семей, а также другим гражданам, постоянно проживающим в этих домах, в соответствии со статьей 45 Основ жилищного законодательства предоставляются по установленным нормам квартиры в домах государственного или общественного жи­лищного фонда. Кроме того, собственникам жилых домов по их выбору либо выплачивается стоимость сносимых домов, строении и устройств, либо предоставляется право использовать материалы от разборки этих домов, строений и устройств по своему усмотрению. По желанию граждан:

– исполнительные комитеты местных Советов народных депутатов обеспечивают им (вместо предоставления квартир) возможность внеочередного вступления в члены жилищно-строительных кооперативов и получения в них квартир;

– принадлежащие им жилые дома и строения, подлежащие сносу, могут быть перенесены и восстановлены на новом месте.

Порядок предоставления квартир, размеры и порядок возмещения стоимости сносимых домов, строений и устройств, условия, при которых производится их перенос, устанавливаются Советом Министров СCCP.

Все приведенные выше случаи выселения с предоставлением другого жилого помещения предусмотрены в Основах жилищного законодательства. Но в статье 37 Основ записано, что законодательством Союза ССР могут быть предусмотрена и иные случаи выселения граждан с предоставлением другого жилого помещения.

Основы жилищного законодательства устанавливают, что выселение без предоставления жилья является исключением из общего правила об обязательном обеспечении выселяемых

другой жилой площадью. В статье 36 Основ сказано: «Гражданам, выселяемым из жилых помещении, одновременно предоставляется другое жилое помещение, за исключением случаев, указанных в настоящих Основах».

Эти случаи перечислены в статье 38, которая так и называется «Выселение без предоставления гражданам другого жилого помещения». В ней говорится: если наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица систематически разрушают или портят жилое помещение, или используют ею не по назначению, либо систематическим нарушением правил социалистического общежития делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или одном доме, а меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными, выселение виновных по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц производится без предоставления другого жилого помещения.

Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены, согласно статье 38 Основ, также лица:

– лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным;

– самоуправно занявшие жилые помещения;

– ордер на жилое помещение которых признан недействительным вследствие их неправомерных действий.

В главе 2 раздела III Основ жилищного законодательства, регулирующей пользование служебными жилыми помещениями и общежитиями, предусматривается возможность выселения без предоставления другого жилого помещения в определенных случаях. Но об этом будет рассказано дальше, а сейчас нужно отметить, что приведенный в Основах жилищного законодательства перечень случаев выселения без предоставления жилья является исчерпывающим. Никакое расширительное или произвольное его применение не допускается.

Расторжение договора найма жилого помещения и выселение нанимателя производятся, как уже отмечалось, по общему правилу в судебном порядке. Именно судебная процедура рассмотрения выселения дает наиболее полную гарантию объективности и правильности решения такого жизненно важного для граждан права на жилище. По сравнению с судебным порядком выселения административный является более упрощенным. Поэтому он действует лишь в виде исключения.

Статья 36 Основ жилищного законодательства говорит: «Выселение производится в судебном порядке. Допускается выселение в административном порядке с санкции прокурора лишь лиц, самоуправно занявших жилое помещение или проживающих в домах, грозящих обвалом».

По ранее действовавшему законодательству выселение в административном порядке происходило также из общежитий и служебных жилых помещений. Теперь это выселение возможно лишь в судебном порядке. Сохранилось только два случая выселения в административном порядке:

а) Граждане, самоуправно занявшие жилые и нежилые помещения для проживания в них, подлежат выселению в административном порядке. Самоуправным считается занятие помещения без надлежащего разрешения и получения ордера. Но иногда даже при отсутствии ордера прокурор может отказать в санкции на административное выселение, и тогда дело о выселении будет рассматриваться в судебном порядке. Одновременно с санкцией на выселение прокурор в случае необходимости решает вопрос о привлечении к ответственности лица, самоуправно занявшего помещение.

б) Проживающие в домах, которые грозят обвалом, также подлежат административному выселению. Следует подчеркнуть, что аварийное состояние должно быть удостоверено актом междуведомственной комиссии, утвержденным исполкомом райсовета. Без такого заключения об аварийности дома органы прокуратуры не принимают заявления на административное выселение.

Если в первом случае выселение происходит без предоставления другого жилого помещения, то во втором такое предоставление обязательно. Более того, при обращении за санкцией на выселение в заявлении должно быть указано конкретное жилое помещение, которое предоставляется выселяемому.

Что касается процедуры административного порядка выселения, то она в общих чертах заключается в следующем. При административном порядке выселения организация — владелец дома, заинтересованная в выселении, должна потребовать от выселяемого добровольного освобождения занимаемого помещения. В случае отказа соответствующее должностное лицо этой организации может и должно обратиться к прокурору за получением санкции на административное выселение. Надзор за законностью административного выселения граждан из жилых помещений возложен непосредственно на прокуратуру. Санкция (разрешение) прокурора призвана обеспечить законность административного выселения.

Для получения санкции заявление о разрешении выселения гражданина в административном порядке подается районному прокурору по месту жительства выселяемого. К заявлению прилагаются необходимые документы, обосновывающие предъявленное требование о выселении. Только после установления бесспорных законных обоснований для выселения прокурор дает санкцию на административное выселение. Для этого он, в частности, в обязательном порядке вызывает выселяемого, чтобы заслушать его возражения и объяснения. Установив обоснованность требования об административном выселении, прокурор дает санкцию на выселение. Эта санкция оформляется постановлением, в котором указываются конкретные обстоятельства дела, доводы сторон и их обоснования, мотивы выселения и ссылка на закон, на основании которого производится выселение.

Осуществляется административное выселение заинтересованной организацией, а органы милиции в необходимых случаях оказывают содействие в выселении. Для этого копия постановления в обязательном порядке вручается не только выселяемому, но и направляется соответствующему органу милиции.

Постановление прокурора о даче санкции на административное выселение или об отказе в ней может быть обжаловано заинтересованной стороной вышестоящему прокурору, который на время проверки вправе приостановить исполнение постановления о выселении.

Демократический характер Основ жилищного законодательства, обусловленный новым уровнем экономики и социальных достижений развитого социализма, ярко проявился также и в установленных Основами правовых нормах, регулирующих расторжение договора найма жилого помещения, или, иначе говоря, в правилах выселения.

Прежде всего Основы жилищного законодательства ограничивают возможность выселения вообще. В статье 7 Основ, которая называется «Жилищные права и обязанности граждан», в качестве одного из прав граждан зафиксировано следующее: «Никто не может быть выселен из занимаемого жилого помещения или ограничен в праве пользования жилым помещением иначе как по основаниям и в порядке, пре­дусмотренным законом».

Расторжение договора найма жилого помещения, или, другими словами, прекращение пользования нанимателем занимаемым им жилым помещением, может произойти но инициативе как самого нанимателя, так и наймодателя Случаи расторжения договора найма жилого помещения по инициативе нанимателя довольно ясны и не 1ребуют особых пояснений. В статье 35 Основ жилищного законодательства это из­ложено так. «Наниматель жилого помещения вправе с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор найма». Значит, наниматель вправе прекратить действия договора во всякое время и притом даже без предварительного предупреждения. Расторжение договора найма жилого помещения по инициативе нанимателя не требует согласия наймодателя и не оговорено никакими условиями Единственное, что нужно для этого — волеизъявление нанимателя Причины расторжения договора найма жилого помещения нанимателя могут быть самыми различными (перевод на другую работу и связанный с этим выезд в другую местность, желание поселиться с проживающими в другой местности родственниками, потребность в изменении климата, получение другой жилой площади и т. п.). Но наниматель вовсе не обязан их объяснять при расторжении договора найма жилого помещения. От него требуется лишь одно — четко и ясно заявить, что он выезжает на другое постоянное место жительства, и тогда договор найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда

Гораздо сложнее обстоит дело с расторжением договора найма жилого помещения по инициативе наимодателя. Эта разновидность расторжения договора найма, которую на практике называют выселением, касается гарантированного Конституцией СССР права на жилище. Именно полому в нашем законодательстве уделено большое внимание расторжению договора найма жилого помещения наймодателем. Охра­няя жилищные нрава граждан, советское законодательство детально регламентирует порядок и условия выселения граждан из занимаемых ими жилых помещений.

В статье 35 Основ, регулирующей порядок расторжения договора найма жилого помещения, записано, что договор найма жилого помещения не может быть расторгнут и наниматель не может быть выселен из занимаемого им жилого помещения иначе, как на основаниях, установленных законом Эго означает, что наймодатель может расторгнуть договор и выселить нанимателя только в случаях, которые прямо предусмотрены в законе

Другая особенность Основ жилищною законодательства по сравнению с действовавшими ранее правовыми нормами заключается в том, что сокращается возможность выселения бы предоставления другого жилою помещения. Если и раньше но общему правилу выселение граждан из занимаемых ими жилых помещений производилось с предоставлением другой жилой площади, а выселение без предоставления жилой площади являлось исключением, то теперь количество исключении еще больше сократилось.

В новом законе не только провозглашается ограничение выселения без предоставления другого жилого помещения. Он также законодательно закрепляет случаи исключения из общего правила. В статье 36 Основ сказано «Гражданам, выселяемым из жилых помещений, одновременно предоставляется другое жилое помещение, за исключением случаев, указанных в настоящих Основах». И действительно, в Осно­вах дается исчерпывающий перечень случаев, в которых допускается выселение без предоставления другого жилого помещения.

Демократизм Основ жилищного законодательства сказывается и в том, что они сокращают возможность выселения в административном порядке. Выселение и прежде осуществлялось по общему правилу в судебном порядке и лишь в отдельных установленных законом случаях — в административном порядке с санкции прокурора. Теперь же Основами предусматриваются лишь два случая выселения в административном порядке — самоуправно занявших жилое помещение и проживающих в домах, которые грозят обвалом.

Таковы общие положения Основ жилищного законодательства, регулирующие вопросы расторжения договора найма жилого помещения. Переходя к их конкретному изложению, нужно сделать следующую оговорку Представляется целесообразным рассматривать проблему выселения не в той последовательности, как это было сделано выше, а иначе: сначала охарактеризуем судебный и административный порядок выселения, затем перейдем к случаям выселения без предоставления другого жилого помещения и закончим разлет выселением с предоставлением жилья. Дело в том, что первые два вопроса могут быть изложены кратко, а последний имеет наибольшее практическое значение и потому требует подробного освещения. Не случайно его составная часть о предоставлении жилой площади вынесена в самостоятельный раздел — «Предоставление гражданам другого жилого помещения при выселении».

Право на жилище нужно понимать не только в смысле пользования жилым помещением, но и гораздо шире. В частности, своеобразной его разновидностью является право нанимателя жилого помещения на обмен жилой площади. Как известно, обмен жилой площади вызывается самыми различными причинами: приближение к месту работы, желание получить жилое помещение большего размера или более благоустроенное, поселиться вместе с родственниками или, наоборот, разъехаться с ними. А это означает, что обмен жилыми помещениями способствует более полному удовлетворению жилищно-бытовых потребностей граждан.

Не случайно поэтому в Основах жилищного законодательства имеется статья 31 «Обмен жилыми помещениями», в которой записано: «Наниматель жилого помещения вправе с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи, включая временно отсутствующих, произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или членом жилищно-строительного кооператива, в том числе с проживающими в другом населенном пункте».

В статье подчеркивается, что для обмена жилого помещения требуется письменное согласие проживающих с нанимателем совершеннолетних членов семьи, в том числе и временно отсутствующих, за которыми сохраняется право на жилую площадь.

В прежние годы такое согласие всех членов семьи на обмен было непременным условием для совершения обмена, без него обмен был попросту невозможен. Теперь это решается иначе — при отсутствии согласия всех членов семьи обмен возможен, но не в административном порядке, а лишь через суд. Поэтому рассмотрим этот вопрос несколько подробнее. Речь пойдет о так называемом принудительном обмене жилыми помещениями.

До недавнего времени проблема принудительного обмена различно трактовалась в законодательстве и судебной практике.

В гражданских кодексах некоторых союзных республик имелись специальные статьи, предусматривающие судебный порядок разрешения споров, которые возникают в связи с отказом от обмена одного из членов семьи. Отсутствие аналогичной нормы в  Гражданском кодексе РСФСР привело к тому, что в судебной практике утвердилось мнение о невозможности разрешения таких споров в судебном порядке. Единственное исключение, которое признавала судебная практика в соответствии с пунктом 13 постановления пленума Верховного Суда СССР от 25 марта 1964 года № 3, состояло j d следующем: принудительный обмен может быть осуществлен, если будет доказано, что ответчик своим недостойным поведением создавал условия невозможного совместного; с ним проживания Только постановлением пленума ’Верховного Суда СССР от 27 июня 1975 года № 5 было внесено необходимое изменение в постановление пленума от 25 марта 1964 № 3. Пункт 10 этого постановления был дополнен следующим положением: «Судам также подведомственны споры между членами семьи нанимателя, равно как и споры между нанимателем и наймодателем .. об обмене жилого помещения. При приеме искового заявления судья должен потребовать от истца сведения о том, на .какое другое жилое помещение предлагается обменять занимаемое сторонами помещение, и привлечь к участию в деле всех лиц, заинтересованных в обмене жилых помещений Разрешая споры об обмене жилого помещения, суд учитывает сложившиеся взаимоотношения сторон, препятствующие проживанию в одном жилом помещении, в  частности в  связи с  расторжением брак, между супругами, а  также все другие заслуживающие внимания доводы и интересы лиц, проживающих в данном помещении».

Эта позиция Верховного Суда СССР в дальнейшем получила законодательное закрепление. В статье 31 Основ жилищного законодательства предусмотрена возможность принудительного обмена: «Если между членами семьи не достигнуто соглашение об обмене, то любой из них вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого помещения на помещения в различных домах (квартирах)».

Раскрывая законодательное положение о принудительном обмене, надо сразу сказать, что такой обмен может быть лишь конкретным. В приведенном выше пункте 10 постановления пленума Верховного Суда СССР содержится указание о необходимости представления сведений, на какое другое жилое помещение предлагается обменять занимаемое сторонами помещение. Здесь идет речь о вариантах обмена. Заин­тересованная в обмене сторона должна подобрать такой вариант обмена (лучше не один, а несколько), который бы не нарушал законных прав возражающей стороны. Невозможно, конечно подобрать вариант обмена, полностью отвечающий запросам ответчика, но нельзя и нарушать его права.

Конкретные варианты как раз и необходимы для того, чтобы суд имел возможность рассмотреть возражения ответчика и дать им надлежащую оценку. В самом деле, возражения могут быть серьезные и основательные, а бывают вздорные, направленные лишь на срыв обмена.

Главный вопрос при принудительном обмене, конечно, о размере площади. Еще ранее, при рассмотрении раздела и объединении жилой площади, приводилась ссылка на пункт 3 постановления пленума Верховного Суда СССР от 25 марта 1964 года № 3 в редакции постановления пленума от 27 июня 1975 года № 5. Воспроизведем его еще раз, так как он имеет исключительно важное значение для рассматриваемого во­проса: «При разрешении споров о разделе или обмене жилых помещений суд учитывает соглашение о порядке пользования жилым помещением, состоявшееся между нанимателем и членами его семьи, одновременно вселившимися в жилое помещение, а также между указанными лицами и лицами, вселенными в это помещение впоследствии».

Здесь суды ориентируются на то, что при оценке правомерности представленного варианта обмена нужно исходить из доли жилой площади каждой стороны, которая определяется с учетом соглашения между членами семьи о порядке пользования жилым помещением. Дело в том, что разрешение споров об обмене обычно происходит при наличии одной комнаты, в которой стороны имеют «идеальные» доли, или двух и более комнат, но в которых доля каждой стороны не соответствует отдельным изолированным комнатам.

Приведем пример из судебной практики, который наглядно показывает необходимость учитывать при обмене как «идеальные» доли, так и имеющиеся соглашения о порядке пользования жилым помещением. М. предъявила в суде иск к бывшему мужу и свекрови об обмене двухкомнатной квартиры на две комнаты в разных квартирах. По предложенному ею варианту обмена ответчики должны переехать в комнату размером 21 кв. метр, а она с ребенком—14 кв. метров. Однако из материалов дела выяснилось: вселение М. в квартиру в качестве жены было оговорено — одной комнатой будет пользоваться свекровь, а она с мужем — другой.

Поскольку предложенный вариант обмена существенно нарушал права свекрови (раньше она проживала в отдельной комнате, а в результате обмена должна будет поселиться вместе с сыном), суд отказал в иске об обмене.

В тех случаях, когда доля площади совпадает с отдельной изолированной комнатой, может производиться не принудительный обмен, а раздел жилого помещения, после которого каждая из сторон вправе произвести обмен самостоятельно, Если доля жилой площади совпадает с отдельной изолированной комнатой, но одна из сторон ставит вопрос о разделе, а другая — об обмене, то такой спор подлежит рассмотрению в суде. Например, родители и вышедшая замуж дочь проживают в двухкомнатной квартир. В связи с возникшим конфликтом дочь хочет разделить занимаемую ими квартиру, а родители желают разменять ее на однокомнатную квартиру для себя и комнату для дочери. По нашему мнению, в таком случае нужно пойти навстречу родителям, если, конечно, представленный ими вариант обмена; не ущемляет законных прав дочери, то есть ее возражения против конкретного обмена будут признаны судом необоснованными или несущественными.

Согласно действующему законодательству, предметом обмена может быть жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат. Предметам обмена могут быть также смежные неизолированные комнаты, связанные общим входом. В этом,, кстати сказать, заключается отличие предмета обмена жилого помещения от предмета найма жилого помещения.

Иногда в порядке исключения возможен даже обмен части комнаты. Такой обмен, как свидетельствует судебная практика, может быть, когда въезжающий а порядке обмена в часть комнаты становится членом семьи проживающего в этой комнате нанимателя. Например, в одной комнате проживают брат и сестра, которая вышла замуж. Ее муж, имеющий отдельную комнату, может обменять свою жилую площадь на часть комнаты, находящейся в пользования брата его жены.

Судебная практика о возможности обмена части комнаты была в дальнейшем закреплена Верховным Судом РСФСР, Постановление пленума от 20 декабря 19&I года № 30 было дополнено постановлением от 23 декабря 1980 года № 7 пунктом 6 «а» следующего содержаний: «Исходя из того, что член семьи (бывший член семьи) имеет равные с нанимателем права и обязанности, вытекающие на договора найма жилого помещения (ст. 301 ГК РСФСР), он может при наличии самостоятельного источника средств к существованию с письменного согласия нанимателя и остальных членов его семьи, в том числе и временно отсутствующих, за которыми сохраняется право на жилую площадь, обменять приходящуюся на его долю жилую площадь с другим лицом при условии, что въезжающий в порядке обмена вселяется в качестве члена семьи нанимателя этого помещения. Такой обмен возможен и в тех случаях, когда член семьи нанимателя, производящий обмен, пользуется жилым помещением, не отвечающим требованиям ст. 300 Гражданского кодекса РСФСР. При рассмотрении указанных дел следует тщательно проверять, не скрывает ли за собой обмен незаконную переуступку жилой площади»1. Говоря о предмете обмена, следует остановиться и на частном вопросе, возникающем у граждан при обмене жилых помещений. Иногда спрашивают: могут ли жилищные органы препятствовать обмену, если обмениваются неравноценные по метражу жилые помещения? Сама по себе неравноценность обмениваемых жилых помещений отнюдь не свидетельствует о спекулятивном характере обмена и потому не может служить основанием для отказа в обмене. Действительно, обмен жилой площади направлен на улучшение жилищных условий граждан, но не всегда это улучшение выражается в увеличении количества метров

Многие граждане, проживающие в стесненных жилищных условиях, подыскивают для себя такой вариант обмена, который бы дал им возможность получить большую по размеру площадь. В то же время есть граждане, имеющие излишки жилой площади и желающие обменять свою площадь на жилое помещение меньшего размера, гак как они не хотят оплачивать излишки в трехкратном размере и им трудно под­держивать порядок в большой квартире. Теряя при обмене метраж, такие граждане компенсируют его качеством жилого помещения или другими условиями (в центре города, ниже этажом, солнечная сторона, балкон я т. п.). Другими словами, ценность жилого помещения для людей определяется не только размером, но и другими показателями. Именно поэтому в жилищном законодательстве не содержится никаких указаний о запрещения обмена неравноценных по метражу жилых помещений. Напротив, Верховный Суд РСФСР в одном из определений по конкретному делу указал, что отказ жилищных органов в обмене жилых помещений по мотиву неравноценности метража обмениваемых помещений должен быть основан па доказательстве его спекулятивного характера, а не на предположении.

