50 % успеха в быстрой и выгодной продаже недвижимости принадлежит правильно составленному объявлению. Написать объявление просто, скажете Вы, для этого достаточно посмотреть в газете, как это делают другие и составить свой текст по аналогии. Правильно, и Ваше объявление затеряется в обилии подобных, а у Вас задача иная — выделиться. Итак, на что следует обратить внимание при написании текста объявления.

Рассмотрим пример для продажи квартиры.

1. Обязательно указывайте цену.

Цена — это один из главных параметров продаваемой квартиры. Для многих покупателей объявление без цены теряет смысл. Почему? Отвечу. Покупатель, как правило, уже спланировал покупку, определился со своими финансовыми возможностями, поэтому он такие объявления оставляет «на потом» или предпочитает вообще не звонить по объявлениям без цены. Попробуйте сами два-три раза позвонить по подобным объявлениям, беспредметно поговорив с продавцами, поймёте, как происходит такое общение. Дело в том, что многие неопытные продавцы хотят таким образом подстраховаться, «изучить рынок». Сомневаясь в правильности оценки своей квартиры, они хотят получить дополнительную информацию при общении с покупателем.

Отсюда вывод: определитесь с ценой и обязательно укажите ее в объявлении.

2. В объявлении полезно написать о том, что торг уместен.

Естественное стремление покупателя поторговаться должно быть удовлетворено. Только не торгуйтесь по телефону. Предложите покупателю обсудить этот вопрос при осмотре квартиры (вот он уже и у Вас).

3. Выделить преимущества.

Привлечь внимание потенциального покупателя можно указанием кроме обычных параметров, другие преимущества: тихое место, южная сторона, вид на море из окна, наличие рядом парка, зоны отдыха, застекленная лоджия или балкон, металлическая дверь, домофон, автостоянка, чистый подъезд, новая сантехника, качественный паркет, близость от остановки, благоустроенный двор и детская площадка и т. д.

Ещё важными преимуществами являются: квартира на момент продажи свободная, т. е. из нее все выписаны, а также очень важно для покупателя то, что квартира продается по документам приватизации (первичная продажа). Это существенно снижает риски покупателя и делает вашу квартиру более привлекательной.

4. Обязательно укажите, что квартира продается хозяином и сообщите о том, чтобы посредники вас не беспокоили. Это очень важно. В этом случае покупатель будет знать, что ему не придется оплачивать услуги посредника. Вам же, как продавцу, по той же причине выгодно иметь дело с истинным покупателем, а не с посредником.

5. И последнее — постарайтесь выложить всё это покороче. В наш век все вечно спешат, и от «затяжных» объявлений многие устают и перескакивают глазами дальше.

Ну вот, вообщем-то, и всё.

Как Вы, наверное догадываетесь, покупка квартиры дело достаточно сложное, и каждую мелочь надо учесть.

Если Вы желаете пощекотать себе нервы на манер спортсменов-экстремалов, то бога ради-приступайте к процедуре покупки квартиры самостоятельно, и значит эта статья не для Вас.

Совет дня — не рискуйте, не пытайтесь покупать квартиру сами, для этого есть агентства недвижимости с весьма приличной армией риэлторов, профессиональных и не очень.

Не очень профессиональные риэлторы, как правило водятся в маленьких, молодых агентствах, но бывают и исключения.
Комисиия агентства составляет порядка 3–7% от суммы сделки, но в некоторых случаях комиссия обговаривается отдельно, когда стоимость объекта неприлично высока и как факт комиссия агентства становится чрезвычайно высокой. При обращении в агентство недвижимости (в случае положительного Вашего решения) в обязательном порядке заключается договор на оказание услуг по покупке, или продаже квартиры. Договор дает Вам право в случае ошибки агентства, подать на него в суд, но это не выгодно ни агентству, ни Вам, поэтому продолжим.

Мы понимаем, что Вы не плантатор, но для задуманной Вами покупки квартиры потребуется рабочая сила, то есть риэлтор, которого Вам выделяет агентство на весь срок действия договора, но это еще не все. В процессе работы потребуются еще и услуги юриста, которого выделяет то же агентство недвижимости, это для того, что бы Вам в последствии не пришлось подавать на агентство в суд. Риэлтор непосредственно занят поиском подходящей Вам квартиры, сбором документов для проверки этой квартиры, а юрист всю эту кипу бумаг держит на контроле, и в случае сомнений в каком либо документе дает команду риэлтору, что бы тот собрал дополнительные бумаги, дабы убедиться что все в порядке. Но иногда бывают такие ситуации, которых никто не может предусмотреть, буквально на ровном месте. Юристы и трудятся как раз для того, что бы максимально обезопасить Вас от таких «ровных мест».

Сам поиск квартиры занятие достаточно увлекательное, познавательное и поучительное.

Риэлтор ориентируясь на Ваши пожелания поднимает базы данных по квартирам, начиная с самых свежайших, поступивших буквально час-другой назад. Вы утверждаете те квартиры, которые по устному описанию Вас бы устроили, при этом вспоминаем, что реклама- двигатель торговли, и представленный товар может оказаться не совсем тем, о чем написано. Итак, утведив список проматриваемых квартир Вы, с выделенным Вам работником едете изучать город или район, в котором Вам придется жить.

Допустим, что процесс поиска квартиры подошел к концу, и найдено то, о чем Вы мечтали, может быть, всю свою жизнь.

Вот тут и начинается самая интересная часть представления под названием «Покупка квартиры», с этого момента Ваш временный работник начинает топтать пороги различных учреждений и нести добытое юристу на проверку. Перво наперво надо убедиться, что выбранная квартира не находиться ни под арестом, ни под
обременением, что в процессе приватизации родители не забыли про маленьких детей, и что часть собственности досталась им тоже. Убеждаются юрист и его верный друг риэлтор так же в том, что если квартира была получена по наследству, то дополнительных наследников во время Вашего проживания на горизонте не появиться, что супруги (если они развелись) поделили совместно нажитое имущество, то есть квартиру, поровну и никто ни кого не обидел. Проверке подвергается так же состояние квартиры, то есть соответствие планов БТИ (бюро технической инвентаризации) тому, что есть на самом деле. Удовольствия будет очень мало, если во время семейного чаепития по случаю переезда на голову обрушиться потолок, как следствие неудачно проведенной перепланироки.

Все нужные документы проверены, все убедились в том, что продавец квартиры человек адекватный и квартиру он продает свою, честно и ни кого не обманывает. Наступает кульминационный момент всей этой многоходовой операции-сделка.

Как говорит статистика, из нашего общества проводило сделку с недвижимостью около 11% населения, а это только десятая часть, так что сам процесс знает не такое большое количество народа. На сделке с недвижимостью на Вас будет работать уже не два-три человека, а гораздо больше. К риэлтору и юристу прибавиться нотариус, секретарь нотариуса, а так же целый банк!

Сама процедура сделки не может напоминать сцены из боевика, ну или комедии, скорее мелодрама с хорошим концом. А все потому, что если сделка подготовлена грамотно и хорошо, то все пойдет как по маслу-нотариус проверяет бумаги, секретарь печатает договор купли продажи, а Вы с продавцом, его риэтором и его юристом мирно обсуждаете процесс переезда. Когда освободят квартиру, если она еще не свободна, как передадут необходимые квитанции и бумаги по ЖКХ, и другие, не столь важные дела.

Иногда бывает, что сделка прходит в нервной, напряженной обстаноке, но это только потому, что риэлтор не может контролировать ситуацию — он должен быть как Фигаро из одноименного произведения. Должен быть везде одновремено, и у клиента, и у нотариуса, да еще успеть контролировать ситуацию с банковской ячейкой, ведь деньги за покупаемую квартиру, как правило закладываются именно в ячейку-это обезопасит и Вас и продавца на тот случай, если все таки что то пошло не так, и регистрация сделки откладывается, или того хуже отменяется.