Гарантией права граждан на обмен жилыми помещениями является судебное рассмотрение споров об обмене. Согласно статье 31 Основ жилищного законодательства, в судебном порядке может быть обжалован как отказ ведомства в разрешении на обмен, так и отказ в выдаче ордера. Вместе с тем статья 31 указывает: условия, при которых обмен не допускается, устанавливаются законодательством СССР и союзных республик.

До установления этого перечня условий, при которых обмен не допускается, действует существующее законодательство. Оно содержит перечень случаев, когда обмен жилых помещений не допускается:

– если к нанимателю предъявлен иск о расторжении договора найма занимаемого им жилого помещения,

– если обмен носит спекулятивный или фиктивный характер;

– если дом грозит обвалом или подлежит сносу;

– если жилое помещение является служебным или находится в общежитии.

Причины обмена жилыми помещениями между гражданами не имеют правового значения, если они не носят противозаконного характера. Что касается противозаконного характера, то он предусмотрен в законодательстве. Значит, жилищные органы могут отказать в обмене только по основаниям, перечисленным в законе. Это обстоятельство и разъяснил Верховный Суд РСФСР: «Приведенный перечень случаев, в которых обмен жилых помещений не допускается, является исчерпывающим, и расширительному толкованию не подлежит». Вновь утвержденный после принятия Основ перечень также будет, разумеется, исчерпывающим.

Оформление обмена жилых помещений независимо от ведомственной принадлежности жилищного фонда производится исполкомом местного Совета путем выдачи ордера специально установленного образца (так называемый обменный ордер). Выдача ордера местным Советом прямо предусмотрена в статье 31 Основ жилищного законодательства.

Порядок обмена жилых помещений в настоящее время регулируется «Инструкцией о порядке обмена жилых помещений», утвержденной приказом министра коммунального хозяйства РСФСР от 9 января 1967 года3. Ордера на обмен жилых помещений, указано в Инструкции, выдаются жилищным органом исполкома местного Совета, в районе которого находится одно из обмениваемых помещений, по выбору граждан. При иногороднем обмене, в результате которого граждане получают по обмену жилое помещение в Москве, Ленинграде и курортных зонах, ордера выдаются только в этих городах в соответствии с правилами прописки в них.

Иногда выдача обменных ордеров бывает связана с объединением или разделом жилой площади. Согласно пункту 8 Инструкции, эти вопросы решаются следующим образом. Если в результате обмена граждане, пользующиеся жилыми помещениями по отдельным договорам найма, объединяются в одну семью для проживания в одной квартире, то им выдается один ордер. Напротив, в тех случаях, когда наниматель и члены его семьи, проживающие по одному ордеру, желают проживать раздельно и в результате обмена получают две комнаты или более, им выдаются отдельные ордера.

В Ленинграде по решениям Исполкома Ленгорсовета от 6 января 1964 года «Об улучшении обслуживания населения Ленинграда по обмену жилых помещений» и от 10 января 1972 года «О работе Городского, бюро по обмену жилых помещений» обмен производится Городским бюро по оказанию услуг населению в обмене жилых помещений (Горжилобменом) и районными бюро по оказанию услуг населению в обмене жилых помещений (райжилобменами). На районные бюро, входящие в состав Городского бюро, возлагается рассмотрение и решение всех вопросов по обмену жилой площади граждан, проживающих в Ленинграде. Документы пригашаются райжилобменом при условии проживания одной из сторон на территории данного района. Вопросы обмена жилой площади, занимаемой гражданами в домах жилищно-строительных кооперативов, рассматриваются и решаются в районе по месту нахождения жилищно-строительного кооператива.

Горжилобмен оказывает посреднические услуги в подборе вариантов обмена гражданам; рассматривает и решает все вопросы по междугородным обменам; издает «Справочник по обмену жилой площади».

Соглашение об обмене жилыми помещениями, гласит статья 31 Основ жилищного законодательства, вступает в силу с момента получения ордеров, выдаваемых жилищными органами исполкомов местных Советов. Признание обменных ордеров недействительными и аннулирование самого обмена допускаются только в судебном порядке.

Эго положение и является ответом на возникающий иногда вопрос о возможности отказаться от произведенного обмена, потому что в полученном по обмену жилом помещении обнаружились какие-либо недостатки или одна из сторон передумала меняться. Во всех случаях признание обмена недействительным может быть осуществлено лишь в судебном порядке. Только суд имеет право аннулировать обмен. Однако для этого сторона, заинтересованная в признании обмена недействительным, должна представить серьезные и веские доводы. В частности, это возможно, если в полученном по обмену жилом помещении оказались существенные недостатки, которые не могли быть установлены при обычном осмотре помещения и притом сознательно были скрыты другой стороной. При аннулировании обмена возмещение расходов производится в соответствии со статьей 57 Гражданского кодекса РСФСР.

Более конкретно это положение, можно показать на примере из судебной практики. А. — наниматель жилой, комнаты в Москве, а У.—в г. Красногорске Московской области по взаимной договоренности, с соблюдением установленного порядка, обменяли указанные комнаты (получили обменные ордера и въехали в обмененные помещения). Затем А. предъявила век о призвании обмена недействительным. Исковые требования со ссылкой на статью 57 Гражданского кодекса она обосновывала тем, что заблуждалась относительно возможности (с учетом состояния своего здоровья) проживания в жилом помещении, расположенном на пятом этаже в доме, не имеющем лифта, недооценила, что в квартире, в которую она поселилась но обмену, проживает психически больной человек.

Судебная коллегия Верховного Суда РСФСР оставила без изменения решение Московского городского суда, который А. в иске отказал, так как все условия проживания были известны истице до производства обмена. Она поднималась на пятый этаж и осматривала квартиру. Ответчиком и жилищными органами, занимавшим вся оформлением обмена, А. была специально предупреждена, что в квартире, куда она должна была вселиться по обмену, проживает психически больной человек. При указанных обстоятельствах заблуждения, на которые сослалась истица, нельзя признать имеющими существенное значение и влекущими признание обмена жилыми помещениями недействительным.

Из приведенного примера видно, что не всякое заблуждение лица, участвующего в обмене жилыми помещениями, служит причиной для признания обмена недействительным. Граждане обмениваются жилыми помещениями, преследуя различные целя. Иногда они заблуждаются в том, что в результате обмена цель будет достигнута, однако в каждом случае суду следует проверять, является ли это заблуждение основанием для признания обмена недействительным, которое предусмотрено в законе. Наиболее частая причина для возникновения спора признания обмена жилыми помещениями недействительным — заблуждение о качестве излученной по обмену жилой площади. В этих случаях необходимо, прежде всего, выяснить истоки возникшего заблуждения. Установить, по какой причине истцу не было известно о выявленных недостатках до оформления обмена {были ля эта недостатки скрытыми, либо ответчик умышленно скрыл их, либо истец не проявил необходимой внимательности и т. п.).

Большое значение для правильного разрешения спора имеет выяснение возможности оперативного устранения выявленных при обмене жилой площади недостатков без затрагивания существенных интересов истца. Если недостатки можно легко устранить, то нет оснований для признания обмена жилыми помещениями недействительным. При разрешении споров о признания обмена жилыми помещениями недействительным нужно также учитывать, что удовлетворение таких исков связано с большими материальными и физическими затратами сторон, и поэтому каждое решение об удовлетворении иска должно быть обосновано полно я всесторонне.

В Основах жилищного законодательства имеется статья 29 под названием «Сохранение жилого помещения за временно отсутствующими гражданами». Тем самым наше жилищное законодательство предоставляет право нанимателю и членам его семьи на сохранение жилого помещения в случае их временного выезда. Эта льгота обусловлена жизненными обстоятельствами, так как у граждан часто возникают различного рода причины трудового, бытового, семейного и личного порядка, по которым им нужно временно выехать из места своего постоянного жительства. Учитывая возможность и д.те необходимость такого выезда, законодательство признало целесообразным следующим образом упорядочить этот вопрос в статье 29 Основ: «При временном отсутствия нанимателя или членов его семьи за ними сохраняется жилое помещение в течение шести месяцев».

В этой статье Основ жилищного законодательства, прежде всего, устанавливается определенный срок временного отсутствия, в течение которого за нанимателем и членами его семьи сохраняется право на жилую площадь. Совершенно недопустимо, чтобы при существующем недостатке жилья часть квартир и комнат длительное время пустовала без особой на то необходимости. Именно с этой точки зрения законодательство подходит к установлению срока временного отсутствия — шестимесячный срок сохранения права на жилую площадь вполне достаточен при обычных жизненных обстоятельствах.

Гражданское законодательство также предусматривает сохранение жилого помещения за временно отсутствующими гражданами по общему правилу в течение шести месяцев. Вместе с тем наше законодательство содержит указание о возможности продления этого шестимесячного срока. Если наниматель или члены его семьи отсутствовали свыше шести месяцев по уважительным причинам, то этот срок по просьбе граждан может быть продлен наймодателем, а в случае спора о праве отсутствовавшего на пользование помещением — судом.

Подобную жизненную ситуацию, когда возникает потребность в продлении шестимесячного срока, легко представить. Например, мать выехала погостить на летнее время к дочери, которая проживает в сельской местности. Ко времени ее возвращения дочь заболела, и для ухода за внуками мать задержалась, Поэтому она должна обратиться с заявлением продлении срока отсутствия по месту своего постоянного жительства в жилищко-эксплуатационную контору, так как вопрос о признании причин отсутствия свыше шести месяцев уважительными решается тем органом, которому предоставлено право продлить срок.

Установленный законом шестимесячный срок прерывается, если наниматель по прошествии, например, пяти месяцев возвратился, а затем вновь выехал. При этом, конечно, речь может идти только о действительных причинах, приводящих к подобному положению, но не о кратковременных приездах и появлениях в жилом помещении, с тем чтобы создать видимость постоянного проживания.

Продление шестимесячного срока сохранения жилого помещения за отсутствующими возможно не только в индивидуальном, разовом порядке. Учитывая типичные жизненные ситуации, требующие сохранения жилого помещения за временно отсутствующими на срок более шести месяцев, статья 29 Основ жилищного законодательства оговаривает: «Условия и случаи сохранения жилого помещения за временно отсутствующими гражданами на более длительный срок устанавливаются законодательством Союза ССР и союзных республик».

Право на жилую площадь сохраняется за нанимателем и членами его семьи на более длительное время, чем шесть месяцев, а по окончании этого срока — еще в течение шести месяцев. Это происходит в следующих случаях:

1. Призыв на срочную военную службу — в течение всего времени прохождения срочной военной службы.

Если в жилом помещении гражданина, призванного на срочную военную службу, не проживают члены его семьи, то после трех месяцев со дня его призыва наймодатель вправе предоставить это помещение другим гражданам на время прохождения призванным срочной службы. По возвращении военнослужащий вправе потребовать немедленного освобождения помещения и вселиться в него.

Сохранение жилой площади за военнослужащими и членами их семей в случае временного отсутствия более полно закреплено в Положении о льготах для военнослужащих, военнообязанных, лиц, уволенных с воинской службы в отставку, и их семей’. Здесь предусмотрены льготы по сохранению жилой площади не только для военнослужащих действительной срочной военной службы, но и для других категорий военнослужащих. В статьях 17, 18 и 20 Положения записано:

а) за военнослужащими действительной срочной военной службы сохраняется жилая площадь, которую они занимали до призыва на службу, и они не могут быть исключены из списков очередности на получение жилой площади. По истечении первых трех месяцев службы и до возвращения их го службы эта жилая площадь может быть использована в порядке, устанавливаемом законодательством союзных рес­публик.

По возвращении с действительной срочной военной служ6ы эти военнослужащие имеют право занять жилую площадь, которую они занимали до призыва на службу. Лица, проживавшие на этой площади во время нахождения военнослужащего на действительной срочной военной службе, обязаны ее освободить не позднее двухнедельного срока.

Эта льгота может быть использована в течение шести месяцев со дня увольнения военнослужащего с действительной срочной военной службы.

б) За офицерами, призванными на действительную военную службу на два-три года из запаса, и их семьями на весь период прохождения этими офицерами действительной военной службы сохраняется жилая площадь, которую они занимали до призыва. Они не могут быть исключены из списков очередности на получение жилой площади.

После увольнения с действительной-военной службы указанные офицеры обеспечиваются жилой площадью на общих основаниях с другими гражданами.

в) За прапорщиками, мичманами и  военнослужащими сверхсрочной службы в течение первых пяти лет пребывания на действительной военной службе в качестве прапорщиков, мичманов и военнослужащих сверхсрочной службы сохраняется право на жилую площадь, занимаемую до поступления на военную службу.

г) Если военнослужащий (кроме военнослужащего действительной срочной военной службы) направлен на курсы, находится в учебном центре, лагере, длительной командировке или на стажировке, то за ним сохраняется жилая площадь в течение всего срока временного отсутствия (действие этого положения не распространяется на военнослужащих, за которыми не сохраняются при этом прежние штатные должности).

2. Временный выезд с постоянного места жительства по условиям и характеру работы (экипажи судов, работники геологических партий и т. п.) либо в связи с обучением (студенты, аспиранты и т. п.)—в течение всего времени выполнения работы или обучения.

Пользуются ли такой льготой курсанты военных учебных заведений? Ответ на этот вопрос содержится в Законе СССР "О всеобщей воинской обязанности», который устанавливает, что граждане, принятые в военно-учебные заведения, состоят действительной военной службе и в правовом положении они приравниваются к военнослужащим срочной службы. Следовательно, курсант, находящийся на учебе в другом городе, сохраняет право на жилую площадь по месту жительства своей семьи на все время учебы,

3. Помещение детей на воспитание в государственное детское учреждение, к родственникам или опекуну — в течение всего временя их пребывания в этом учреждении, у родственников или опекуна. Это правило действует, когда в жилом помещении, из которого выбыли дети, остались проживать члены их семьи. Если члены семьи не оставались проживать и помещение предоставлено другим гражданам, то по окон­чании срока пребывания детей в государственном детском учреждении они обеспечиваются жилой площадью исполкомом местного Совета

4. Выезд для лечения в лечебном учреждении — в течение всего времени пребывания в нем.

5. Заключение под стражу — в течение всего времени нахождения под следствием и судом

Таковы типичные случаи, когда жилая площадь сохраняется за временно отсутствующими наиболее длительные Сроки, а по их окончании — еще на шесть месяцев {как и для обычных случаев).

Наше жилищное законодательство не только предусматривает возможность сохранения жилой площади за временно отсутствующими, но и гарантирует это право граждан. Статья 29 Основ формулирует эту гарантию так: «Признание лица утратившим право пользования жилым помещением вследствие отсутствия этого лица сверх установленных сроков производится в судебном порядке»

Значит, временное отсутствие нанимателя и членов его семьи свыше шести месяцев само по себе не влечет расторжения договора найма. Напротив, при временном отсутствия нанимателя договор найма жилого помещения расторгается, и наниматель лишается права на жилую площадь только в судебном порядке по иску жилищных органов Ч

Практически это означает, что жилищные органы не могут заселить жилую площадь, -пустующую в результате отсутствия; Нанимателя и членов его семьи свыше шести месяцев, а должны обратиться с иском в суд о признании такого нанимателя утратившим право на жилую площадь. Подобное положение, с одной стороны, оберегает права нанимателя от ошибочных действий жилищных органов путем проверки судом обстоятельств конкретного дела. С другой стороны, судебный порядок изъятия жилой площади у нанимателя, выбывшего временно, охраняет вновь поселенного на эту площадь гражданина от возможных притязаний прежнего нанимателя и тем самым гарантирует его права.

Судебный порядок признания лица утратившим право пользования жилым помещением вследствие отсутствия сверх шестимесячного срока относится не только к отсутствию граждан по их сугубо личным делам. Он также применяется и в случаях, отсутствия, имеющих общественное значение и указанных ранее (призыв на военную службу, временный выезд по условиям работы или в связи с учебой к т. и.). Дела в том, что здесь также добавляется шестимесячный срок. После истечения этого шестимесячного срока возможно обращение в суд для признания нанимателя утратившим право на жилое помещение.

Освещая порядок утраты права граждане на жилую площадь вследствие отсутствия их сверх установленных сроков, мы имели в виду случай, когда наниматель уезжает вмести с семьей или он является одиноким. Иные правовые последствия влечет непрожвванне сверх установленного срока отдельного члена семьи. Для жилищных органов это означает, что после истечения шести месяцев со дня выезда одного из членов семьи образовавшиеея внутрикомнатные излишки подлежат оплате в трехкратном размере. Для оставшихся членов семьи эта означает, что выбывший член семьи теряет право на жилую площадь. При этом нет необходимости обращаться в суд, если причины выезда достоверно известны и исключается вероятность претензий выехавшего. Если же, напротив, имеются основания для возможного конфликта на этой почве, следует обратиться а суд для лишения права на жилую площадь выбывшего члена семьи. 06 этом говорится в пункте 4 постановления пленума Верховного Суда СССР от 25 марта 1964 года Ms 3. в случае спора о признании временно выбывших нанимателя и членов его семьи утратившими право на Жилое помещение иск может быть заявлен оставшимися проживать в этом помещении другими постоянными пользователями или наймодателем.

При рассмотрении дела о признании утратившим право на жилое помещение одного из членов семьи суд может и отказать в таком иске, признав причину отсутствия уважительной. Ведь сам по себе фант отсутствия свыше шести месяцев не влечет автоматической утраты права на жилую площадь, а является только основанием для этого. Подобная мера может применяться лишь при оставлении помещения сверх установленных сроков без уважительных причин. Если в пределах шестимесячного срока причины отсутствия не имеют никакого правового значения, то по истечении установленного срока сохранение права на жилую площадь зависит от при­чин отсутствия Уважительный их характер приводит к сохранению права на жилую площадь даже и по истечении шестимесячного срока.

Это положение в равной степени относится и к отсутствии всей семьи и отдельных ее членов. К случаям отсутствия по уважительным причинам относится вынужденное непроживание, когда гражданин лишается возможности пользоваться жилым помещением. Судебная практика выработала даже специальные термины — «вынужденное отсутствие», «вынужденное непроживание». Например, один из разведенных супругов препятствует другому жить в квартире или r комнате, где они до развода проживали вместе. Также нужно признать вынужденным непроживание и без каких-либо противоправных действий со стороны бывшего супруга, но по морально-бытовым соображениям, то есть непроживание одного из них на общей площади до размена ее. Как вынужденное непроживание можно расценить и такую ситуацию:; супруги, имевшие до брака самостоятельную жилую площадь, живут на площади одного из них до обмена, который подчас затягивается на длительное время.

Характеризуя правовые последствия, которые наступают вследствие непроживания одного из членов семьи, нужно сказать и о возможности возврата этого лица на прежнюю площадь. Иногда возникает вопрос о правовом положении лица, которое отсутствовало свыше шести месяцев и потому утратило право на жилую площадь, но впоследствии пожелало возвратиться на прежнюю площадь. Ответ будет такой: как поселение нового члена семьи, так и вселение бывшего члена семьи производится лишь с согласия всех других совершеннолетних членов данной семьи. То же самое относится и к условиям поселения такого лица. Если все оставшиеся члены семьи согласны, то возвратившийся приобретает равное с ними право на жилую площадь. Но они могут оговорить и другие условия вселения вернувшегося.

Особой разновидностью сохранения жилого помещения за временно отсутствующими является бронирование жилой площади, когда нанимателю и членам его семьи выдается охранное свидетельство (броня). Если перечисленным ранее случаям сохранения жилой площади (призыв в армию, выезд на уче6y, лечение в больнице и т. п.) присущ разовый характер и потому они относительно кратковременны, то бронирование жилого помещения имеет неоднократный и подчас систематический характер и потому характеризуется значительно более длительными сроками

Согласно статье 30 Основ жилищного законодательства бронирование жилого помещения производится:

– в случае командирования за границу — на все время пребывания за границей;

– в случае выезда на работу в районы Крайнего Севера или в местности, приравненные к районам Крайнего Севера,— на pro время действия заключенного на определенный срок трудового договора, а в случаях, предусмотренных законодательством СССР, — на все время пребывания в этих районах и местности;

– в других случаях, предусмотренных законодательством СССР и союзных республик.

Порядок бронирования жилой площади регулируется Инструкцией о порядке бронирования жилых помещений, утвержденной приказом министра коммунального хозяйства РСФСР от 8 октября 1965 года.