Раздел квартиры – одна из самых болезненных процедур. Поэтому если уж до этого дошло, то, по крайней мере, лучше позаботиться о цивилизованном решении вопроса.

К сожалению, предусмотреть все возможные случаи, такие как, например, развод, внезапная смерть или потеря дееспособности и многие другие не реально. А ведь, как правило, за всеми этими трагическими событиями стоит раздел имущества, среди которого дележ жилья – самое сложное и нервозное занятие.

Снизить моральные, да и материальные издержки возможно только при мирном соглашении сторон (бывших супругов, наследников). В противном случае даже судебное разбирательство не в силах удовлетворить интересы всех участников спора – кто-нибудь обязательно останется в худшем положении.

После вступления в брак, все приобретенные ценности, в том числе и недвижимость, являются совместно нажитым имуществом и при официальном разводе делятся между бывшими супругами. Исключение составляют предметы личной собственности, полученные безвозмездным путем и оформленные должным образом. Например, подаренная родителями (родственниками) квартира своему ребенку, официально состоящему в браке, не относится к разряду совместно нажитого добра. Даже, несмотря на то, что его вторая половина проживает в этой квартире вместе с ним.

Однако, при разборе дела в суде выселить жену (мужа) при условии, что ей (ему) негде жить будет крайне затруднительно. Суд, как правило, выносит решение об отсрочке выселения на некоторый срок, который точно законом не определен. Таким образом отобрать у бездомного бывшего супруга можно только право собственности, но никак не право пользования жилплощадью. По желанию сторон для не имеющего другой жилплощади человека может быть предложена альтернативная жилая площадь, например арендована.

Ситуацию может усложнить доказательство того, что разведенный супруг по неуважительной причине отказывался работать и при этом без особой надобности тратил деньги второго супруга. В этом случае суд может принять решение об уменьшении прав на общее разделяемое имущество (в том числе и недвижимость) такого «иждивенца». Но, если будет доказано, что этот «иждивенец» занимался ведением домашнего хозяйства, ухаживал за пожилыми родителями, а тем более за несовершеннолетними детьми он автоматически переходит в разряд не работавших по уважительной причине.

Наличие маленьких детей – это самый щепетильный вопрос при распределении имущества между супругами, брак которых признается расторгнутым. В подавляющем большинстве случаев, несовершеннолетние дети остаются с матерью, которой полагается жилплощадь – на нее и детей. Исключение составляют случаи, когда дети – не общие (факта усыновления и удочерения не было). Но и в этой ситуации суд встанет на защиту интересов несовершеннолетнего ребенка.

Что же делать по истине несчастным людям, нежелающим больше сохранять свой брак ни при каких обстоятельствах?

Самое верное решение – самостоятельно разобраться, что кому достается, и кто где будет жить. При этом нелишним будет составление брачного договора. Последний, необходимо официально заверить у нотариуса. Ошибочно полагать, что этот документ оформляется перед вступлением в брак, его не поздно составить до момента официального расторжения брака. Несмотря на то, что в судах не так часто сталкиваются с подобными договорами, эта официальная бумага значительно упростит процедуру вынесения судебного решения и снимет массу малоприятных формальностей, а следовательно, сэкономит драгоценное время.

Довольно часто при разводах приходится «делить» однокомнатную квартиру. Казалось бы, как это возможно? С двухкомнатной еще понятно, — каждому достается по комнате и, при желании, можно разделить лицевой счет. Но где провести границу в одной комнате? Оказывается, возможно и такое. Просто каждому достается определенная доля площади. Ее можно продать, обменять – все то же самое, что и при многокомнатном варианте. Единственное требование — при совершении сделки в первую очередь предложить приобрести отчуждаемую площадь своему соседу. И, только если он откажется, продавать другому лицу по своему усмотрению.