Броня может быть выдана только нанимателю жилого помещения и членам его семьи. Не бронируется жилая площадь за временными жильцами и поднанимателями, за проживающими в общежитиях и на служебной жилой площади. В ведомственных домах жилая площадь также бронируется. На офицеров и военнослужащих сверхсрочной службы распространен действующий порядок бронирования жилой пло­щади

При выезде нанимателя со всеми членами его семьи бронируется вся занимаемая ими жилая площадь. Если же выезжает один из членов семьи, то бронируется только часть жилой площади, полагающаяся выезжающему. Однако при согласии всех членов семьи может быть забронирована и вся жилая площадь

Бронирование жилого помещения оформляется специальным документом — охранным свидетельством (броней). Охранное свидетельство выдается жилищными органами исполкомов местных Советов, в том числе и на ведомственную жилую площадь В Ленинграде охранные свидетельства выдавались раньше Управлением учета и распределения жилой площади Исполкома Ленгорсовета и отделами учета и распределения жилой площади исполкомов райсоветов. Для упорядочения этой работы и лучшего обслуживании граждан Исполком Ленгорсовета решением от 11 февраля 1974 года № 88 возложил оформление бронирования жилых помещений в Ленинграде и его пригородах на квартирную группу Ленгоржилобмена.

В отдельных случаях, как отмечается в пункте 5 постановления пленума Верховного Суда РСФСР от 20 декабря 1965 года № 30, жилое помещение может быть сохранено без броня. Вопрос о сохранении за отсутствующими права на пользование жилым помещением при неоформлении охранных свидетельств в период нахождения в заграничной командировке, работы в районах Крайнего Севера и в других преду­смотренных законом случаях решается административными и судебными органами с учетом конкретных обстоятельств, послуживших причинами несвоевременного оформления брони.

Если причины уважительные, то может быть признано право отсутствующего на пользование жилым помещением в месте постоянного проживания.

Использование забронированного жилого помещения в домах местных Советов и в ведомственных домах зависит от нанимателя, то есть только сам наниматель может заселить его. Лица, поселенные на забронированной жилой площади, являются поднанимателями или временными жильцами, а потому права на жилую площадь не приобретают. При возвращении наниматель вправе потребовать немедленного освобождения забронированного жилого помещения.

Вместе с тем временное отсутствие не снимает с нанимателя установленных законом обязанностей. Временно отсутствующие наниматель и члены его семьи несут все обязанности, предусмотренные договором найма жилого помещения. Они должны, в частности, своевременно вносить квартирную плату, производить необходимый текущий ремонт, обеспечивать (по договоренности с соседями) беспрепятственный допуск для осмотра технического состояния и санитарного содержания жилых помещений работников жилищных организаций и представителей общественности.

Право граждан на жилище реализуется не только путем огромного жилищного строительства и предоставления трудящимся новой жилой площади, но и с помощью капитального ремонта существующего жилищного фонда, который производится в больших объемах. Созданный в нашей стране жилищный фонд, его дальнейшее развитие ставят во главу угла задачу обеспечения надлежащей его сохранности и улучшения использования. Теперь эта задача имеет, пожалуй, не менее важное значение, чем новое строительство.

У нас многое делается для обеспечения сохранности жилья. На эти цели выделяются значительные средства. Ежегодно в стране на содержание и ремонт жилищного фонда только из государственных средств направляется несколько миллиардов рублей. В Ленинграде, например, каждый год капитально ремонтируются сотни тысяч квадратных метров жилищного фонда. Решением Исполкома Ленгорсовета от 4 сентября 1978 года № 627 «О дальнейшем совершенствовании комплексного капитального ремонта жилых домов» установлено при разработке технической документации на капитальный ремонт предусматривать такую планировку квартир, которая обеспечит в  основном посемейное их заселение (в частности, решено проектировать однокомнатных квартир до 20 процентов, а четырехкомнатных — не более 5 процентов). Кроме того, в связи с созданием небольших квартир, оборудованием светлых кухонь и ванных комнат в каждой квартире, увеличением площади дворов и другими потерями жилой площади при капитальном ремонте разрешено расходовать на эти цели до 35 процентов от количества жилой площади в доме до капитального ремонта

Не случайно поэтому и наше жилищное законодательство стало уделять все больше внимания правовым проблемам капитального ремонта жилых помещений. В Основах жилищного законодательства имеется специальная статья 34, посвященная капитальному ремонту. Называется она «Предоставление гражданам жилых помещений в связи с капитальным ремонтом жилого дома» Такое название на первый взгляд может показаться не совсем правильным. В действительности же оно полностью соответствует существу правовых проблем, возникающих при капитальном ремонте Дело не только в том что, вопрос о предоставлении жилого помещения является главным в статье 34. В ней трижды идет речь о предоставлении жилой площади в связи с капитальным ремонтом — один раз о временном жилье, два раза о постоянном. Потому, естественно, и в названии статьи отражена тема предоставления жилого помещения.

Па время капитального ремонта дома гражданам предоставляется другое жилое помещение. Речь будет идти о временном жилье, или о так называемом маневренном жилом фонде

Наше законодательство неразрывно связывает обязанность нанимателя освободить жилое помещение, подлежащее ремонту, c eгo правом получить на время ремонта другое жилое помещение. Об этом записано в статье 34 Основ «При производстве капитального ремонта жилого дома государственного или общественного жилищного фонда, когда ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта другое жилое помещение»

В статье 34 не определены размер и качество предоставляемого жилого помещения В пункте 3 постановления пленума Верховного Суда РСФСР от 20 декабря 1965 года № 3d было сказано лишь о том,, что «это помещение должно находиться в том же населенном пункте и в доме капитального типа» Ни в одном из других нормативных актов также не содержится указания о благоустроенности предоставляемого для временного проживания жилья. Разумеется, дело не в забывчивости составителей, а в невозможности предоставить маневренную жилую площадь такого же качества, как жилье в домах-новостройках. Жилая площадь маневренного фонда может и не соответствовать той степени благоустроенности, которая имеется в данном городе. Отсюда можно сделать вывод наниматель не вправе претендовать на предоставление ему маневренной жилой площади в том же размере, состоящей из того же количества комнат и такой же благоустроенной, как в месте его постоянного жительства.

В Ленинграде, например, в связи с огромным объемом капитального ремонта под маневренною площадь выделены сотни тысяч квадратных метров жилой площади. И, естественно, на эти цели направлена не новая жилая площадь, а старая и менее благоустроенная. В частности, маневренный жилой фонд создается в домах коридорного типа, которые в ближайшее будущее должны подвергнуться реконструкции. В то же время надо отметить, что имевшая место в Ленинграде практика подселения граждан из капитально ремонтируемых домов в коммунальные квартиры создавала большие неудобства для постоянных жильцов. Поэтому еще в прошлые годы Исполком Ленгорсовета запретил использовать под маневренную площадь отдельные комнаты в коммунальных квартирах. В 1975 году это было вновь подтверждено решением от 3 ноября № 799 «О работе Исполкома Ленинского райсовета по учету и распределению жилой площади», в котором записано: «Запретить выделение комнат в коммунальных квартирах под маневренный фонд».

Согласно статье 34 Основ жилищного законодательства, проживание на жилой площади маневренного жилого фонда является временным, и договор найма на него не заключается. Точнее говоря, при переселении на маневренную площадь с нанимателем не расторгается договор найма жилого помещения на его постоянную жилую площадь. Но на время капитального ремонта наниматель освобождается от выполнения своих обязанностей по договору найма. В частности, наниматель оплачивает не ремонтируемое жилое помещение, а то, которое ему предоставлено на время ремонта. Временное пользование жилым помещением маневренного фонда обязывает граждан использовать его по прямому назначению, содержать в чистоте и порядке, обеспечивать сохранность помещения и оборудования. Но производство текущего ремонта на граждан, проживающих в маневренном фонде, не возложено. Это относится непосредственно как: к самому жилому помещению, так и к местам общего пользования.

Из статьи 34 Основ видно, что наше законодательство гарантирует гражданам получение прежней жилой площади после капитального ремонта. На это указывает как предоставление другого жилого помещения лишь на время капитального ремонта, так и сохранение договора найма на ремонтируемое помещение. И если бы капитальный ремонт жилых домов сводился только к их восстановлению в прежнем виде, то никаких осложнений, конечно, не возникало бы: каждый выехавший из дома на время ремонта вновь получил бы свою жилую площадь, так как это гарантировано ему статьей 34 Основ.

Однако капитальный ремонт связан с реконструкцией жилых домов. Ремонтируются, как известно, старые жилые дома, в которых зачастую коммунальные удобства ограничены (темные или полутемные кухни, нет ванн, отсутствуют кладовые и т. п.). Кроме того, в домах старой застройки существуют большие многонаселенные квартиры, которые приходится делить на две или даже на три. Словом, создание совре­менных благоустроенных квартир при капитальном ремонте неизбежно приводит к реконструкции жилых домов, а следовательно, и к большой их перепланировке.

Именно эта перепланировка капитально ремонтируемых домов и потребовала специальной оговорки в статье 34 Основ на случай изменения занимаемого нанимателем жилого помещения. Теоретически возможны три варианта изменения жилого помещения — ликвидация полная, увеличение и уменьшение. Все они предусмотрены в статье 34, но первые два объединены, а третий вариант рассматривается отдельно.

Когда жилое помещение, устанавливает статья 34, в результате капитального ремонта «не может быть сохранено или существенно увеличится и у нанимателя образуются излишки жилой площади, нанимателю и членам его семьи должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение».

Итак, перед нами два варианта — ликвидация жилого помещения и его увеличение. Первый нужно понимать как полное уничтожение жилого помещения в качестве предмета найма, то есть такое его переоборудование, при котором оно превращается в места общего пользования (кухню, коридор, ванную и т. п.), делится на части между другими комнатами либо входит в качестве составной части в другое жилое или нежилое помещение. Что касается второго варианта, то здесь дело обстоит сложнее, так как речь идет о двух моментах — существенное увеличение и образование излишков.

Первое впечатление от этой части статьи 34 Основ — законодатель приравнял существенное увеличение к образованию излишков. Такое понимание означает, что появление нескольким лишних метров сверх нормы приводит к признанию существенного увеличения и тем самым к отказу в возврате этого увеличенного помещения нанимателю. Например, двухкомнатная квартира площадью 26 кв. метров, где проживало три человека, увеличилась в размере до 29 кв. метров. Еще хуже для нанимателя складываются дела в том случае, когда у него и до ремонта были излишки, потому что при этом любое увеличение становится существенным.

По нашему мнению, такая трактовка статьи будет неправильна. Существенное увеличение жилого помещения и появление излишков представляют собой два самостоятельных элемента, каждый из которых должен быть налицо для отказа нанимателю в возврате занимаемого им помещения. Значит, излишки жилой площади должны образоваться в результате существенного увеличения размера жилого помещения, а образование излишков в связи с несущественным увеличением жилой площади, напротив, не будет основанием для отказа в возврате жилого помещения. Поэтому в приведенном ранее примере (двухкомнатная квартира с тремя жильцами площадью 26 кв метров превратилась в 29-метровую) жилое помещение подлежит возврату нанимателю, так как хотя излишки и образовались, но в результате несущественного увеличения.

Определить понятие существенного увеличения невозможно, потому что тут непригоден арифметический подход. В самом деле, будет увеличение жилого помещения на 10 кв. метров существенным или несущественным. Для семьи из трех человек, занимающей комнату размером 18 кв. метров, это, конечно, нельзя рассматривать как существенное увеличение. Напротив, для такой же семьи, имеющей трехкомнатную квартиру площадью 45 кв метров, подобное увеличение станет существенным. Поэтому признание увеличения жилого помещения существенным или несущественным должно учитывать не только метраж, но и обеспеченность семьи с точки зрения жилищной нормы до и после капитального ремонта. Поскольку спор в этих случаях подлежит разрешению в судебном порядке, то могут быть приняты во внимание и другие конкретные обстоятельства.

Статья 34 Основ предусматривает и возможность уменьшения жилого помещения после капитального ремонта: «Если в результате капитального ремонта жилое помещение существенно уменьшится, по требованию нанимателя ему и членам его семьи должно быть предоставлено другое благоустроенное помещение».

Необходимость учитывать не только метраж прежнего а нового жилого помещения, но и количество членов семьи имеет важное значение и для понимания существенного уменьшения жилого помещения. Является ли существенным уменьшением жилого помещения сокращение его на 2 — 3 кв. метра или же оно должно быть больше (например, 5—» 10 кв. метров). Ответ будет такой: главное не метраж, а обеспеченность жилой площадью данной семьи до и после перепланировки. Здесь неприемлем арифметический подход, ибо в одном случае 2 метра окажутся существенным уменьшением, а в другом даже 10 метров — несущественным Верховный Суд РСФСР еще в прежние годы разъяснял: «Требова­ние нанимателя о предоставлении ему другого жилого помещения не подлежит удовлетворению, если в результате капитального ремонта жилая площадь уменьшилась до нормы, установленной законом».

Действительно, для понимания «существенного уменьшения важно не количество метров жилой площади, а их правовое значение для семьи. Когда размер жилого помещения до капитального ремонта превышал норму жилой площади на каждого члена семьи, то жилищные права этой семьи с уменьшением метража до нормы не ущемляются.

Сложность применения Статьи 34 заключается не столько в сложном характере ее правовой природы, сколько в самом существе проблемы расселения и переселения в связи с капитальным ремонтом. Лишь часть граждан, которые имеют недостаточную жилую площадь, соглашается на переселение в дома-новостройки: там они получают жилую площадь по норме предоставления, и обычно отдельные квартиры. Боль­шинство же граждан желает вернуться в дом после капитального ремонта. Они не хотят получать жилую площадь даже в виде отдельных квартир, ибо эти квартиры расположены в районах новостроек, а ремонтируемые дома находятся в центральной части города и уровень их удобства после ремонта значительно повышается. Между тем капитальный ремонт жилых домов неизбежно связан с большими потерями жилой площади, и поэтому невозможно вернуть всех жильцов, в дом после ремонта.

Кроме потерь жилой площади при перепланировке с целью повышения уровня благоустройства дома, жилая площадь «теряется» при использовании первых этажей (полуподвальных и заглубленных) под различные учреждения культурно: бытового назначения.

Перепланировка жилых помещений при капитальном ремонте, в результате которой происходит ликвидация, увеличение и уменьшение жилой площади, несомненно создает трудности и осложняет дело не только для самих граждан, но и для должностных лиц жилищных органов. Поэтому Исполком Ленгорсовета принял специальное решение от 19 октября 1964 года «О порядке расселения жилых домов, подлежащих капитальному ремонту». Этим решением исполкомам райсоветов предложено образовать при исполкомах комиссии для рассмотрения вопросов расселения и предоставления жилой площади в связи с капитальным ремонтом. В состав комиссии включаются депутаты районного Совета, работники отдела учета и распределения жилой площади и жилищного управления, а также представители общественности. На комиссии возложена подготовка предложении го расселению домов, подлежащих капитальному ремонту, и предоставлении» жилой площади проживающим в них гражданам.

По проектной документации на капитальный, ремонт дома комиссия прежде всего определяет, у кого из жильцов сохраняется жилая площадь, то сеть кто из граждан подлежит обязательному вселению в дом после капитального ремонта. Затем решается вопрос о предоставлении перепланированной (обезличенной) жилой площади. В заключение комиссия рассматривает вопросы предоставления жилой площади липам, у которых жилая площадь будет ликвидирована при капитальном ремонте. Предложения комиссии утверждаются исполкомом райсовета и доводятся до сведения жильцов дома.

В соответствии со статьей 34 Основ жилищного законодательства при расселении идущего на капитальный ремонт дома гражданам, которые будут снова вселены в него после ремонта, предоставляется маневренная жилая площадь, а остальным дается постоянная жилая площадь. В случае отказа от переезда в маневренный фонд или на постоянную жилую площадь переселение происходит в судебном порядке. В суд должна представляться справка о пригодности маневренной площади для проживания или, соответственно, справка о постоянной площади, а также необходимые данные по проектной документации на капитальный ремонт дома. Если же дом, подлежащий капитальному ремонту, угрожает обвалом, выселение производится в административном порядке, с санкции прокурора, на постоянную площадь.

Договор найма жилого помещения может быть изменен по соглашению между нанимателем и наимодателем — так сказано в статье 35 Основ жилищного законодательства. Вместе с тем в статье 35 оговорено, что исключения из этого правила могут быть предусмотрены законодательными актами СССР и союзных республик. Говоря об изменении договора найма жилого помещения по взаимному соглашению нанимателя и наймодателя, нельзя забывать и о судебном порядке рассмотрения споров между сторонами по договору найма.

По ныне действующему законодательству имеется три распространенных случая изменения договора найма. Все они происходят по инициативе нанимателя или членов его семьи.

Наймодатель здесь выступает в качестве «ответчика», то есть он может согласиться с просьбой нанимателя, и тогда дело будет решаться по взаимному соглашению, а может и возражать, что ведет к рассмотрению конфликта в судебном порядке. Кстати сказать, в судебном порядке также подлежат рассмотрению и споры между нанимателем и членами его семьи об изменении договора найма жилого помещения.

- Изменение договора вследствие признания нанимателем другого члена семьи

Это наиболее распространенный случай. Теоретически такое изменение договора найма жилого помещения возможно по желанию одного из членов семьи и с согласия на это других членов семьи Совершеннолетний член семьи нанимателя, имеющий самостоятельный источник средств к существованию, может, с согласия нанимателя и остальных совершеннолетних членов семьи, требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору найма вместо первоначального нанимателя. Формальным основанием здесь является лишь общее согласие и наличие самостоятельного заработка у совершеннолетнего члена семьи. Но в реальной жизни подобное изменение договора найма бывает крайне редко, потому что не имеет значения, кто из членов семьи будет оформлен нанимателем

Практически изменение договора найма жилого помещения чаще всего бывает в случае смерти нанимателя. Здесь оно уже становится просто необходимо. К сожалению, несмотря на эту явную необходимость изменения договора найма жилого помещения в связи со смертью нанимателя, на практике это не всегда соблюдается, то есть после смерти нанимателя документация не переоформляется — и ордер, и лицевой счет остаются на имя умершего. Особенно это касается тех ситуаций, когда после смерти нанимателя нет излишков и потому не встает вопрос об их оплате в повышенном размере. Часто такое беззаботное отношение к документам длится до тех пор, пока не потребуется что-либо, связанное с надлежащим оформлением (например, обмен жилой площади).

В действительности после смерти нанимателя переоформление документации на жилое помещение необходимо. И откладывать это не следует ни членам семьи умершего, ни жилищно-эксплуатационной организации.

Рассмотренный случай изменения договора найма в быту часто называют иначе — перевод лицевого счета Б прежнее время не существовало надлежащего оформления Документации на пользование жилой площадью, и единственным документом часто был лицевой счет. Поэтому изменение документов после смерти плательщика сводилось к открытию нового лицевого счета. Теперь происходит не только перевод лицевых счетов, которые являются лишь финансовыми документами, а производится переоформление документации на жилую площадь, и прежде всего ордера. После смерти пользователя жилой площади выдается новый ордер, на основе которого заключается договор найма жилого помещения, а затем уже новому нанимателю жилого помещения открывается самостоятельный лицевой счет.

Следующий случай изменения договора найма жилого помещения официально называется «Изменение договора по требованию члена семьи нанимателя». Такая несколько сложная формулировка по существу означает выделение одного из членов семьи и превращение его в самостоятельного нанимателя жилого помещения. В быту мы это называем разделом жилой площади между членами семьи.

- Раздел жилой площади

Он обусловливается различного, рода жизненными ситуациями. Чаще всего потребность в разделе возникает потому, что семья нанимателя разрастается и на занимаемой площади фактически проживает уже не одна семья, как это было при предоставлении жилой площади, а несколько. Такое положение, естественно, приводит к недоразумениям между членами разросшейся семьи по поводу использования жилой площади. Иногда даже возникает вопрос об обмене, с тем чтобы разъехаться. Словом, в жизни создаются условия, когда раздел становится одним из средств устранения конфликтов между членами семьи.

Предоставляя гражданам право на раздел жилой площади, жилищное законодательство вместе с тем оговаривает и определенные его условия. Порядок раздела регулируется следующим образом: совершеннолетний член семьи нанимателя, имеющий самостоятельный источник средств к существованию (заработная плата, пенсия и т. п.), вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма, если с согласия остальных совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью ему может быть выделена изолированная комната.

Наличие изолированного жилого помещения является необходимым условием раздела. На первый взгляд может показаться, что это элементарно ясно. Однако, как отмечал Верховный Суд СССР, до сих пор имеются случаи, когда выделившийся член семьи становится по решению суда нанимателем смежной комнаты или даже части комнаты. Это происходит потому, что раньше считалось возможным выделение смежной комнаты и даже деление жилой площади на «идеальные» доли, то есть признание за одним из членов семьи право на часть комнаты. Такой раздел не способствовал разрешению возникшего между членами семьи конфликта, а скорее усугублял его. Поэтому теперь подобный раздел жилой площади не допускается. Раздел может быть лишь при наличии изолированной комнаты. Он может производиться также, если есть техническая возможность образования изолированного жилого помещения путем перепланировки смежной комнаты. Разумеется, на перепланировку должно быть разрешение исполкома местного Совета

В настоящее время деление жилой площади на доли сохранилось только для определения размера комнаты, которая может быть предоставлена выделяющемуся члену семьи. Исчисление долей жилой площади имеет подсобное значение. Оно дает возможность оценить обоснованность претензий одних членов семьи и возражений других, то есть помогает разобраться в конфликте самим членам семьи и принять решение при рассмотрении дела в суде, если стороны не пришли к соглашению В частности, исчисление долей очень важно в тех случаях, когда члены семьи решили ликвидировать жилищный конфликт путем обмена жилой площади (без предварительного раздела). Определение долей позволяет установить, на что может претендовать при обмене каждая из сторон.

Другое условие для раздела жилой площади — совершеннолетие выделяющегося члена семьи и наличие у него самостоятельного источника существования — не требует пояснений. Сложнее обстоит дело с согласием остальных членов семьи на раздел. Раздел затрагивает интересы всех членов семьи, и они могут возражать даже против разумного раздела, тогда такого согласия не будет получено. В этом случае вступает в действие указание закона о том, что отказ в согласии на раздел может быть оспорен в судебном порядке.

По закону оформление раздела жилой площади производится следующим образом Если члены семьи согласны на раздел, они подают заявление в отдел учета и распределения жилой площади исполкома райсовета, который и производит выдачу новых ордеров. Если согласия членов семьи нет или возражают жилищные органы, то заинтересованное лицо может обратиться в суд с иском о разделе жилой площади.

Как для суда, так и для самих граждан главный и вместе с тем наиболее сложный вопрос при разделе жилой площади — определение доли жилой площади, которая полагается выделяемому члену семьи.

Для определения этой доли нужно прежде всего вспомнить данную ранее характеристику прав члена семьи нанимателя на занимаемое жилое помещение. Все члены семьи, как поселившиеся одновременно при получении жилой площади, так и вселившиеся впоследствии, имеют равное право на жилую площадь. Исключение может быть установлено соглашением в отношении права на жилую площадь при, поселении новых членов семьи. Такое соглашение может предусматривать ограничение вновь поселяемого члена семьи не только в части количества жилплощади, но и даже самого качества, то есть он может быть лишен права на жилую площадь вообще (в этом случае отпадает вопрос о выделении такого члена семьи или же он не учитывается при определении долей жилой площади).

Именно поэтому пленум Верховного Суда СССР постановлением от 27 июня 1975 года № 5 внес изменение в пункт 3 постановления пленума Верховного Суда СССР от 25 марта 1964 года № 3 и изложил его в следующей редакции: «При разрешении споров о разделе или обмене жилых помещений суд учитывает соглашение о порядке пользований жилым помещением, состоявшееся между нанимателем и членами его семьи». Практическое значение это положение имеет, в частности, когда производится раздел жилой площади в связи с разводом супругов, проживающих на площади родителей. Уместно отметить, что в этом случае вопрос о разделе жилой площади подлежит рассмотрению не одновременно с разводом, а отдельно. Рассматривая иск о расторжении брака, суд не вправе одновременно разрешать требование о признании права на жилплощадь. Требование о разделе жилой площади должно быть выделено в отдельное производство.

Проиллюстрируем раздел жилой площади при разводе на таком примере. Перед нами состоящая из матери и сына семья, которая проживает в двух изолированных комнатах размером по 16 кв. метров каждая. Жена сына, у которой впоследствии родилась дочь, поселилась на эту площадь. При разводе раздел жилой площади будет производиться в зависимости от того, на каких условиях была поселена жена сына. Если она вселена на общих основаниях и фактически пользовалась всей жилой площадью совместно с другими членами семьи, то ее доля (вместе с дочерью) будет составлять 16 метров [(32:4)х2] и при разделе она получит одну из комнат. Если же она была поселена на основе «иного соглашения» и фактически пользовалась, как это чаще всего я бывает, лишь одной из комнат вместе с мужем, то ее доля составляет.10,6 кв. метра [(16:3)Х2], и отдельная комната ей не может быть выделена. По аналогичному делу Верховный Суд СССР разъяснил следующее. Доля истицы и ее ребенка составляет 12 кв. метров, но такого изолированного помещения в квартире нет, а признать за ней право на отдельную комнату означало бы ущемить права родителей на пользование комнатой отдельно от сына. Поэтому истица должна оставаться в комнате вместе с бывшим мужем.

Последний из трех существующих в жилищном законодательстве случаев изменения договора найма жилого помещения по инициативе нанимателя именуется «Изменения договора по требованию нанимателей, объединяющихся в одну семью». Из названия ясно, что речь идет об объединении жилой площади, которое предусмотрено действующим законодательством наряду с разделом жилой площади.

- Объединение жилой площади

В быту оно иногда называется объединением лицевых счетов, установлено законом относительно недавно. Раньше в законодательном порядке вопрос об объединении жилой площади не регулировался. Судебная практика считала, что объединение жилой площади может быть только с согласия наймодателя, то есть относила его исключительно к компетенции жилищных органов и признавала не подведомственным суду. Теперь жилищное законодательство устанавливает это право нанимателя жилого помещения, признает его гражданско-правовым требованием и называет изменением договора найма жилого помещения в связи с объединением нанимателей в одну семью.

По действующему законодательству граждане, проживающие в одной квартире и пользующиеся жилыми помещениями по отдельным договорам, в случае объединения их в одну семью вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора найма на все занимаемые ими помещения. К членам семьи, как уже разъяснялось, относятся супруг (или супруга) нанимателя, дети и родители. Другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. Это понятие семьи в жилищном праве определяет и круг лиц, которые имеют право на объединение жилой площади.

Потребность в объединении жилой площади совершенно очевидна. Подчас в квартире проживают родственники, которые занимают отдельные комнаты и являются самостоятельными нанимателями жилых помещений. Несмотря на формально раздельное пользование, они фактически используют всю жилую площадь как члены одной семьи. Поэтому и возникает необходимость юридически оформить фактически сложившиеся отношения по распоряжению жилыми помещениями. Более того, иногда у одного из граждан, желающего объединения жилой площади, большая переуплотненность, а объединение создаст для него нормальные жилищно-бытовые условия за счет родственника.

Жилищные органы дают свое согласие на объединение жилой площади после тщательной проверки обстоятельств конкретного дела, так как, к сожалению, в некоторых случаях желание объединить жилую площадь сводится к замаскированной переуступке жилой площади в связи с предстоящими изменениями (выезд родственников в другой город, глубокая старость родственников и т. п.). Однако отказ жилищных органов может быть оспорен в судебном порядке, который и является гарантией права граждан на объединение жилой площади.

Так же внимательно жилищные органы должны относиться и к просьбам о разделе жилой площади, потому что после раздела часто возникает вопрос о приеме на очередь. Следует отказывать в приеме на учет, если раздел производится неравномерно, с целью последующей постановки на учет. Например, при разделе комнат 19 и 10 кв. метров будет неправильно большую комнату предоставлять одинокому брату, а меньшую — сестре с мужем и ребенком. Вместе с тем не надо отказывать в приеме на учет, подходя к разделу чисто «арифметически». Нужно учитывать не только метраж подлежащей разделу площади и количество проживающих, но и другие существенные обстоятельства. В частности, при разделе жилой площади между родителями и взрослыми детьми следует признавать моральное право родителей получить пло­щадь, которая по размерам и другим показателям не ущемляет их интересов. Кроме того, и по нормам жилищного законодательства члены молодой семьи могут поселяться не на равных основаниях с проживающими там лицами, а лишь на долю жилой площади молодого супруга (супруги). Значит, при наличии комнат площадью 19 и 10 кв. метров раздел между отцом и матерью, с одной стороны, и дочерью с мужем и ребенком — с другой, может быть произведен следующим образом: большая комната — родителям, а меньшая — молодой семье. При таком разделе молодая семья подлежит приему на учет. Естественно, что рассмотренные вопросы приема на учет после раздела относятся к случаям, непосредственно связанным с разделом, то есть сразу после раздела. Если же вопрос о приеме на учет возникает в связи с последующим (после раздела) увеличением состава семьи (женитьба, выход замуж, рождение ребенка и т. п.), то и решаться он должен на общих основаниях, независимо от предшествующего раздела.

Гражданским законодательством и договором найма жилого помещения предусмотрено право нанимателя на вселение родственников, временных жильцов и поднанимателей. Правовое положение этих трех категорий лиц, безусловно, различно. Но между ними есть и сходство. Более того, можно сказать, что они подчас переходят из одной категория в другую.

Рассмотрение трех указанных категорий поселяемых лиц имеет особо важное значение для определения круга лиц, проживающих с правом на жилую площадь. В самом деле, при предоставлении жилой площади и непосредственно после этого вопрос о праве на жилплощадь обычно не возникает. В ордер, как отмечалось, включаются все лица, которые будут проживать в данном жилом помещении с правом на жилую площадь. Но количество и состав лиц, которые проживают совместно с нанимателем, не остаются постоянными. Жилищное законодательство предоставляет право нанимателю жилого помещения поселить на свою площадь родственников, временных жильцов и поднанимателей. В отношении поднанимателей трудностей нет, так как они проживают без права на жилую площадь и лишь в редких случаях становятся членами семьи нанимателя жилого помещения, приобретая тем самым право на жилую площадь. Сложнее обстоит дело с временными жильцами, ибо лица этой категории бывают родственники нанимателя, а следовательно, могут превращаться и в членов его семьи. Еще труднее с такой категорией, как родственники нанимателя, потому что они иногда проживают с правом на жилую площадь, но часто проживают и на правах временных жильцов. Словом, характеристика этих трех категорий лиц, поселяемых нанимателем, необходима.

- Родственники нанимателя

Наниматель жилого помещения вправе вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников и нетрудоспособных иждивенцев, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи. На практике письменная форма согласия членов семьи, не всегда соблюдается. Но самый факт совместного проживания, и притом в течение длительного времени, несо­мненно свидетельствует о наличии такого согласия. Право на жилую площадь вселенных лиц определяется законом следующим образом: граждане, вселенные в соответствии с установленными правилами, приобретают равное с нанимателем и остальными членами его семьи право пользования жилой площадью, если эти граждане признаются членами его семьи и если при вселении между этими- гражданами — нанимателем и проживавшими с ним совершеннолетними членами семьи не было иного соглашения.

Приведенное положение устанавливает равное право вселяемого на жилую площадь с нанимателем и членами его семьи. Дело в том, что в прежние годы такого не было. В жилищном законодательстве об этом не содержалось вообще никаких упоминаний, а судебная практика исходила из приобретения поселяемым равного права не со всеми проживающими, а лишь с тем членом семьи, который поселил его. Например, муж, поселяясь на площадь жены, проживающей со своими родителями, приобретал право только на долю площади жены. Теперь же муж будет иметь равное право со всеми, то есть со своей женой и ее родителями. Другими словами, сейчас поселение нового члена семьи уменьшает долю каждого члена семьи.

Равенство вселяемого со всеми остальными устанавливается как общее правило, из которого возможны исключения. В приведенном положении есть .оговорка: «если при вселении не было иного соглашения». Тем самым законодатель позволяет каждой семье по-своему решать вопрос о праве на жилую площадь вновь поселяемого члена семьи. И действительно, в большинстве случаев общее правило о равных правах поселяемого члена семьи не встречает никаких возражений. В той семье, где существуют нормальные взаимоотношения между всеми ее членами, такое положение признается не только правильным, но и единственно возможным. Но иногда отношения в семье могут быть осложнены какими-либо жизненными обстоятельствами. Поэтому законодатель и предоставляет право решать столь жизненно важный вопрос самим членам семьи.

Соглашение может ограничивать право вселяемого на количество жилой площади, предусматривая право вселяемого только на долю жилой площади поселяющего его члена семьи, то есть воспроизводить по существу ранее действовавшее правило. Например, семья, состоящая из родителей и дочери, имеет две комнаты. Разрешая дочери поселить мужа, родители вправе сделать это при условии, что дочь и ее муж будут пользоваться одной, и притом меньшей, комнатой. Но возможен и другой вариант, когда новый член семьи поселяется вообще без права на жилую площадь и становится временным жильцом (временным не в смысле прописки и срока проживания, а в связи с правом на жилую площадь). Например, родители, возражая против брака дочери и не желая вместе с тем обострять отношения, дают согласие на поселение ее мужа без права на жилую площадь.

Следовательно, вселенные нанимателем родственники, в зависимости от условий поселения, могут проживать в качестве:

– членов семьи, пользующихся равными правами с другими членами семьи;

– членов семьи, имеющих ограниченные права по сравнению с другими членами семьи;

– временных жильцов, не пользующихся вообще правом на жилую площадь.

Не случайно Верховный Суд РСФСР подчеркивал, что при решении вопроса о наличии или отсутствии права на жилую площадь у лиц, вселившихся на эту жилую площадь с согласия нанимателя, суды должны выяснять, в качестве кого они вселились и приобрели ли они в соответствии с законом самостоятельное право на эту жилую площадь. Между тем суды не всегда обоснованно разрешают споры о праве таких лиц на жилую площадь прежде всего потому, что обстоятельства вселения и проживания исследуются недостаточно полно. Так, например, Ломоносовский районный народный суд г. Архангельска рассмотрел дело по иску исполкома Ломоносовского районного Совета народных депутатов г. Архангельска к С. о выселении ее из однокомнатной квартиры. Истец сослался на то, что поскольку С. проживала в данной квартире у своей бабушки в качестве временного жильца, а бабушка умерла, то ответчица обязана освободить квартиру. Народный суд иск удовлетворил. Судебная коллегия по гражданским делам и президиум Архангельского областного суда решение народного суда признали правильным и оставили без изменения. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РСФСР, рассмотрев дело в порядке надзора, направила его на новое рассмотрение, указав, что решение вынесено народным судом по недостаточно исследованным обстоятель­ствам. Вывод о том, что ответчица вселилась в квартиру к бабушке в качестве временного жильца, народный суд обосновал фактом прописки ответчицы на время учебы, объяснениями С. и показаниями допрошенной в качестве свидетеля Р., матери ответчицы. Однако из этих материалов деда нельзя сделать вывод об условиях поселения С. в квартире М. Ответчица же утверждала, что поселилась в квартире бабушки как член ее семьи для постоянного проживания. Народный суд не дал оценки показаниям свидетелей, из содержания которых видно, что ответчица проживала с бабушкой одной семьей. Обратив внимание на то, что ляда, вселившиеся на жилую площадь в качестве члена семьи нанимателя, приобретают на нее равное с ним право, Судебная коллегия Верховного Суда РСФСР обязала народный суд при новом рассмот­рении тщательно исследовать все доказательства, дающие возможность установить, в качестве кого проживала ответчица на спорной жилой площади, и в зависимости от установленного разрешить спор.

- Временные жильцы

Термин «временные жильцы» не следует понимать в том смысле, что это граждане, проживающие с временной пропиской и притом кратковременно. Напротив, временные жильцы часто имеют постоянную прописку и живут длительное время на площади нанимателя. Наиболее характерный признак временного жильца — отсутствие права на жилую площадь и безвозмездное проживание. Не случайно к временным жильцам обычно относятся родственники (не являющиеся членами семьи нанимателя), друзья и знакомые нанимателя. Поскольку существуют еще трудности с жильем, многие советские люди в ущерб собственным удобствам идут на то, чтобы приютить своих родственников и знакомых. Например, наниматель жилого помещения поселяет к себе на время учебы племянника-студента, а другой наниматель разрешает проживание своему другу до получения им жилой площади по месту работы. Естественно, что временные жильцы не имеют самостоятельного права на жилую площадь и не приобретают его, независимо от срока проживания.

Временными жильцами являются домработница, а также другие граждане, состоящие в трудовых отношениях с нанимателем {няня, шофер, сторож и т. д.). Домработница, как и любой другой временный жилец, не приобретает самостоятельного права на жилую площадь независимо от срока проживания. Однако в отличив от других временных жильцов она учитывается при исчислении излишков жилой площади, подлежащих оплате в трехкратном размере.

К временным жильцам относятся также опекуны и попечители. Если опекаемый при проживании на жилой площади опекуна может стать членом его семьи и в результате этого приобрести право на жилую площадь, то в отношении опекунов и попечителей жилищное законодательство, охраняя права и интересы опекаемых, специально оговаривает иное. В пункте 6 постановления пленума Верховного Суда СССР от 25 марта 1964 года № 3 записано: «Лица, вселившиеся в жилое помещение нанимателя в качестве опекунов или попечителей, самостоятельного права на это помещение не приобретают. По прекращении опеки или попечительства, если занимаемое этими лицами помещение не закреплено, за ними в установленном порядке, они подлежат выселению без предоставления другого помещения».

Но ведь в жизни возможны и другие варианты, когда вселившееся лицо является одновременно и опекуном (попечителем), и членом семьи нанимателя. Более того, часто бывает, что опекуном (попечителем) нанимателя становится родственник, поселенный самим нанимателем в качестве члена семьи.

Разумеется, во всех этих случаях наличие опекунства (попечительства) само по себе не изменяет характера отношений граждан как членов одной семьи. Верховный Суд РСФСР по одному из конкретных дел установил: «Лицо, поселившееся в качестве члена семьи нанимателя, приобретает самостоятельное право на жилую площадь независимо от того, что являлось его опекуном».

-Поднаниматели

Право нанимателя на сдачу жилого помещения в поднаем закреплено в статье 33 Основ жилищного законодательства: «Наниматель жилого помещения вправе с согласия проживающих совместно с ним членов семьи и с согласия наймодателя сдавать в поднаем жилое помещение в случаях и в порядке, устанавливаемых законодательством союзных республик».

Сущность договора поднайма состоит в том, что наниматель предоставляет поднанимателю свою жилую площадь для временного проживания, а поднаниматель обязуется пользоваться ею в соответствии с установленными правилами и вносить плату нанимателю. При этом плата за пользование жилым помещением по договору поднайма определяется соглашением сторон, но не может превышать квартирной платы самого нанимателя. В тех случаях, когда поднанимателю предоставляются в пользование предметы домашней обстановки, дополнительная плата за них не должна превышать размера платы за пользование самим жилым помещением. Что касается платы за пользование домашним инвентарем и различные бытовые и личные услуги, которые оказывает наниматель поднанимателю, то она устанавливается по соглашению.

В пользование поднанимателя может быть сдана часть помещения, а при временном выезде — все помещение. Для сдачи жилой площади в поднаем требуется согласие всех членов семьи. В Ленинграде необходимо также согласие жильцов квартиры, если жилая площадь сдается в коммунальной квартире. Это установлено решением Исполкома Ленгорсовета от 5 декабря 1977 года «О нарушениях порядка сдачи жилой площади в поднаем и мерах по их устранению»2. В решении оговорено, что не требуется согласия, жильцов, когда жилая площадь сдается гражданами в связи с их выездом. Кроме того в Ленинграде решением Исполкома Ленгорсовета от 2 декабря 1967 года было запрещено поселение поднанимателей:

– в квартирах, где имеются больные заразными формами туберкулеза;

– в комнатах, признанных непригодными для постоянного проживания;

– в домах, подлежащих капитальному ремонту и расселению.

Договор поднайма заключается в письменной или устной форме. Для более четкого определения прав и обязанностей сторон целесообразно оформлять его письменно. Срок договора определяется самими сторонами. Чаще всего (обычно так бывает при заключении договора поднайма в устной форме) договор заключается без указания его срока. Тогда он считается заключенным на неопределенный срок, и наниматель обязан предупредить поднанимателя о прекращении договора поднайма за три месяца. По окончании срока действия договора поднаниматель обязан освободить занимаемое им жилое помещение, так как независимо от срока проживания он не приобретает права на жилую площадь. Если под­наниматель отказывается добровольно освободить занимаемое им жилое помещение, он подлежит выселению в судебном порядке.