Разводы, обычно сопровождаются негативным отношением экс-супругов друг к другу и их вынужденное общение, как правило, проходит на повышенных тонах, к сожалению. Именно по причине взаимной нетерпимости люди зачастую очень много теряют. Ведь если вдуматься, спешная продажа своей доли в квартире снижает стоимость квартиры на 30–40%. В риэлторской среде существует термин обремененения квартиры бывшим супругом – «квартира с рогоносцем». Разделение же лицевых счетов приводит к увеличению коммунальных расходов. А судебные издержки порой достигают довольно крупной суммы, недешево обходятся и услуги оценщика.

Поэтому, если хотите «остаться при своих» не путайте развод с торопливым разделением «твое-мое», а еще лучше позаботьтесь о своем собственном капитале заранее и оформите его на всякий случай документально и с единственным только чувством – глубоким уважением к любимому человеку.

Как это не печально, но рано или поздно все мы расстаемся с нажитым имуществом. А имущество наше переживает нас и переходит к другому владельцу. Или владельцам! И вот тут часто происходит самое неприятное – «стулья из дворца распродаются по частям», причем после долгой и продолжительной борьбы «за дело правды и справедливости». В итоге наследники «несут потери» опять же по причине того, что жилье с обременением.

Конечно самое разумное – заблаговременно оформить завещание или, что в некоторых случаях выгоднее, дарственную или ренту. Однако, если недвижимость все-таки переходит в другие руки в порядке наследования и этих рук много, не стоит торопиться с продажей небольшой доли, возможно в вашем случае выгоднее будет оформить жилье на одного, а потом разделить выручку (она будет больше при таком варианте продажи) между собой. Конечно, это возможно при взаимном доверии сторон.

По материалам personalmoney.ru

Если вы не хотите сами заниматься всей волокитой, связанной с куплей-продажей или обменом квартиры, то для этого существует риэлтор. Поручить ему заниматься вашими заботами – верное решение, но ведь действительно хорошего риэлтора еще нужно поискать. Было бы глупо довериться первому попавшемуся специалисту, чье объявление сразу же попалось вам на глаза в газете. Из-за неразумного выбора риэлтора могут появиться серьезные проблемы. Перечислим некоторые пути выбора риэлтора:

- большое количество людей при выборе риэлтора обращаются за советами и рекомендациями к друзьям;

- если вы решили найти риэлтора через газету, обратите внимания, написало ли агентство в объявлении номер своей лицензии, и если да, то этот номер должен стоять в первой сотне номеров. Ведь лицензию не продляют тем агентствам, со стороны которых было замечено какое-либо противозаконное действие;

- следует узнать о расположении офиса агентства в городе. Мелкие агентства работают преимущественно в близких к ним районов, но это не относится к большим риэлторским компаниям, потому что у них могут быть филиалы. Если вы хотите купить квартиру в каком-либо определенном районе в городе, то это знание вам обязательно пригодится;

- если пользование услугами риэлторского агентства предполагает бесплатную консультацию, то воспользуйтесь ей, ведь это возможность получше узнать агентство, тем более, если трубку возьмет маклер, а не диспетчер, то это предполагает хорошее, серьезное отношение агентства к своим клиентам;

- средние комиссионные, которые берут риэлторы сосавляют около 5 %. Если же они берут ниже 5 %, например, 2 или 3%, то это значит лишь одно – что вас хотят обмануть.

Плюс крупных агентств заключается в том, что врядли такое агентство будет обманывать вас. Но минус – с вами будет работать большое количество человек, и поэтому у сделки теряется всякая индивидуальность. Когда же вы выбрали для себя подходящее агентство, обратите внимание на договор. Если договор на одном листе – то такое агентство лучше обойти стороной, ведь в договоре должно учитываться большое количество факторов.