Как поселение временных жильцов, так и сдачу жилой площади в поднаем нельзя рассматривать односторонне в плане использования нанимателем своего права с целью получения каких-то выгод, преимуществ. Разумеется, при этом наниматель действует прежде всего в своих интересах, (оказание услуг родственникам и знакомым, получение платы и т. п.), но вместе с тем он помогает гражданам, нуждающимся в жилье. Потому и предусмотрены в жилищном законодательстве возможность поселения временных жильцов и сдача жилой площади в поднаем, так как это нужно и полезно и для нанимателей-граждан, и для государства.

Право граждан на дополнительную жилую площадь закреплено в Основах жилищного законодательства. Статья 22 Основ говорит об этом следующее: «Отдельным категориям граждан предоставляется дополнительная жилая площадь в виде комнаты или в размере десяти квадратных метров Гражданам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, а также гражданам, которым эта пло­щадь необходима по условиям и характеру выполняемой работы, размер дополнительной площади может быть увеличен». Эти общие положения Основ о дополнительной жилой площади, как и целый ряд других положений, подлежат дальнейшей конкретизации. В той же статье 22 записано, что порядок и условия предоставления дополнительной жилой площади и перечень категорий граждан, имеющих право на ее получение, устанавливаются законодательством Союза ССР.

До принятия нового законодательства продолжает действовать старое, республиканское. В РСФСР право на дополнительную жилую площадь . регулируется постановлением ВЦИК и СНК РСФСР от 28 февраля 1930 года «О праве пользования дополнительной жилой площадью». Согласно указанному постановлению, право на дополнительную жилую площадь предоставлено различным категориям граждан, В частности, оно предоставляется:

1. Имеющим особые заслуги, перед Родиной.

Ими являются Герои Советского Союза, Герои Социалистического Труда, лица, награжденные орденами Славы я Трудовой Славы трех степеней, персональные пенсионеры союзного, республиканского и местного значения.

2. По характеру работы.

Право на дополнительную жилую площадь имеют ответственные работники (перечень таких должностей устанавливается исполкомами местных Советов, но в Ленинграде он не утвержден, и выдача карточек на дополнительную жилую площадь этой категории лиц производится непосредственно Управлением учета и распределения жилой площади Исполкома Лен горсовета), научные работники (имеющие ученые степени доктора или кандидата наук, ученое звание профессора или доцента), творческие работники (писатели, композиторы, художники), изобретатели и рационализаторы, лица офицерского состава в звании полковника, ему равном и выше, как состоящие на действительной военной службе, так и уволенные в запас или в отставку, а также командиры отдельных воинских частей и преподаватели военно-учебных заведений по специальным военным и военно-политическим предметам.

3. По болезни.

Список болезней, дающих право на дополнительную жилую площадь в РСФСР, утвержден циркуляром НКВД и НКздрава РСФСР от 13/19 января 1928 года. Перечень болезней делится на две категории. Одни болезни дают право пользования дополнительной (отдельной) комнатой, а другие— лишь пользование дополнительной жилой площадью. К первой категории относятся, например, активная форма (туберкулеза легких и других органов с выделением туберкулезной палочки, душевные болезни и тяжелые формы психоневрозов. Ко второй — туберкулез легких и прочих органов в активной форме, тяжелое расстройство дыхания вследствие эмфиземы легких и астмы, хронические тяжелые органические расстройства сердечной деятельности (эндокардит, миокардит, грудная жаба и т. д ).

Право на дополнительную жилую площадь заключается в пользовании отдельной комнатой сверх установленной нормы. При отсутствии отдельной комнаты право на дополнительную жилую площадь выражается в пользовании дополнительной жилой площадью в размере, как правило, 10 кв. метров, а для научных и творческих работников — в размере не менее 20 кв. метров. На каждую семью независимо от числа ее членов, имеющих право на дополнительную жилую площадь, предоставляется сверх основной нормы не более одной дополнительной комнаты или дополнительной площади, полагающейся по закону двум лицам.

Порядок оформления права на дополнительную жилую площадь в Ленинграде определен в письме Управления учета и распределения жилой площади и Жилищного управления Исполкома Ленгорсовета. В письме установлено, что некоторым категориям* граждан право на дополнительную жилую площадь оформляется непосредственно в жилищно-эксплуатационных конторах. К ним относятся граждане, у которых это право имеет личный и постоянный характер. При предъявлении соответствующих документов жилищно-эксплуатационные конторы оформляют право на дополнительную жилую площадь Героям Советского Союза и Героям Социалистического Труда, научным работникам, персональным пенсионерам, военнослужащим запаса или в отставке. Остальные граждане получают карточки на дополнительную жилую площадь в Управлении учета и распределения жилой площади.

Необходимо обратить внимание на указание статьи 22 Основ о том, что порядок и условия предоставления дополнительной жилой площади будут установлены законодательством СССР. Поэтому впредь до принятия этого нового специального закона продолжает действовать старое положение— право на дополнительную жилую площадь в нынешних условиях представляет собой право пользования фактически имеющейся жилой площадью сверх жилищной нормы. Из-за недостатка жилой площади и большого количества граждан, состоящих на очереди по предоставлению жилой площади, дополнительная жилая площадь в настоящее время практически не предоставляется. Сейчас право на дополнительную жилую площадь в сущности есть не право на получение площади (сверх общей нормы при получении жилья или в допол­нение к имеющейся у граждан площади), а право на фактически используемую жилую площадь.

Статья 22 Основ жилищного законодательства гласит: «Норма жилой площади устанавливается законодательством союзной республики в размере не менее девяти квадратных метров на одного человека».

В большинстве союзных республик норма установлена в размере 9 кв. метров. В некоторых республиках она больше (Украинская ССР —13,65 кв. метра, Грузинская ССР и Азербайджанская ССР —12 кв. метров). В РСФСР такая норма зафиксирована в Гражданском кодексе и определена в размере 9 кв. метров на одного человека.

Согласно жилищному законодательству, жилое помещение, в пределах 9-метровой нормы оплачивается в одинарном размере, а излишки, то есть сверх этой нормы, — в повышенном размере. При оплате жилого помещения предоставляется льгота, которая заключается в одинарной оплате излишней площади, если ее размеры не превышают на всю семью половины нормы жилой площади, полагающейся на одного человека. А поскольку норма жилой площади в РСФСР 9 кв. метров, то ее половина составляет 4,5 кв. метра, которые и оплачиваются в одинарном размере. Вот этот общий размер жилой площади, оплачиваемый в одинарном размере (13,5 кв. метра), путают иногда с нормой жилой площади, предусмотренный в статье 316 Гражданского кодекса РСФСР (9 кв. метров). Такая путаница усугубляется еще и тем, что в некоторых республиках, как уже отмечалось, норма жилой площади составляет 12 и 13,65 кв. метра.

Правовое значение 9-метровой нормы жилой площади состоит в том, что с ее помощью устанавливается размер жилого помещения, которое полагается нанимателям-гражданам в домах государственного жилищного фонда (в домах жилищно-строительной кооперации она не применяется). В сущности такая норма представляет собой максимальный размер жилой площади на одного человека и ограничивает размер используемого жилого помещения. Она применяется также при переселении, когда возникает вопрос об установлении размера жилого помещения, которое должно быть предоставлено гражданину взамен изымаемого. Кроме того, эта норма имеет важное значение при предоставлении гражданам жилых помещений в связи с капитальным ремонтом

В прошлое время норма жилой площади в  размере 9 кв. метров применялась и при определении излишней жилой площади, подлежащей изъятию. Как известно, изъятие излишних изолированных комнат производилось вплоть до принятия Основ жилищного законодательства. Только после принятия Основ такая практика прекратилась.

Теперь совершенно иные требования предъявляются к жилому помещению — люди- хотят жить в отдельных квартирах. И наше государство предоставляет гражданам жилые помещения, как правило, в виде отдельной квартиры. Изъятие же излишних Комнат противоречит этой задаче. В самом деле, за счет изъятия излишков жилищной проблемы не решить, а две семьи сразу же будут жить в коммунальной квартире — и та, у которой изъяли комнату, и та, которая получила изъятую комнату. Именно поэтому Основы жилищного законодательства отменяют изъятие излишков жилой площади и предусматривают лишь более высокую квартплату за излишнюю площадь.

Основы жилищного законодательства вместе с тем устанавливают в статье 32 право нанимателя на предоставление ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого: «Наниматель, имеющий излишнюю жилую площадь сверх установленных норм, вправе, с согласия членов семьи, требовать от исполнительного комитета местного Совета народных депутатов, от предприятия, учреждения, организации (в зависимости от принадлежности жилого дома) предоставления ему в установленном порядке жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого».

Такое право нанимателя требовать предоставления ему жилого помещения меньшего размера ни в коем случае не исключает права на обмен жилого помещения. Каждый гражданин, имеющий излишнюю площадь, может самостоятельно обменять свое жилое помещение на помещение меньшего размера. В прошлое время, правда, некоторые жилищные органы препятствовали обмену при наличии у одной из сторон излишков жилой площади в виде изолированной комнаты. Но тогда это объяснялось желанием изъять излишнюю площадь. Теперь же изъятие прекращено, и надо полагать, что препятствий к обмену не будет. Кроме того, закрепленное в статье 32 Основ положение ясно говорит, что требование о предоставлении жилого помещения меньшего размера является правом нанимателя, которым он может воспользоваться, а может и не прибегать к нему.

В Основах жилищного законодательства не имеется специальной статьи, определяющей предмет договора найма жилой площади. Однако указание на предмет договора кайма содержится в целом, ряде статей. Сюда относятся, в частности, статьи 18, 22; 23 и 32 Основ. Используя эти статьи, необходимо раскрыть понятие предмета договора найма жилого помещения.

Статья 18 Основ, закрепляя право трудящихся на получение жилой площади, устанавливает, что гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, жилые помещения предоставляются, как правило, в виде отдельной квартиры на семью. Этот принцип посемейного заселения квартир и лежит в основе понятия предмета договора найма жилого помещения. Если и раньше многие граждане получали жилье в виде отдельных квартир, то теперь такое предоставление становится общей нормой. Следовательно, предмет договора найма можно определить как жилое помещение, которое выступает по общему правилу, в виде отдельной квартиры или, в качестве исключения, одной или нескольких комнат.

При рассмотрении комнаты в качестве предмета договора найма надо, разумеется, иметь в виду изолированное жилое помещение. Не могут быть самостоятельным предметом договора найма комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), или часть комнаты. Сейчас каждому совершенно очевидна невозможность предоставления смежной комнаты и тем более части комнаты. Но в прошлые годы такое бывало. Поэтому при характеристике такой разновидности предмета договора найма, как комната, нельзя забывать об изолированности жилого помещения.

Следующий критерий жилого помещения как предмета договора найма содержится в статье 23 Основ, которая определяет требования, предъявляемые к жилым помещениям. В ней сказано, что предоставляемое гражданам жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, а также быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта. Значит, непременным и обязательным условием для жилого помещения как предмета договора найма является пригодность его для жилья, соответствие определенным санитарным и техническим нормам. Что касается требования о благоустроенности жилого помещения, та его нужно понимать только конкретно, то есть применительно к условиям определенного населенного пункта.

Размер жилой площади также служит одним из критериев жилого помещения как предмета договора найма. В связи с существующим недостатком жилой площади и в целях более рационального распределения жилья наше жилищное законодательство в настоящее время ограничивает право нанимателя на пользование жилой площадью определенным размером В перспективе, по мере развития объемов жилищ­ного строительства и дальнейшего улучшения жилищно-бытовых условий нашего народа, это ограничение несомненно отпадет. Но пока оно существует и имеет большое значение для правильного понимания права на жилую площадь нанимателя. Размер пользования жилой площадью обусловлен, разумеется, прежде всего нормой жилой площади. Также он устанавливается с учетом права на дополнительную жилую площадь, которым пользуются отдельные граждане.

Предоставление жилого помещения, как уже отмечалось, оформляется ордером, который является письменным распоряжением Исполкома в адрес эксплуатирующей организации о выделении конкретного жилого помещения указанным в нем лицам. Как решение Исполкома, так и ордер на жилое помещение представляют собой административные акты. Вместе с тем ордер служит основой для заключения договора найма жилого помещения. Ордер обязывает жилищно-эксплуатационную контору заключить договор найма жилого помещения с лицом, на имя которого выдан ордер Следовательно, право пользования жилой площадью кроме ордера оформляется еще и договором найма жилого помещения. Выражаясь юридическим языком, административно-правовой акт (ордер) облекается в гражданско-правовую форму (договор найма). Понятие договора найма жилого помещения закреплено в статье 26 Основ жилищного законодательства, где он определяется как договор, в силу которого наймодатель обязуется предоставить нанимателю за плату жилое помещение для проживания в нем. Это означает, что договор найма жилого помещения есть одна из разновидностей договора имущественного найма Во всяком же договоре имущественного найма имеются две стороны — наймодатель (владетель имущества, который предоставляет, дает его внаем, в пользование) и наниматель (лицо,_которое получает имущество в пользование). Такая гражданско-правовая терминология договора имущественного найма применяется и здесь. Жилищно-эксплуатационная контора предоставляет, дает жилое помещение, а гражданин получает, нанимает его. Поэтому жилищно-эксплуатационная контора является «наймодателем», а гражданин — «нанимателем». Надо отметить, что в прошлые годы широко употреблялся термин «съемщик жилого помещения». Оба эти понятия — «наниматель» и «съемщик» — по существу равнозначны. Но в дальнейшем изложении мы будем употреблять термин «наниматель», так как именно он используется в Основах жилищного законодательства.

Основах также предусмотрено, что договор найма жилого помещения заключается на основании Типового договора, который утверждается Советом Министров союзной республики. В РСФСР сейчас действует Типовой договор найма жилого помещения, утвержденный постановлением Совета Министров РСФСР от 18 октября 1962 года «О повышении ответственности за сохранность и содержание в исправном состоянии жилищного фонда». Этот Типовой договор определяет права и обязанности сторон, то есть наймодателя и нанимателя, по использованию и содержанию жилого помещения, а также последствия нарушения установленных обязанностей. В частности, он предусматривает обязанности жилищно-эксплуатационной конторы и граждан по ремонту жилых помещений.

Согласно законодательству, действовавшему до принятия Основ, заключение договора найма жилого помещения производилось в письменной форме на 5 лет. По истечении срока действия договора наниматель имел право на его возобновление. На практике, однако, письменные договоры часто не возобновлялись и даже вообще не заключались Но независимо от того, был ли заключен договор в письменной форме или нет, для обеих сторон обязателен Типовой договор найма жилого помещения, утвержденный постановлением Совета Министров РСФСР. Права и обязанности сторон, указанные в нем, обязательны и для нанимателя — гражданина, и для наймодателя — жилищно-эксплуатационной конторы.

При разработке Основ жилищного законодательства были учтены трудности и сложности, связанные с необходимостью переоформления договора найма жилого помещения через каждые пять лет. Было принято во внимание и то обстоятельство, что возобновление договора через пять лет было, по существу, чисто формальным делом. Поэтому в Основах предусмотрен новый порядок заключения договоров. В статье 7 Основ сказано: «Жилые помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда, а также в домах жилищно-строительных кооперативов предоставляются гражданам в бессрочное пользование». Значит, теперь договоры найма жилого помещения бессрочные, то есть будут заключаться один раз и действовать до конца. Никакого периодического переоформления договора найма не требуется

В договоре найма жилого помещения определяются порядок пользования жилым помещением, права и обязанности сторон. Здесь, как и во всяком другом договоре, правам одной стороны соответствуют обязанности другой и, наоборот,

обязанностям одной стороны — права другой. Поэтому, освещая права нанимателя жилого помещения, следует раскрыть обязанности наймодателя, а ведя речь об обязанностях нанимателя, необходимо показать соответствующие им права наймодателя. Возьмем, например, такой вопрос, как право нанимателя на обмен жилого помещения. Этому праву нанимателя соответствует обязанность жилищного органа осу­ществить обмен, а обязанности нанимателя произвести обмен в соответствии с установленными правилами — право наймодателя требовать соблюдения правил обмена. То же самое, конечно, относится к любому другому вопросу, входящему в понятие права нанимателя на пользование жилым помещением.

Определяя порядок заключения договора найма жилого помещения, статья 26 Основ жилищного законодательства устанавливает: «Договор найма жилого помещения -в домах государственного и общественного жилищного фонда заключается в письменной форме на основании ордера на жилое помещение между наймодателем — жилищно-эксплуатационной организацией (а при ее отсутствии — соответствующим предприятием, учреждением, организацией) и нанимателем — гражданином, на имя которого выдан ордер».

Значит, нанимателем жилого помещения является гражданин, на имя которого выдан ордер и с которым заключен договор найма. Ордер выдается на имя одного из членов семьи, и договор найма заключается с ним же, но он не пользуется какими-либо особыми правами и преимуществами. Все члены семьи имеют одинаковое право. На жилое помещение. Поэтому вопрос о том, на чье имя выписан ордер и с кем заключен договор -найма жилого помещения, практического значения не имеет. Наниматель жилого помещения — представитель семьи в ее взаимоотношениях с жилищно-эксплуатационной организацией.

Равенство прав нанимателя и членов его семьи закреплено в Основах жилищного законодательства: «Члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную с .нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из указанного договора».

Это положение Основ ведет к необходимости установления понятия члена семьи нанимателя. Если наряду с нанимателем жилого помещения право на жилую площадь имеют и члены его семьи, то понятие члена семьи нанимателя жилого помещения важно для любого раздела жилищного права. От определения понятия члена семьи зависит решение целого ряда проблем в жилищном законодательстве, начиная от предоставления жилой площади и кончая оплатой жилого помещения.

До принятия Гражданского кодекса ни в одном из действовавших тогда нормативных актов не было определено понятие члена семьи нанимателя жилого помещения, и потому возникало много трудностей. В статье 301 Кодекса, которая учитывает опыт судебной практики и разработки юридической науки, понятие члена семьи определено так: «К членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, дети и родители. Другие родственники, а также нетрудоспособные иждивенцы могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство». Несмотря на это четкое и ясное законодательное определение, на практике возникает ряд вопросов о члена к семьи нанимателя. Поэтому надо, хотя бы кратко, охарактеризовать каждую из указанных категорий членов семьи нанимателя.

- Супруг, дети и родители нанимателя

Эта категория членов семьи нанимателя имеет между собой то общее, что для признания их членами семьи нужна лишь наличие родственных отношений и самый факт проживания с нанимателем.

Супругом нанимателя в жилищном праве признается лицо, которое состоит с ним в зарегистрированном браке, так как советское законодательство признает только такой брак. Однако в отдельных случаях право на жилую площадь может быть признано и за так называемым фактическим супругом. Можно было бы привести ряд примеров, когда по решению суда за ладом, поселившимся на площади нанимателя в связи с фактическими брачными отношениями, признано право на жилую площадь. Но сейчас уже не требуется доказывать такое положение, а, скорее, надо предостерегать от его неправильного применения. Нельзя им механически пользоваться. Нужно очень внимательно разбираться в таких сложных ситуациях.

Для приобретения права на жилую площадь супруга необходимо совместное проживание. Если супруги проживают раздельно, а по советскому законодательству это допускается, то ни один из них не может претендовать на признание за ним права на жилое помещение, занимаемое другим.

- К детям нанимателя относятся как несовершеннолетние, так и взрослые. Это обстоятельство нужно иметь в виду, потому что раньше членами семьи нанимателя признавались только его несовершеннолетние дети, а взрослые дети относились к категории, других родственников нанимателя. Практически это означало, что совершеннолетние дети признавались проживающими с правом на жилую площадь только по про­шествии определенного времени и при совместном, ведении хозяйства. Теперь же они приобретают право на жилую площадь сразу после вселения. Правовое поселение как несовершеннолетних, так и совершеннолетних сейчас одинаково и те и другие приобретают право на жилую площадь непосредственна после вселения. Различие заключается лишь в характере вселения. Если на поселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, согласия остальных членов семьи не требуется, то на поселение совершеннолетних детей такое согласие необходимо.

Говоря о праве на жилую площадь несовершеннолетних, нужно осветить вопрос о возможности оформления жилого помещения на несовершеннолетнего. В судебной практике отмечалось, что договор найма жилого помещения может быть заключен от имени несовершеннолетнего в возрасте до 15 лет его законным представителем» а с несовершеннолетним от 15 до 18 лет — им самим с согласия его представителя. И в том и в другом случае ордер оформляется не на представителя несовершенно, летнего а на имя самого несовершеннолет­него.