В настоящее время сдать, купить или продать квартиру самостоятельно практически невозможно, не столкнувшись с частными риэлторами. Стоит вам только разместить объявление в газете, Интернете, да и просто, что называется «на столбе», как к вам сразу начнут поступать звонки от людей, которые предложат вам помощь в решении данного вопроса, конечно же, за умеренную плату. Стоит ли доверять частным риэлторам решение своих жилищных проблем или лучше обратиться в агентство?

По мнению любого риэлторского агентства – эти маклеры являются злом, с которым необходимо беспощадно бороться, однако при ближайшем рассмотрении, все оказывается не так однозначно. Сколько на рынке работает этих самых «черных» маклеров точно не знает никто. Но все-таки, агентства пытаются называть хоть какие-то цифры, они колеблются от 3 до 50%.

Все «черные маклеры» обязательно имеют опыт работы в риэлторских агентствах: они либо работают там, время от времени получая дополнительный доход засчет левых сделок, либо периодически меняют работу на «вольные хлеба». Стоит заметить, что «левачить» могут работники любого уровня: агенты, менеджеры, юристы и даже начальники отделений.

Обычно, рядовой сотрудник получает около 25–30% от того, что он принес фирме. У многих людей рано или поздно создается впечатление, что неплохо было бы получить часть от дохода, недополученного по зарплате. Хотя такое рассуждение полностью не правильно: не нужно забывать о рекламе, плате за офис и безопасности, которая обеспечивается агентством всем собственным сотрудникам.

Самый больной для агентств вопрос – цена услуг «черных маклеров». Сотрудники агентств рьяно утверждают, что низкая цена услуг частников, как правило, оказаться мифом. Буквально каждый менеджер расскажет вам, что частными маклерами декларируются одни тарифы, которые, как правило, в несколько раз ниже расценок риэлторских компаний. Однако при расчете итоговая сумма оказывается на порядок выше.

Но не стоит слепо верить риэлторским компаниям. Во-первых, все частники разные – от «матерых» специалистов до новичков. И если те, кто относиться к первым могут попросить столько же, сколько риэлторская фирма, то вторые, скорее всего, согласятся работать «за еду». Вопрос, конечно, в другом — какого качества услуги они вам окажут. Во-вторых, у частника ниже накладные расходы – он не тратить деньги на аренду офиса, управленческий аппарат, а так же рекламу и многое другое. Поэтому «запас по торгу» получается намного большим, чем у той же риэлторской фирмы.

Вам, наверное, интереснее всего, чем же частные маклеры могут быть для вас опасными? Частник – для многих просто «лотерея»: повезет — не повезет. На глаз определить профессиональный уровень исполнителя и его человеческую порядочность практически невозможно. В риэлторских агентствах ваши проблемы будут решать сразу несколько человек – агент, его начальство, специалисты по оформлению и юристы, однако не забывайте что передача вас из рук в руки, т.е. когда с вами работает то один агент то другой, это тревожный звоночек. Маклер все делает сам, и посему должен быть профессионалом во многих сферах деятельности. Кроме всего прочего, на компанию вы можете пожаловаться – при общении с ней всегда подписывается договор, сама компания имеет официальный адрес, она прошла регистрацию в различных гос. инстанциях, хотя и здесь есть подводные камни. Агентство всего лишь посредник, и в случае спорных моментов уволит сотрудника и умоет руки, уповая на договор, который как правило составлен не в вашу пользу. О маклере мы знаем только лишь номер его паспорта, да и нет гарантии, что это не подделка.

Так все-таки, что лучше: маклер или агентство? Если вы хорошо знакомы с данным агентом, он решил жилищные проблемы некоторым вашим знакомым, то почему бы не сэкономить, воспользовавшись его услугами?! Репутация агента, тоже говорит о многом, посетите тематические формы в Интернете, вы, скорее всего, найдете на них подходящего агента, который имеет рекомендации от многих «форумчан». Ну, а если ничего подходящего вы не нашли, то лучше обратится в риэлторскую фирму, но риск нарваться на контору в которой работают делитанты так же велик, по этому к выбору следует подходить обдуманно и самое главное не торопиться.