Расширение круга членов семьи нанимателя жилого помещения коснулось не только его детей. Оно также затронуло и родителей. Если по действовавшему ранее законодательству к членам семьи нанимателя относились лишь те из родителей, которые были нетрудоспособными и находились на иждивении нанимателя, то по действующему законодательству указанное ограничение отпала. Сейчас родители считаются членами семьи нанимателя независимо от того» состоят они на иждивении нанимателя или нет. Для отнесения родителей к членам семьи необходимы сам факт таких родственных отношений и совместное проживание.

- Другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы нанимателя

Кроме супруга, детей и родителей нанимателя жилого помещения членами его семьи могут быть признаны также и другие родственники. В отношении этих других родственников законодатель не установил степени родства, которая должна учитываться при решении вопроса о признании их членами семьи нанимателя. Значит, родственниками будут считаться лица любой степени родства и по прямой линии (дед, внучка и т. д.), и по боковой (родные и двоюродные братья и сестры, племянники, тетки и т. д.).

Эти родственники могут быть признаны членами семьи нанимателя при соответствующих условиях. Одного лишь наличия родственных связей недостаточно, необходимо также совместное проживание и ведение общего хозяйства с нанимателем. Под этим обычно понимается единый бюджет семьи, совместное пользование домашней обстановкой, взаимная материальная поддержка и другие материальные и моральные взаимоотношения, существующие в семье.

Нетрудоспособные иждивенцу признаются членами семьи нанимателя даже при отсутствии родственных отношений, хотя обычно иждивенцами бывают именно родственники. Однако обязательным условием для нетрудоспособных иждивенцев, как и для других родственников, является совместное проживание с нанимателем и ведение с ним общего хозяйства.

Определяя нетрудоспособных иждивенцев в качестве одной из категорий членов семьи нанимателя, нужно обратить внимание на то, что иждивенчество нельзя понимать в буквальном смысле слова, то есть как отсутствие у иждивенца каких-либо средств к существованию. В действительности членами семьи нанимателя признаются не только нетрудоспособные лица, состоящие на полном содержании нанимателя, но и получающие от него такую помощь, которая является для них основным и постоянным источником существования. Поэтому получение иждивенцами незначительных средств в виде небольшой пенсии или стипендии, являющихся для них лишь дополнительными средствами, не препятствует признанию иждивенчества

Таким образом, членов семьи нанимателя можно разделить на две группы. В одну из них входят супруг, дети и родители нанимателя. Для признания их членами семьи необходимо только наличие родственных отношений и самый факт совместного проживания с нанимателем. Ко второй группе относятся другие родственники нанимателя и его нетрудоспособные иждивенцы, признание которых членами семьи требует в качестве обязательного условия ведения общего хозяйства с нанимателем. Именно поэтому лица первой группы приобретают право на жилую площадь непосредственно сразу после поселения, а второй — только после определенного времени проживания, так как длительность их со­вместного проживания с нанимателем свидетельствует об устойчивых семейных отношениях и ведении общего хозяйства с нанимателем.

Приобретая право на жилую площадь, члены семьи нанимателя сохраняют его, если даже перестают быть членами семьи. Это положение относится не только к разведенным супругам, но и к другим родственникам, которые утратили семейные связи с нанимателем. Например, племянница-учащаяся была поселена и проживала в качестве члена семьи, затем выросла и стала самостоятельной, но право на жилую площадь за ней сохраняется. В судебной практике это формулируется так: «Если родственники, проживавшие с нанимателем, перестали быть членами его семьи, но продолжают проживать в жилом помещении, они имеют такие же права и обязанности, как наниматель жилого помещения».

Основы жилищного законодательства в целом воспроизводят действующий порядок предоставления жилых помещений. Так, например, в статье 24 Основ записано, что жилая площадь предоставляется гражданам:

– в домах жилищного фонда местных Советов народных депутатов — исполнительным комитетом местного Совета народных депутатов при участии общественной комиссии по жилищным вопросам, создаваемой при исполнительном комитете из депутатов Советов, представителей общественных Организаций, трудовых коллективов;

– в домах ведомственного жилищного фонда — по совместному решению администрации предприятия, учреждения, организации и фабричного, заводского, местного комитета профессионального союза, утвержденному исполнительным комитетом местного Совета народных депутатов, а в случаях, предусмотренных Советом Министров СССР, — по совместному решению администрации и фабричного, заводского, местного комитета профессионального союза с последующим сообщением исполнительному комитету соответствующего Совета народных депутатов о предоставлении _ жилых помещений для заселения;

– в домах общественного жилищного фонда — по совместному решению органа соответствующей организации и местного комитета профессионального союза с последующим сообщением исполнительному комитету местного Совета народных депутатов о предоставлении жилых помещений для заселения.

Порядок предоставления жилой площади исполкомами местных Советов не требует особых пояснений. Нужно лишь подчеркнуть, что предоставление жилой площади производится с участием общественности. Исполкомы райсоветов создают рабочие комиссии по жилищным вопросам в составе председателя исполкома или его заместителя (председатель комиссии), депутатов, представителей партийных, профсоюз­ных и комсомольских организаций, которые дают рекомендации по вопросам приема на учет и предоставления жилой площади. До внесения на заседание исполкома райсовета предложений о предоставлении жилой площади гражданам осуществляется проверка их жилищно-бытовых условий, уточняется состав семьи, запрашивается характеристика с места работы, а для неработающих — с места жительства. Гражданам, получившим отрицательные характеристики, исполкомы райсоветов могут переносить сроки предоставления жилой площади на последующие годы.

В Ленинграде исполкомы райсоветов распределяют следующую жилую площадь: выделяемую Управлением учета и распределения жилой площади; освобождаемую в связи с предоставлением гражданам исполкомами райсоветов другой жилой площади или со смертью граждан; освобождаемую в ведомственном жилищном фонде на территории района. В остальных случаях заселение жилой площади, в том числе, новой ведомственной и освобождаемой гражданами в связи с получением ими площади в домах жилищно-строительных кооперативов, производится Исполкомом Ленгорсовета через Управление учета и распределения жилой площади.

В более подробном разъяснении нуждается порядок предоставления жилой площади предприятиями. Из содержания статьи 24 Основ видно, что здесь существуют две разновидности. В первом случае имеется в виду строительство за счет государственных капитальных вложений, а во втором — за счет средств самого предприятия.

Еще в 1966 году Совет Министров СССР в соответствии с Положением о социалистическом государственном производственном предприятии принял постановление от 26 октября 1966 года № 842 «О порядке заселения жилой площади, построенной за счет средств предприятия и организации». Совет Министров СССР установил, что в этих случаях жилая площадь подлежит заселению в особом порядке. Такая жилая площадь заселяется по совместному решению администрации и фабричного, заводского, местного комитета профсоюза с последующим сообщением исполкому местного Совета о предоставлении жилых помещений. В дальнейшем это положение было внесено в статью 23 Положения о правах фабричного, заводского, местного комитета профессионального союза, утвержденного Указом Президиума Верховного Совета СССР от 27 сентября 1971 года, и закреплено в статье 24 Основ жилищного законодательства

Сопоставляя общий порядок заселения ведомственной жилой площади, который установлен для жилой площади, построенной за счет централизованных Капитальных вложений, и особый порядок, действующий применительно к жилой площади, построенной за счет предприятия (нецентрализованные капитальные вложения), мы видим разницу между ними. В первом случае совместное решение администрации и ФЗМК предприятия подлежит утверждению исполкомом местного. Совета, а во втором — исполкому лишь сообщается о принятом решении для выдачи ордера. Это вовсе не означает, что жилая площадь, построенная за счет средств предприятия, заселяется бесконтрольно. Руководители предприятий и фабзавместкомов должны Соблюдать требование законодательства о преимущественном обеспечении жилой площадью состоящих на учете в исполкомах местных Советов граждан, инвалидов Отечественной. войны, семей погибших, больных туберкулезом и т. д.

Предприятиями заселяется не только жилая площадь во вновь построенных ими домах или жилые помещения, полученные по долевому участию в жилищном строительстве. Им также предоставлено право заселять своими работниками жилую площадь, которая освобождена в домах, переданных исполкомам местных Советов, а также в домах, полученных в порядке долевого участия. Такое право имели, некоторые предприятия и организации еще до принятия Основ жилищного законодательства. В статье 24 Основ это положение было закреплено в законодательном порядке. Там записано, что жилые помещения, освобождающиеся в домах, переданных государственными предприятиями, учреждениями, организациями исполнительным комитетам местных Советов народных депутатов, а также жилые помещения, освобождаю­щиеся в домах, построенных с привлечением в порядке долевого участия средств предприятий, учреждений; организаций, заселяются в первую очередь нуждающимися в улучшении жилищных условий работниками этих предприятий, учреждений, организаций. Указанный порядок заселения применяется независимо от времени передачи или окончания строительства жилого дома.

В Ленинграде исполкомы райсоветов, осуществляя контроль за правильностью заселения ведомственной жилой площади, следят за тем, чтобы она предоставлялась прежде всего работникам предприятий, которые состоят на учете в исполкомах райсоветов. Жилая площадь, полученная предприятиями, учреждениями и организациями или построенная собственными силами, предоставляется работникам, состоящим на учете в исполкомах райсоветов последовательно по годам приема па учет. Только определенный процент (например, в 1981 году он был установлен в размере 20) разрешается использовать для улучшения жилищных условий ветеранов труда и передовиков производства, не состоящих на очереди в исполкомах райсоветов.

Списки семей, которым по совместному решению администрации и фабзавместкома намечено предоставить жилую площадь, вывешиваются для всеобщего обозрения на время, необходимое для ознакомления с ними работников предприятия, но не менее чем на три дня. Выдача ордеров на жилую площадь производится Управлением учета и распределения жилой площади Исполкома Ленсовета после рассмотрения списка в исполкоме райсовета по месту расположения предприятия и в областном комитете профсоюза.

Порядок предоставления жилых помещений необходимо предполагает и объект предоставления. В Основах, жилищного законодательства впервые в нашем жилищном праве дано понятие объекта предоставления, или жилого помещения, которое должно быть предоставлено гражданину, состоящему на учете по улучшению жилищных условий.

В статье 18 Основ установлено, что жилые помещения предоставляются гражданам, как правило, в виде отдельной квартиры на семью. Конечно, и раньше многим гражданам жилая площадь предоставлялась в виде отдельной квартиры, но теперь это закреплено в законодательном порядке. Практически сейчас почти вся новая жилая площадь заселяется как отдельные квартиры, а коммунально — лишь освобождаемая жилая площадь в существующем жилищном фонде. Поэтому посемейное заселение квартир является величайшим социальным достижением нашего социалистического общества. Партия и правительство постепенно реализуют сложную и требующую огромных средств задачу обеспечения каждой семьи отдельной благоустроенной квартирой. Но пока еще не .все граждане. получают отдельные квартиры. Некоторой части (особенно это касается одиноких граждан) приходится еще предоставлять только комнаты.

В Основах жилищного законодательства впервые сформулированы требования, которые предъявляются к предоставляемым гражданам жилым помещениям. Раньше такой правовой нормы не было ни в одном из законодательных актов, ни в местных нормативных актах. Теперь в Основах имеется статья 23 «Требования, предъявляемые к жилым помещениям». В ней сказано: «Жилое помещение, предоставляемое гражданам для проживания, должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям». В статье также установлено и другое новое правило: «При предоставлении жилых помещений не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов».

Что касается нормы предоставления жилой площади, то в Основах нет прямого указания об этом. Надо полагать, что норма предоставления будет уточнена в последующем законодательстве Союза ССР и союзных республик, а до этого, естественно, будут применяться местные нормы. Во многих городах, в том числе и в Ленинграде, норма предоставления жилой площади установлена в размере от 7 до 9 кв. метров, на человека. Каждому ясно, что норма эта не может быть абсолютно точной. Ее можно предоставлять только в виде квартир и комнат, то есть целыми объектами. Значит, надо совместить как минимум три показателя — норму, количество членов семьи и наличие квартир, комнат определенного размера. И сделать это точно, разумеется, далеко не всегда; возможно.

Порядок предоставления жилых помещений включает в себя и оформление документов на предоставленное помещение. Основы жилищного законодательства сохраняют действующее документальное оформление. В статье 25 Основ воспроизведен существующий порядок: на основании решения о предоставлении жилого помещения в доме государственного или общественного жилищного фонда исполнительный комитет местного Совета народных депутатов выдает гражданину ордер, который является единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение.

Значит, как и прежде, главный документ при предоствлении жилой площади — решение исполкома райсовета.

В нем указываются адрес предоставляемого жилого помещения, количество комнат, размер каждой из них и общая площадь, состав членов семьи. На основании решения исполкома выдается ордер, который представляет собой письменное распоряжение жилищно-эксплуатационной организации о предоставлении конкретного жилого помещения определенным лицам.

В соответствии со статьей 25 Основ форма ордера устанавливается республиканским законодательством. Впредь до принятия этого законодательства будет действовать форма ордера, установленная на местах.

В ордере должны быть перечислены фамилии, имена, отчества всех лиц, которым предоставляется площадь, указаны родственные отношения к нанимателю жилого Помещения, то есть к лицу, на имя которого выдан ордер. Оформление ордера производится при согласии всех совершеннолетних, получающих жилую площадь, с предъявлением паспортов и свидетельств о рождении несовершеннолетних. Включение в ордер родственников нанимателя и членов его семьи, а также других родственников может производиться в отдельных случаях с учетом конкретных обстоятельств (длительное совместное проживание, близость родственных отношений и другие причины) по решению исполкома райсовета.

Все лица, перечисленные в ордере, имеют одинаковые права на жилую площадь независимо от того, что ордер выдан только на имя одного из них. В ордере также дается характеристика жилой площади — количество комнат и их размер, номер квартиры и дома, название улицы. Указывается и основание его выдачи — наименование исполкома, вынесшего решение о предоставлении жилого помещения, дата принятия решения, его номер.

Ордер на занятие жилого помещения, как и решение исполкома о предоставлении жилой площади, является административно-правовым актом. Однако между ними имеется существенное различие. Если решение исполкома может быть отменено им самим или вышестоящим исполкомом, то наличие ордера порождает у гражданина определенное гражданское право — право на жилое помещение. Поэтому он не мо­жет быть отменен в одностороннем порядке, а лишь через суд. Статья 25 Основ предусматривает, что ордер на жилое помещение может быть признан недействительным в судебном порядке лишь в случаях:

– представления гражданами не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных; условий;

– нарушения прав других граждан или организаций на указанное в ордере жилое помещение;

– неправомерных действий должностных лиц при решении; вопроса о предоставлении жилого помещения;

– в иных случаях нарушения порядка и условий предоставления жилых помещений.

Говоря о возможности признания недействительным ордера лишь в судебном порядке, надо подчеркнуть, что имеются в виду конфликтные, спорные ситуации. При взаимном согласии сторон, то есть жилищного органа и гражданина, ордер, может быть аннулирован в административном порядке. В самом деле, если гражданину выдан ордер на жилое помещение, а впоследствии оказалось, что эта жилая площадь была, предоставлена ему ошибочно, то жилищный орган может да другое помещение. Если гражданин согласится на получение другого помещения, то это согласие явится правовой основой; для признания ордера недействительным в административном порядке. В тех случаях, когда гражданин не дает согласия, ордер может быть аннулирован лишь в судебном порядке.

Признание ордера недействительным в судебном порядке; обычно происходит следующим образом: исполком местного Совета отменяет свое решение о предоставлении жилого помещения, и предлагает жилищному органу обратиться в суд с иском о признаний ордера, выданного на основе этого решения, недействительным. Разумеется, сам по себе факт отмены решения исполкома не является для суда основанием, признать -выданный ордер недействительным. Возникший спор подлежит рассмотрению в суде по существу в соответствии с действующим законодательством. При разрешении этих споров суд должен учитывать все конкретные обстоятельства, связанные с предоставлением жилья и пользованием им, в частности возможность устранения нарушений, допущенных при предоставлении жилого помещения.

Полученный гражданином ордер содержит распоряжение исполкома о предоставлении ему жилого помещения. Вместе с тем ордер служит основой для заключения договора найма жилого помещения. Ордер обязывает жилищно-эксплуатационную контору заключить договор найма жилого помещения с лицом, на имя которого выдан ордер. Следовательно, право пользования жилой площадью кроме ордера оформляется еще и договором найма жилого помещения, о котором будет рассказано далее.

Следующий этап оформления полученного жилого помещения — прописка. Прописка — это регистрация милицией, граждан, прибывающих на постоянное или временное проживание в местности, где введена паспортная система. В связи с этим и необходима своевременная прописка граждан, которые получили новую жилую площадь.

Подчеркивая необходимость своевременной прописки граждан, вместе с тем нельзя не отметить, что прописка не имеет решающего значения при определении права на жилую площадь Общеизвестно, например, что часть постоянно прописанных граждан имеет право на жилую площадь, а другие проживают лишь в качестве поднанимателей. В то же время граждане, фактически отсутствующие и даже отмеченные по домовой книге как выбывшие, могут при определенных обстоятельствах сохранять право на жилую площадь, и притом в течение довольно длительного времени.

Представлял собой административный акт, призванный обеспечить учет движения населения, прописка выполняет ту же роль и в жилищном нраве — она свидетельствует лишь о самом факте проживания по определенному адресу, на данной жилой площади, подтверждая время приезда, проживания и выезда. Поэтому в ряде случаев нельзя ставить право на жилую площадь в зависимость от постоянной и временной прописки или даже от наличия или отсутствия самой прописки, а следует исходить ив совокупности всех обстоятельств Дела Верховный Суд РСФСР по одному из конкретных гражданских дел указал: «Прописка имеет существенное значение при разрешении споров о праве на жилую площадь. Однако опрос о праве на жилую площадь не может разрешаться только в зависимости от прописки и ее характера, а должна учитываться вся совокупность доказательств, имеющих значение для признания права или отказа в признании права на жилую площадь».

Завершающим этапом оформления является открытие лицевого счета. Он представляет собой бухгалтерский документ, который служит для расчета между нанимателем жилого помещения и жилищно-эксплуатационной конторой. По нему производится начисление квартирной платы, платы за центральное отопление и другие коммунальные услуги. В нем же отмечается поступление платежей от нанимателя. Откры­вается лицевой счет на основании ордера и договора найма жилого помещения. В прошлые годы, когда часто отсутствовала необходимая документация на жилую площадь (ордера, договоры найма), лицевой счет был единственным документом, подтверждающим право на жилую площадь. Не случайно с тех пор сохранилось преувеличенное значение лицевого счета (до сих пор говорят, например, о разделе и переводе лицевого счета). Теперь при упорядочении распределения жило» площади и обязательной выдаче ордеров лицевой счет стал тем, чем он и является в действительности, — финансовым документом.

Для определения этой категории законодательством не установлены какие-либо критерии. Надо полагать, что это сделано не случайно. На разных предприятиях и в различных организациях основания для отнесения работников к этой категории могут отличаться.

В Ленинграде еще задолго до принятия Основ жилищного законодательства были установлены льготы для ветеранов труда. При этом к числу ветеранов отнесены:

– граждане, которые непрерывно отработали 20 и более лет на одном и том же предприятии, в учреждении или организации;,

– пенсионеры, ушедшие на пенсию после 20 лет непрерывной работы на одном предприятии,

– военнослужащие, имеющие выслугу 20 и более лет и уволенные в запас или в отставку, а также сотрудники органов Министерства внутренних дел и Комитета государственной безопасности, имеющие стаж 20 и более лет.

Впредь до принятия в соответствии с Основами жилищного законодательства постановлений правительства очередность предоставления жилых помещений будет по-прежнему определяться исполкомами местных Советов с учетом статьи 20 о первоочередном обеспечении жилой площадью некоторых категорий граждан.

В Ленинграде план распределения жилой площади на текущий год ежегодно утверждается Исполкомом Ленгорсовета, и Леноблсовпрофом. В нем предусматривается, в частности, выделение жилой площади исполкомам райсоветов для предоставления ее гражданам, состоящим на учете. Пропорционально этой площади и определяется очередность предоставления жилой площади в данном году Так, например, в решении Исполкома Ленгорсовета и Леноблсовпрофа от 5 апреля 1982 года предложено Управлению учета и распределения жилой площади и исполкомам районных Советов, предприятиям и организациям города предоставить в 1982 году жилую площадь:

– гражданам, принятым на учет до 1 июля 1977 года;

– участникам Отечественной войны, инвалидам общего заболевания I и II групп, состоящим на учете до 1 января 1978 года,

– инвалидам Отечественной войны всех групп, женщинам-фронтовичкам, не создавшим семьи, семьям погибших воинов, принятым на учет в исполкомах районных Советов до 1 января 1982 года.

Предприятиям и организациям разрешено:

– использовать на улучшение жилищных условий ветеранов труда и передовиков производства до 20 процентов заселяемой жилой площади;

– предоставлять жилую площадь в освобождаемом фонде, которая выделяется Управлением учетами распределения жилой площади по долевому участию и жилищном строительстве, проживающим в общежитиях семьям рабочих, принятых на работу по оргнабору и проработавших на предприятии не менее 5 лет,

Вне очереди обеспечиваются жилой площадью, которая специально выделяется ежегодно на эти цели по решению Исполкома Ленгорсовета и Леноблсовпрофа в определенном количестве, больные открытой формой туберкулеза, инвалиды I и II групп, лица с психическими заболеваниями. Этим категориям граждан предоставляется жилая площадь по спискам туберкулезных диспансеров или районных медицинских комиссий, утвержденным исполкомами райсоветов

Внеочередным предоставлением жилой площади является и особый порядок заселения жилой площади, освобождающейся в коммунальных квартирах. Чтобы не перенаселять коммунальные квартиры, Исполком Ленгорсовета и Леноблсовпроф еще в прошлые годы разрешили освободившиеся в них комнаты предоставлять гражданам, проживающим в этих квартирах и состоящим на учете. Такая практика была расширена Исполкомам райсоветов разрешено предоставлять освобождаемые комнаты в коммунальных квартирах в пределах установленной нормы жилой площади на человека:

– состоящим на учете (независимо от года приема) и проживающим в этой же квартире при условии снятия с учета;

– ленинградцам, проживавшим в городе до 1945 года, и инвалидам всех групп, прописанным в этой же квартире и занимающим менее 6 кв метров жилой площади на человека;

– семьям воинов, погибших при защите СССР, и семьям, имеющим в своем состав» работавших весь период блокады на предприятиях или в организациях города, прописанных в этой же квартире и не имеющих санитарной нормы жилой площади на человека;

– гражданам, состоящим на учете (независимо от года постановки на очередь), при условии снятия с учета — при невозможности использовать освободившуюся площадь для указанных выше трех категорий граждан.

Разрешено также предоставлять участникам Отечественной войны, занимающим в коммунальных квартирах менее 9 кв. метров на человека, дополнительно к занимаемой ими жилой площади комнаты, освободившиеся в тех же квартирах, в пределах до 13,5 кв. метра или взамен занимаемых комнат освободившиеся.

Кроме того, исполкомы райсоветов могут предоставлять освобождаемые комнаты для устройства светлых кухонь или их расширения, непригодные для постоянного проживания — под увеличение мест общего пользования в больших коммунальных квартирах и в дополнение к занимаемой площади семьям, проживающим в этой же квартире.

Льготы для участников Отечественной войны предоставляются:

– военнослужащим, проходившим службу в воинских частях, штабах и учреждениях, входивших в состав действующей армии в период Гражданской и Отечественной войн и во время других боевых операций по защите СССР;

– партизанам гражданской и Великой Отечественной войн;

– военнослужащим, а также другим лицам начальствующего и рядового состава органов Министерства внутренних дел СССР и Комитета государственной безопасности СССР, проходившим в период Великой Отечественной войны службу в городах, участие в обороне которых засчитывается в выслугу лет для назначения пенсии на льготных условиях, установленных для военнослужащих частей. Действующей армии.

Документом, подтверждающим право на установленные для участников Отечественной войны льготы и преимущества, является «Удостоверение участника войны». Форма удостоверения утверждена постановлением Госкомтруда от 8 октября 1979 года. Удостоверения выдаются органами Министерства обороны, Комитета государственной безопасности СССР и Министерства внутренних дел СССР.

ЦК КПСС и Совет Министров СССР постановлением от 27 февраля 1981 года № 2202 распространили льготы, установленные постановлением ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 10 ноября 1978 года № 907 для участников Великой Отечественной войны из числа военнослужащих и партизан, на лиц вольнонаемного состава Советской Армии, Военно-Морского Флота, войск и органов Министерства внутренних дел СССР и Комитета государственной безопасности СССР, занимавших штатные должности в воинских частях, штабах и учреждениях, входивших в состав действующей армии в период Великой Отечественной войны либо находившихся в этот период в городах, участие в обороне которых засчитывается в выслугу лет для назначения пенсии на льготных условиях, установленных для военнослужащих частей действующей армии.

Льготы указанным лицам предоставляются на основании специального удостоверения.

Предусмотренные льготы, говорится в Положении, предоставляются семьям военнослужащих, партизан и указанных выше (при отнесении к инвалидам) лиц начальствующего и рядового состава, бойцов и, командного состава, погибших или умерших вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при защите СССР или при исполнении иных обязанностей военной службы (служебных обязанностей), а также вследствие заболевания, связанного с пребыванием на фронте.

Семьям погибших в Великую Отечественную войну лиц из числа личного состава групп самозащиты объектовых и аварийных команд местной противовоздушной обороны, а также семьям погибших работников госпиталей и больниц Ленинграда предоставляются льготы на тех же условиях, что и семьям погибших военнослужащих.

В соответствии с действующей практикой к членам семьи погибшего военнослужащего относятся: иждивенцы погибшего, которым в связи с этим выплачивается пенсия; родители и супруги (не вступившие в другой брак), независимо от получения ими пенсии, дети, не имеющие своей семьи или имеющие, но ставшие инвалидами до достижения совершеннолетия; дети, оба родителя которых погибли.

В Положении о льготах для инвалидов Отечественной войны и семей погибших военнослужащих, утвержденном постановлением Совета Министров СССР от 23 февраля 1981 года № 209, следующим образом определен круг лиц, имеющих право на льготы.

Льготы, предусмотренные Положением для инвалидов Отечественной войны, включая инвалидов из числа партизан Отечественной войны, рабочих и служащих соответствующих категорий, ставших инвалидами в связи с ранением, контузией, увечьем или заболеванием, полученным в период Отечественной войны в районе военных действий, на прифронтовых участках железных дорог, на сооружении оборонительных рубежей, военно-морских баз и аэродромов, и приравненных по пенсионному обеспечению к военнослужащим согласно специальным постановлениям и распоряжениям правительства СССР, предоставляются также:

– инвалидам из числа военнослужащих, ставших инвалидами вследствие ранения, контузии пли увечья, полученных при защите СССР или при исполнении иных обязанностей военной службы, либо вследствие заболевания, связанного с пребыванием на фронте в другие периоды, а также инвалидам из числа партизан гражданской войны;

– инвалидам из числа лиц начальствующего и рядового состава органов Министерства внутренних дел СССР и органов Комитета государственной безопасности СССР, ставших инвалидами вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении служебных обязанностей;

– инвалидам из числа бойцов и командного состава истребительных батальонов, взводов и отрядов защиты народа, действовавших в период с 1 января 1944 года по 31 декабря 1951 года на территории Украинской ССР, Белорусской ССР, Литовской ССР, Латвийской ССР, Эстонской ССР и ставших инвалидами вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении служебных обязанностей в этих батальонах, взводах и отрядах.

Инвалидам Отечественной войны и инвалидам, приравненным к ним, выдаются соответственно «Удостоверение инвалида Великой Отечественной войны» и «Удостоверение инвалида о праве на льготы», являющиеся документами, подтверждающими право на установленные льготы.

Установление учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, необходимо предполагает очередность предоставления жилья.

В статье 19 Основ жилищного законодательства указано, что определение очередности предоставления гражданам жилых помещений устанавливается законодательством Союза ССР и союзных республик. Непосредственно вслед за этим статья 20 Основ определяет первоочередное предоставление жилых помещений следующим категориям граждан:

– инвалидам Великой Отечественной войны и семьям погибших или пропавших без вести воинов (партизан) и приравненным к ним .в установленном порядке лицам;

– Героям Советского Союза, Героям Социалистического Труда, а также лицам, награжденным орденами Славы, Трудовой Славы, «За службу Родине в Вооруженных Силах СССР» всех трех степеней;

– лицам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, перечисленных в списке заболеваний, утверждаемом в установленном законодательством Союза ССР порядке;

– лицам, пребывавшим в составе действующей армии в период гражданской и Великой Отечественной войн и во время других боевых операций по защите СССР, партизанам гражданской и Великой Отечественной войн, а также другим лицам, принимавшим участие в боевых операциях по защите СССР;

– инвалидам труда I и II групп и инвалидам I и II групп из числа военнослужащих;

– семьям лиц, погибших при исполнении государственных или общественных обязанностей, выполнении долга гражданина СССР по спасению человеческой жизни, по охране социалистической собственности и правопорядка либо погибших на производстве в результате несчастного случая, рабочим и служащим, длительное время добросовестно проработавшим в сфере производства, матерям, которым присвоено звание «Мать-героиня», многодетным семьям и одиноким матерям;

– семьям при рождении близнецов.

Разумеется, большинству из указанных категорий граждан и до принятия Основ жилая площадь предоставлялась в первую очередь. Но теперь право этих граждан на внеочередное получение жилых помещений закреплено в законодательном порядке. Поэтому нужно, хотя бы в кратком виде, рассказать о некоторых категориях этих граждан.

Понятие непригодности уточнено и конкретизировано в двух специальных решениях Исполкома Ленгорсовета одно из них относится к государственному жилищному фонду, другое — к индивидуальному.

Решением Исполкома Ленгорсовета от 23 января 1978 года № 70 утвержден Перечень дефектов жилых помещений, по которым они признаются непригодными для постоянного проживания. К их числу относятся, в частности, следующие:

– размер комнаты менее 7 кв. метров, ширина комнаты менее 2 метров;

– комната не имеет непосредственного естественного освещения или освещается окнами (фрамугами), выходящими в соседнее помещение;

– расстояние между окнами комнаты и стеной противоположного здания до 3 метров включительно (если не имеется других окон);

– ширина простенка комнаты между световым проемом и поперечной стеной или перегородкой более 3 метров (если не имеется других окон).

В Перечне Имеется еще целый ряд дефектов по размеру, освещенности, звукопроводности, благоустройству и техническому состоянию. Следует при этом обратить внимание на то, что в Перечне указаны две категории дефектов: одни принимаются во внимание независимо от количества комнат, которыми располагает наниматель жилого помещения, другие — только в том случае, если непригодная комната является единственной у нанимателя, или, выражаясь языком Перечня, «является предметом самостоятельного договора о найме жилого помещения». Большинство дефектов относится к первой категории Лишь дефекты по освещенности, а также такие Дефекты, как размер комнаты менее 7 кв. метров и ширина комнаты менее 2 метров, учитываются только при наличии одной комнаты.

Наличие дефектов должно быть подтверждено актом междуведомственной комиссии при жилищном управлении исполкома райсовета. На основании такого акта о непригодности жилого помещения исполкомы райсоветов и принимают граждан на учет по улучшению жилищных условий.

В домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, непригодность жилой площади определяется в соответствии с решением Исполкома Ленгорсовета от 19 марта 1973 года № 221 «О работе междуведомственных комиссий по обследованию жилых домов, находящихся в личной собственности граждан». Это решение утверждает перечень дефектов, наличие которых дает основание исполкомам райсоветов принимать граждан на учет по предоставлению жилой площади.

Для проведения обследования при исполкомах райсоветов, на территории которых имеется жилищный фонд в личной собственности граждан, образуются междуведомственные комиссии в составе районного инженера (председатель комиссии), представителей районной санитарно-эпидемиологической станции и государственного пожарного надзора. Акты комиссии должны утверждаться заместителем председателя исполкома райсовета. Междуведомственным комиссиям предложено в случаях неправильной эксплуатации дома давать предпи­сания владельцу о производстве необходимого ремонта, указывать сроки и устанавливать контроль за выполнением ремонтных работ.

Вопросы приема на учет и предоставления жилой площади являются исключительной компетенцией исполкомов местных Советов народных депутатов и предприятий — владельцев жилой площади. Отказ в постановке на учет или в предоставлении жилой площади может быть обжалован только в порядке подчиненности, то есть жалоба подается в вышестоящий исполком местного Совета или хозяйственную организацию

Однако в тех случаях, когда предоставление жилой площади основано на гражданско-правовом обязательстве, спор о предоставлении жилой площади может быть предметом рассмотрения в суде. В постановлении пленума Верховного Суда СССР от 25 марта 1964 года № 3 указано, что судам неподведомственны споры по вопросам распределения свободных жилых помещений, но вместе с тем суды вправе рас­сматривать иски о предоставлении жилого помещения, когда такие требования основаны, на гражданско-правовом обязательстве. В частности, иск о Предоставлении жилой площади может быть заявлен в связи со сносом дома при отводе земельного участка для государственных надобностей, если дом снесен в отсутствие истца, который находился на действительной службе в Советской Армии или работал на Крайнем Севере. Также основанием для иска может послужить отказ ответчика предоставить жилую площадь истцу, который добровольно освободил жилое помещение в подлежащем сносу доме. В судебном порядке .может быть рассмотрено и дело о предоставлении жилой площади после капитального ремонта,, если произошла перепланировка жилого помещения и гражданину не предоставляется занимаемая им ранее площадь.

На учет по улучшению жилищных условий принимаются граждане, занимающие до 5,5 кв. метра жилой площади да каждого проживающего с правом на жилую площадь.

Участники Отечественной войны, инвалиды общего заболевания I и II групп, семьи, имеющие в своем составе проработавших весь период блокады на предприятиях, принимаются на учет на льготных основаниях. Эти граждане, проживающие в коммунальных квартирах, подлежат приему на учет, если они имеют до 6 кв. метров на человека.

При определении минимального размера жилой площади, приходящегося на долю каждого члена семьи, нельзя забывать о 10-летнем сроке проживания. Необходимо чтобы этот срок был у каждого члена семьи. Как известно, увеличение количества членов семьи часто происходит за счет приезда в Ленинград родственников из других местностей или перепрописки их внутри города. Требования же при приеме на учет предъявляются одинаковые. А это означает, что каждый вновь поселенный член семьи может учитываться при определении минимального размера жилой площади только тогда, когда него имеется 10-летний срок проживания на данной жилой площади. Именно поэтому не подлежат приему на учет по улучшению жилищных условий граждане, у которых недостаток жилой площади образовался в результате приезда в Ленинград родственников (кроме жены, мужа, несовершеннолетних детей) или перепрописки их внутри города.

Правила также запрещают принимать на учет граждан, которые осуществили обмен жилой площади, ухудшив свои жилищные условия. Если при обмене граждане добровольно пожертвовали количеством метража ради получения жилого помещения лучшего качества или более удобного для них по каким-либо другим причинам, то брать таких лиц на учет было бы неправильно. Однако при этом имеется в виду прямая взаимосвязь обмена и приема на учет, а не последующее увеличение состава семьи (женитьба, рождение ребенка) на полученной по обмену площади.

Не имеющими жилой площади считаются те граждане, которые проживают в городе без права на жилплощадь, то есть в качестве временных жильцов или в порядке поднайма. Что касается самого понятия «временный жилец» и его соотношения с понятием «поднаниматель», то это в дальнейшем, изложении будет освещено подробно. Сейчас же надо отмстить лишь следующее. Временные жильцы могут быть как с временной пропиской, так и с постоянной, но на учет принимаются лишь временные жильцы с постоянной пропиской, и притом десятилетней.

К не имеющим жилой площади приравниваются и некоторые другие категории граждан, обеспеченные площадью особого характера. К ним относятся лица, проживающие в общежитиях, ибо наличие жилой площади у граждан в общежитиях еще не решает полностью вопрос обеспечения их жильем.

Принимаются на учет также и некоторые граждане, проживающие на служебной жилой площади, несмотря на то что по общему правилу они считаются обеспеченными площадью и приему на учет не подлежат. В частности, подлежат приему на учет работники жилищного хозяйства, проработавшие в жилищной системе не менее 10 лет. При этом в Правилах оговорено, что прекратившие трудовые отношения после приема на учет в связи с увольнением по собственному желанию, за нарушение трудовой дисциплины или за совершение преступления снимаются с учета.

Согласно статье 19 Основ жилищного законодательства, учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, осуществляется по месту жительства в исполкоме местного Совета народных депутатов. В тех случаях, когда граждане работают на предприятиях и в организациях, имеющих жилищный фонд и ведущих жилищное строительство или принимающих долевое участие в строительстве, такой учет производится по месту работы. При этом гражданам предоставляется право встать на учет одновременно и по месту жительства в исполкоме местного Совета и по месту работы.

Подобное новшество существенно повышает гарантии прав граждан на жилище. До принятия Основ во многих городах и местностях учет осуществлялся либо в исполкоме, либо на предприятии. Это правило значительно осложняло положение нуждающихся граждан. В самом деле, если предприятие строит мало, то все равно приходится становиться на очередь по месту работы. Если же гражданин, простояв несколько лет на учете на предприятии, по каким-либо причинам уходил с работы, ему приходилось заново становиться на очередь в исполкоме. Именно поэтому Основы предусмотрели единую для всей страны норму, можно одновременно состоять на учете и по месту работы, и по месту жительства.

В Ленинграде еще в 60-х годах был установлен единый учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, по месту их жительства, в исполкомах райсоветов. Однако постепенно предприятия города стали все больше и больше принимать долевое участие в жилищном строительстве. Естественно, получение жилой площади потребовало и ведения учета нуждающихся в жилье на предприятии. Но учет этот велся по усмотрению администрации и общественных организаций, то есть на него принимались не только отвечающие требованиям учета в исполкомах, но и желающие улучшить, жилую площадь. При распределении жилой площади па предприятии в первую очередь она должна предоставляться тем работникам, которые состоят на очереди в исполкоме райсовета. Только после удовлетворения работников — очередников исполкома и лишь в определенном проценте обеспечиваются жилой площадью сотрудники предприятий, которые не состоят на учете в исполкоме и имеют лучшие жилищные условия, чем очередники.

Установленная Основами жилищного законодательства обязанность приема граждан на учет по предоставлению им жилой площади необходимо приводит к обоснованию приема на учет. Пока еще в нашей стране не полностью решена жилищная проблема, невозможно предоставить жилье всем гражданам, желающим улучшить свои жилищные условия. Поэтому должны быть установлены какие-то определенные критерии нуждаемости граждан в жилье. И только при наличии таких критериев, прямо предусмотренных и точно зафик­сированных в законодательстве, граждане должны приниматься на учет.

В самих Основах нет, да я не может быть подобного перечня оснований для приема на учет, ибо Основы содержат лишь важнейшие и принципиальные положения, а такой перечень, несомненно, должен меняться. Вместе с тем в статье 18 Основ сказано: «Граждане признаются нуждающимися в улучшении жилищных условий по основаниям, предусмотренным законодательством Союза ССР и союзных республик».

Такое решение вопроса безусловно правильно. При этом можно будет учитывать как территориальные особенности, так и условия времени. Также, не предугадывая будущие основания приема на учет, можно предположить — они должны быть одинаковыми для приема на учет и по месту жительства, и по месту работы. Действительно, если гражданин может быть одновременно принят на учет и в исполкоме, и на предприя­тии, то и критерии приема на учет должны быть одинаковы.

До тех пор, пока основания приема на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан не установлены в централизованном порядке, продолжают действовать критерии приема на учет, предусмотренные на местах. Они содержатся в местных правилах приема на учет и предоставления жилой площади.

В «Правилах приема на учет и предоставления жилой площади в Ленинграде» основания, по которым граждане признаются нуждающимися в улучшении жилищных условий, зафиксированы четко и ясно. Прежде всего, к важнейшим критериям при приеме на учет относится срок проживания в Ленинграде. Ясно, что, несмотря на огромное жилищное строительство, нельзя обеспечить жилплощадью всех приезжающих в город. Потому и возникла необходимость ограничить прием на учет по предоставлению жилой площади определенным сроком проживания. На учет по предоставлению жилой площади принимаются лишь граждане, непрерывно в течение десяти лет проживающие в Ленинграде е постоянной пропиской. Длительность проживания, несомненно, важнейшее основание для приема на учет, но не единственное. В Правилах предусмотрены другие критерии нуждаемости в жилье, и тем самым определен круг граждан, подлежащих приему на учет. Из лиц, проживающих в Ленинграде свыше 10 лет, принимаются на учет следующие категории граждан:

– не имеющие жилой площади;

– занимающие недостаточную по размерам жилую площадь;

– проживающие на непригодной жилой площади.

Основы жилищного законодательства, как уже отмечалось, претворяют в жизнь положение Конституции СССР о праве граждан на жилище. Наиболее наглядно это видно на примере раздела Основ, регулирующего обеспечение граждан жилыми помещениями.

В статье 18 Основ, которая называется «Право граждан на получение жилых помещений», записано: «Граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, имеют право на получение в пользование жилого помещения в домах государственного или общественного жилищного фонда в порядке, предусмотренном законодательством Союза ССР и союзных республик».

Следует также отметить и другое положение статьи 18 Основ. Оно является принципиально новым в нашем жилищном праве: «Нуждающиеся в улучшении Жилищных условий члены жилищно-строительных кооперативов, граждане, имеющие жилой дом в личной собственности, и другие граждане, Проживающие в этих домах, обеспечиваются жилыми помещениями на общих основаниях». Подобное законодательное новшество имеет тем более важное значение, что на практике раньше нередко возникали вопросы о возможности приема на учет по обеспечению жилыми помещениями указанных категорий граждан. Проживающие в домах жилищной кооперации и в собственных домах в течение ряда лет были ограничены в праве на жилище, не имея таких же прав, как и живущие на государственной жилой площади.’ Теперь все граждане, независимо от того, на какой жилой площади они поселены, имеют равное право на получение жилых помещений.

Общие положения Основ жилищного законодательства о праве граждан на обеспечение жилыми помещениями подлежат конкретизации в законодательстве Союза ССР и союзных республик. В статье 8 Основ прямо указано, что к ведению СССР относится, в частности, установление основных правил учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и обеспечения их жилыми помещениями. Статья же 9 говорит о том, что в ведении союзных республик — установление порядка учета нуждающихся в жилье и предоставления им жилой площади. При сопоставлении указанных двух статей мы видим: республиканское законодательство будет дальнейшей конкретизацией союзного. Такой вывод надо особо подчеркнуть, потому что в последующем изложений мы неоднократно будем сталкиваться с ним.

Значит, целый ряд положении Основ об обеспечении граждан жилыми помещениями подлежит конкретизации в союзном, а затем и в республиканском законодательстве. Кроме т/ого, нельзя забывать и о том, что до принятия Основ порядок учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления им жилой площади определялся, и притом практически исключительно, исполкомами местных Советов народных депутатов.

Заранее невозможно, конечно, предугадать, в каком именно виде конкретизация станет выступать. Возможно, например, будут разработаны и утверждены. Примерные правила учета и предоставления жилой площади. Но сейчас главное заключается не в этом, а в другом — в применении нормативных актов на период от введения в действие Основ до завершения их конкретизации союзным и республиканским законодательством. Применительно к рассматриваемой проблеме обеспечения граждан жилыми помещениями это означает:

– если раньше порядок приема на учет и предоставления жилой площади определялся на местах, то впредь он будет. установлен централизованно;

– если Основы предполагают их конкретизацию союзным и республиканским законодательством, то впредь до этой конкретизации будут продолжать действовать местные правила; если до Основ местные правила практически полностью решали все вопросы приема на учет и предоставления жилой площади, то теперь местные правила должны применяться с обязательным учетом соответствующих положений Основ жилищного законодательства.

К местным правилам относятся «Правила приема на учет и предоставления жилой площади в Ленинграде», утвержденные решением Исполкома Ленсовета и Леноблеовпрофа от 3 мая 1976 года. Наша книга рассчитана в основном на читателей-ленинградцев. Поэтому мы и ограничимся ленинградскими правилами. Это обстоятельство нужно специально оговорить, так как настоящая глава построена н5 правилах, принятых в Ленинграде.

Исполкомы местных Советов народных депутатов не только утверждают местные правила приема на учет и предоставления жилой площади. Они также осуществляют и другие функции в сфере распределения жилья. Эти права местных Советов были закреплены в Законе РСФСР «О городском, районном в городе Совете народных депутатов». Статья 18, определяющая компетенцию Советов народных депутатов в области жилищного хозяйства, гласит, что городской, районный Совет народных депутатов:

– ведет учет граждан, нуждающихся в жилье;

– существляет контроль за состоянием учета рабочих и служащих, нуждающихся в жилье, на предприятиях, в учреждениях и организациях независимо от подчиненности,

– распределяет жилищный фонд, принадлежащий Совету;

– контролирует правильность распределения жилой площади в домах ведомственного жилищного фонда.

Находящиеся на территории СССР жилые дома, а также жилые помещения в других строениях образуют жилищный фонд. Поэтому для рассмотрения права на жилую площадь необходимо предварительно остановиться на понятии жилищного фонда в СССР и его классификации. Порядок возникновения права на жилую площадь, содержание права и условия прекращения его в значительной степени зависят от того, к какой из имеющихся разновидностей жилищного фонда относится данное, конкретное жилое помещение. В самом деле, порядок предоставления жилья в домах местных Советов отличается от распределения его в домах предприятий и организаций, условия обмена жилья также определяются его принадлежностью к определенному виду жилых помещений. Право на жилую площадь и классификация жилищного фонда неразрывно связаны между собой.

В Основах жилищного законодательства впервые дана классификация жилищного фонда в законодательном порядке Статья 4 Основ, которая так и называется — «Жилищный фонд», устанавливает, что жилищный фонд включает:

– жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие государству (государственный жилищный фонд);

– жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие колхозам и другим кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и иным общественным организациям (общественный жилищный фонд);

– жилые дома, принадлежащие жилищно-строительным кооперативам (фонд жилищно-строительных кооперативов);

– жилые дома, находящиеся в личной собственности граждан (индивидуальный жилищный фонд).

Таким образом, согласно статье 4 жилищный фонд надо подразделять в зависимости от принадлежности жилых домов, или, говоря правовым языком, его следует классифицировать по субъекту права собственности. С этой точки зрения, весь жилищный фонд в СССР подразделяется на указанные четыре категории. Освещая классификацию жилищного фонда по собственнику дома, мы будем в основном характеризовать такую его категорию, как государственный жилищный фонд. Расскажем также и о специфике жилищно-строительной кооперации.

Индивидуальный жилищный фонд рассматриваться нами не будет, так как в условиях Ленинграда он имеет незначительный удельный вес. Однако надо отметить, что Основы жилищного законодательства впервые уделяют такое большое внимание индивидуальному жилищному фонду. Прежде всего, о нем сказано в статье 7 «Жилищные права и обязанности граждан» — граждане вправе иметь в личной собственности жилой дом (часть дома) в соответствии с законодательством Союза ССР и союзных республик. А глава 4 раздела III рассказывает о пользовании жилыми помещениями в домах индивидуального жилищного фонда. В этой главе говорится, что граждане, имеющие в личной собственности жилой дом (часть дома), пользуются им для личного проживания и проживания членов их семей. Они вправе вселять в дом других граждан, а также сдавать его внаем на условиях и в порядке устанавливаемых законодательством. Одновременно установлена и обязанность граждан обеспечивать сохранность жилого дома, производить за свой счет текущий и капитальный ремонт, содержать в порядке придомовую территорию. Государство, подчеркивают Основы, оказывает гражданам, имеющим в личной собственности жилые дома, содействие в их ремонте и благоустройстве. Ремонт домов, принадлежащих гражданам, по их желанию может производиться предприятиями бытового обслуживания населения. Исполнительные комитеты местных Советов народных депутатов осуществляют контроль за содержанием домов, принадлежащих гражданам.

Наряду с указанной классификацией жилищного фонда по владельцам домов "нужно иметь в виду и другую его классификацию — по характеру использования жилых помещений. С этой точки зрения жилищный фонд можно подразделить на обычные жилые помещения, маневренную жилую площадь, служебные жилые помещения, общежития. Поэтому при изложении материала необходимо показать содержание права

на жилую площадь не только применительно к категориям жилищного фонда по владельцам домов, но и в отношении разновидностей жилой площади по характеру ее использования. Если говорить о подразделении жилищного фонда по характеру использования, то мы остановимся на всех его, разновидностях: обычных жилых помещениях, маневренном жилом фонде, служебных жилых помещениях. Это необходимо для того, чтобы выявить специфику их правового режима.

Переходя к рассмотрению государственного жилищного фонда как основной категории жилищного фонда СССР, надо иметь в виду, что он в свою очередь имеет две разновидности. Государственный жилищный фонд находится в ведении местных Советов народных депутатов и в ведении министерств, государственных комитетов и ведомств. Эти две разновидности государственного жилищного фонда именуются:

– жилищный фонд местных Советов;

– ведомственный жилищный фонд.

Как известно, ведомственный жилищный фонд предназначен для удовлетворения жилыми помещениями граждан, связанных работой (трудовыми отношениями) с предприятием, учреждением, организацией — владельцем жилого дома. Обеспечение предприятием жилой площадью своих рабочих и служащих при условии их работы на данном предприятии является одним из мероприятий по борьбе с текучестью кадров и закреплению Квалифицированных работников. Такое целевое назначение ведомственного жилищного фонда обуславливает и специфику его правового режима. Право на жилую площадь в ведомственном доме имеет некоторые особенности по сравнению с пользованием его в домах местных Советов. Наиболее существенная особенность ведомственной жилой площади в том, что ряд предприятий, учреждений и организаций пользуется правом выселения работников, которые получили жилую площадь в связи с работой, а затем прекратили трудовые отношения с предприятием.

Однако с принятием Основ жилищного законодательства это право выселения существенно изменилось. По ранее действовавшим нормативным актам Советом Министров СССР и Советом Министров РСФСР могли быть установлены списки предприятий и учреждений важнейших отраслей народного хозяйства и отдельных ведомств, из домов которых допускается выселение в судебном порядке без предоставления жилой площади рабочих и-служащих, прекративших трудовые отношения в связи с увольнением их по собственному желанию, за нарушение трудовой дисциплины и за совершение преступления. В процессе подготовки проекта Основ были рассмотрены предложения о сохранении действующего порядка. Но эти предложения были отклонены, поскольку они не соответствуют Конституции СССР. В Основах, в частности, записано, что рабочие и служащие предприятий и организаций указанных отраслей в случае увольнения по собственному желанию (без уважительных причин) могут быть выселены из домов, принадлежащих этим предприятиям и организациям, но с предоставлением иного жилого помещения. В связи с этим вновь возник вопрос о передаче ведомственного жилищного фонда в ведение местных Советов.

В Ленинграде передача ведомственного жилищного фонда местным Советам началась еще в 1965 году, когда Совет Министров РСФСР принял постановление «О передаче в фонд местных Советов депутатов трудящихся ведомственной жилой площади в Ленинграде». В этом постановлении министерствам и ведомствам было предложено передавать жилые дома подведомственных предприятий в фонд местных Советов, а Исполкому Ленгорсовета — обеспечивать прием от них жилых домов. В постановлении также было указано, что жилые дома подлежат передаче в технически исправном состоянии.

Решение Исполкома Ленгорсовета от 27 сентября 1976 года «О состоянии и мерах по дальнейшему улучшению технической эксплуатации жилищного фонда» (Бюллетень Ленгорсовета, 1976, № 22) обязало Жилищное управление и исполкомы райсоветов оказать помощь предприятиям, не имеющим в городе ведомственных ремонтно-строительных организаций, в подготовке домов к передаче местным Советам.

В последующие годы передача ведомственного жилищного фонда местным Советам была предусмотрена в по­становлении Совета Министров СССР от 26 августа 1967 года № 807 «О мерах по улучшению эксплуатации жилищного фонда и объектов коммунального хозяйства». Порядок передачи конкретизирован в постановлении Совета Министров СССР от 4 сентября 1978 года № 740 «О мерах по дальнейшему улучшению эксплуатации и ремонта жилищного фонда». Министерствам и ведомствам поручено продолжить передачу ведомственного жилищного фонда местным Советам. При этом:

– передавать в первую очередь ведомственный жилищный фонд, не обеспеченный должной системой технического обслуживания и ремонта и находящийся на балансе мелких эксплуатационных организаций;

– одновременно с передачей ведомственного жилищного фонда передавать (пропорционально объемам по обслуживанию, капитальному и текущему ремонту этого фонда) организации и предприятия, занятые обслуживанием и ремонтом указанного фонда (с производственной базой) и расположенные вне территории промышленных предприятий, а также предусмотренные планом фонды зарплаты, материалы и финансовые ресурсы.

Во исполнение этого постановления Исполком Ленгорсовета решением от 28 май 1979 года № 356 обязал исполкомы райсоветов и Жилищное управление совместно с предприятиями и организациями министерств и ведомств составить и утвердить адресные списки домов, подлежащих передаче на баланс местным Советам. В списках предложено установить сроки технического обследования жилых домов, приведения их в технически исправное состояние и сроки передачи.

Целесообразность передачи ведомственного жилищного фонда в ведение местных Советов очевидна. Сегодня уже всем ясно, что нахождение примерно трех пятых жилищного фонда в ведении различных предприятий и организаций усложняет и удорожает его содержание. Кроме того, имеющиеся данные свидетельствуют и о значительном отставании в уровне благоустройства и содержания, ведомственного жилищного фонда.

Передача ведомственного жилья призвана содействовать более эффективному использованию жилищного фонда, обеспечению его сохранности. Эта передача даст большую экономию средств за счет улучшения эксплуатации государственного жилищного фонда и управления им. Объединение фонда в одних руках позволит укрепить существующие жилищно-эксплуатационные и ремонтно-строительные организации, сконцентрировать выделяемые ресурсы.

Именно поэтому в статье 4 Основ записано: дома ведомственного жилищного фонда в городах и поселках городского типа подлежат постепенной передаче в ведение местных Советов народных депутатов в порядке и в сроки, определяемые Советом Министров СССР и Советами Министров союзных республик. Основы жилищного законодательства также предусмотрели и возможность использования ведомствами домов, переданных местным Советам. В статье 24 указано, что жилые помещения, освобождающиеся в переданных домах, заселяются в первую очередь нуждающимися в улучшении жилищных условий работниками ведомств. Такой порядок заселения применяется независимо от времени передачи и строительства жилого дома.

Говоря о двух разновидностях государственного жилищного фонда, нужно отметить еще одну характерную особенность взаимосвязи жилищного фонда местных Советов и ведомственного жилищного фонда. Дело в том, что в жилых домах ведомств имеется жилая площадь, которая находится в распоряжении местных Советов народных депутатов, и, наоборот, в жилищном фонде местных Советов есть жилые помещения, заселяемые и в дальнейшем используемые предприятиями, учреждениями и организациями различных ведомств. Это происходит потому, что ведомства передают местным Советам определенную часть жилой площади в своих домах, а местные Советы — в свою очередь ведомствам Такую передачу жилой площади принято называть удержаниями, или отчислениями, жилой площади. Именно в результате этих удержаний создается сложное переплетение правового режима двух основных категорий жилищного фонда.

Удержание жилой площади в ведомственных домах производится в следующих размерах:

10 процентов местным Советам для обеспечения жильем демобилизованных и семей военнослужащих в соот­ветствии с постановлением СНК СССР от 21 сентября 1945 года № 2436.

10 процентов для строителей в соответствии с постановлением Совета Министров СССР от 10 мая 1967 года № 405 или местному Совету, если предприятие передает исполкому местного Совета средства для строительства в порядке долевого участия и он выступает в качестве подрядчика по отношению к предприятию — заказчику, распределяя эту площадь между своими строительными организациями.

6 процентов местному Совету для переселения граждан из жилых домов, подлежащих сносу в связи с отводом земельного участка под жилищное строительство, в соответствии с постановлением Совета Министров СССР от 7 сентября 1970 года № 741.

2 процента местному Совету для предоставления служебных жилых помещений работникам жилищного хозяйства в случае передачи построенного дома местному Совету (это также предусмотрено постановлением Совета Министров СССР от 7 сентября 1970 года № 741).

В определенном размере (в квадратных метрах) для Министерства обороны по специальному постановлению Совета Министров СССР и для обеспечения жилой площадью военнослужащих, уволенных в отставку или в запас согласно постановлениям Совета Министров СССР от 20 января 1960 года № 74 и от 5 марта 1963 года № 270.

Таким образом, приведенный перечень удержаний из домов-новостроек ведомств содержит шесть видов и составляет в общей сложности 28 процентов плюс отчисления в абсолютных цифрах. Однако такой большой размер удержаний имеет место лишь тогда, когда предприятие строит жилье через исполком местного Совета в качестве долевого участника и осуществляется это строительство за счет централизованных капитальных вложений. Если же предприятие ведет строительство самостоятельно и за счет нецентрализованных капитальных вложений (собственных средств), то размер удержаний ограничен. В частности, при строительстве за счет собственных средств исключены следующие виды удержаний — 10 процентов местным Советам, 10 — для строителей и отчисления в абсолютных цифрах.

Удержание жилой площади в домах местных Советов производится в следующих размерах:

10 процентов для строителей. При этом не имеет значения, является ли строительная организация чисто ведомственной, (министерского подчинения) или условно ведомственной (самого местного Совета).

В абсолютных цифрах для Министерства обороны.

Необходимость подробного рассмотрения вопроса об удержании жилой площади в ведомственных домах для местных Советов и, наоборот, в домах местных Советов для ведомств обусловлена следующим обстоятельством Значение такой передачи состоит в последующем использовании жилой площади, так как отчисляемая площадь предоставляется не для первичного, однократного заселения, а и для дальнейшего, постоянного пользования.

О закреплении в постоянное пользование жилой площади, выделенной строительным организациям, прямо указано в постановлении Совета Министров СССР от 10 мая 1967 года № 405. Также закрепляется в постоянное пользование и жилая площадь, предоставленная для демобилизованных, инвалидов Великой Отечественной войны и семей погибших воинов. Министерство коммунального хозяйства РСФСР по поручению Совета Министров РСФСР в письме от 4 августа J954 года подчеркивало, что исполкомы местных Советов должны не только требовать от предприятий министерств и ведомств передачи им жилой площади в порядке отчисления, но и «вести особый учет заселенной в этом порядке жилой площади и в случае освобождения ее вновь заселять по распоряжению исполкома местного Совета».

О жилой площади, удержанной под снос и для обеспечения уволенных в запас или в отставку военнослужащих, прямых разъяснений не имеется. Тем не менее следует полагать, что и эта площадь тоже должна закрепляться в постоянное пользование. Здесь, как нам кажется, полностью применимо толкование, которое дано Верховным Судом РСФСР применительно к жилой площади, выделяемой для инвалидов Великой Отечественной войны и семей погибших воинов: «Отсутствие в постановлении специальной оговорки о праве исполкома на последующее заселение освобождающейся жилой площади не дает основания считать, что исполком имеет право только на разовое заселение этой площади. Более того необходима была бы специальная оговорка или в самом постановлении, или в дополнении к нему о праве исполкомов лишь на разовое заселение переданной им площади».

Рассмотренное удержание жилой площади с принятием Основ жилищного законодательства не отменяется. Напротив, в статье 14 Основ предусмотрена передача застройщиками исполнительным комитетам местных Советов народных депутатов и другим организациям для заселения части жилой площади во вновь построенных домах. В ней сказано, что Совет Министров СССР вправе определять основания и условия передачи застройщиками исполнительным комитетам местных Советов народных депутатов и другим организациям для заселения части жилой площади во вновь построенных за счет государственных капитальных вложений домах, а также размеры передаваемой жилой площади.

Завершая рассмотрение жилищного фонда и его классификации, нужно остановиться еще на одном вопросе — об использовании жилищного фонда по его прямому назначению, о недопустимости разбазаривания жилищного фонда и использования его в других целях. В Основах жилищного законодательства есть статья 6, устанавливающая порядок исключения из жилищного фонда жилых домов и жилых помещений. Непригодные для проживания жилые дома и жилые помещения, гласит статья, переоборудуются для использования в других целях либо такие дома сносятся по решению исполнительного комитета краевого, областного Совета народных депутатов, исполнительного комитета районного (в союзных республиках, не имеющих областного деления), городского (города республиканского подчинения) Совета народных депутатов. Перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда в нежилые, как правило, не допускается. В исключительных случаях перевод жилых домов и жилых помещений в нежилые может осуществляться по решению указанных органов. При этом перевод жилых домов и жилых помещений ведомственного и общественного жилищного фонда в нежилые производится по предложениям соответствующих министерств и ведомств.